Analisis Hukum Pengaturan, Tata Cara, Prosedur, dan Persyaratan Pemberian Hak Atas Ruang Atas Tanah dan Hak Atas Ruang Bawah Tanah di Indonesia
Analisis Hukum Pengaturan, Tata Cara, Prosedur, dan Persyaratan Pemberian Hak Atas Ruang Atas Tanah dan Hak Atas Ruang Bawah Tanah di Indonesia
Dr KRA MJ Widijatmoko SH SpN
Universitas Djuanda Bogor
Notaris PPAT Jakarta Timur
Lisza Nurchayatie SH MKn
Notaris PPAT Kabupaten Bogor
Transformasi Paradigma Hukum Pertanahan : Evolusi dari Dimensi Horizontal ke Multidimensi.
Hukum pertanahan di Indonesia sedang mengalami pergeseran paradigma yang fundamental, bergerak dari pemahaman tradisional yang bersifat dua dimensi (permukaan tanah) menuju pengakuan terhadap dimensi vertikal yang mencakup ruang di atas dan di bawah permukaan tanah. Perubahan ini dipicu oleh kebutuhan mendesak akan ruang di kawasan perkotaan yang padat serta urgensi pengembangan infrastruktur strategis nasional yang tidak lagi memadai jika hanya mengandalkan ketersediaan lahan di permukaan.
Secara filosofis, landasan penguasaan tanah di Indonesia tetap berakar pada Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, yang menyatakan bahwa bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Dalam konteks ini, negara memiliki kewenangan untuk mengatur peruntukan, penggunaan, dan hubungan hukum antara subjek hukum dengan objek tanah, yang kini diperluas mencakup ruang atas dan ruang bawah tanah secara eksplisit.
Sebelum lahirnya reformasi hukum melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (UU Cipta Kerja), pengaturan mengenai ruang di atas dan di bawah tanah bersifat sangat terbatas dan implisit dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Pasal 4 ayat (2) UUPA memberikan wewenang kepada pemegang hak atas tanah untuk mempergunakan tanah, tubuh bumi, dan air serta ruang angkasa di atasnya hanya untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah tersebut dalam batas-batas tertentu.
Namun, ketentuan ini seringkali menimbulkan ketidakpastian hukum ketika terdapat kebutuhan untuk membangun struktur yang secara fungsi dan kepemilikan terpisah dari permukaan tanah, seperti terowongan kereta bawah tanah atau jembatan penghubung gedung (skybridge) yang melintasi ruang publik.
Pengundangan UU Cipta Kerja yang kemudian diikuti oleh Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021) menandai era baru dalam hukum pertanahan nasional. Regulasi ini secara tegas mengakui Hak Atas Ruang Atas Tanah (HARAT) dan Hak Atas Ruang Bawah Tanah (HARBT) sebagai objek hak yang dapat diberikan secara mandiri dan terpisah dari penguasaan permukaan tanah. Hal ini memungkinkan adanya strata kepemilikan yang berlapis pada satu koordinat geografis yang sama, di mana pemegang hak di permukaan, di atas permukaan, dan di bawah permukaan dapat merupakan subjek hukum yang berbeda-beda.
Kerangka Regulasi dan Landasan Yuridis HARAT dan HARBT.
Pengaturan mengenai HARAT dan HARBT di Indonesia saat ini didasarkan pada hirarki peraturan yang komprehensif, mulai dari undang-undang hingga peraturan menteri yang bersifat teknis operasional. Instrumen hukum utama yang menjadi rujukan dalam analisis ini meliputi :
Instrumen Hukum | Judul dan Fokus Pengaturan | Relevansi Terhadap Ruang |
UU No. 6 Tahun 2023 | Undang-Undang Cipta Kerja | Memberikan landasan utama pemberian hak pada ruang atas dan bawah tanah (Pasal 146). |
PP No. 18 Tahun 2021 | Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah | Mengatur detail objek, subjek, jangka waktu, dan hapusnya hak pada ruang. |
Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021 | Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah | Prosedur teknis permohonan, pemeriksaan, dan penetapan hak tanah dan ruang. |
Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2025 | Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah | Mengatur delegasi wewenang menteri kepada Kanwil dan Kantah berdasarkan luasan dan kategori daerah. |
PMK No. 180/PMK.02/2021 | Jenis dan Tarif PNBP atas Pelayanan Pertimbangan Teknis Pertanahan | Mengatur tarif untuk KKPR dan pertimbangan teknis dalam pemanfaatan ruang. |
Kedudukan hukum HARAT dan HARBT ditegaskan sebagai hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang hak dengan ruang yang digunakan untuk kegiatan tertentu, di mana penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan permukaan tanah. Pemisahan ini sangat penting untuk mendukung investasi infrastruktur perkotaan tanpa harus mengganggu hak-hak yang sudah ada di permukaan tanah secara permanen, atau sebaliknya, memberikan kepastian hukum bagi pemilik gedung tinggi yang memanfaatkan ruang udara.
Definisi, Batasan, dan Tipologi Ruang Atas serta Bawah Tanah.
Dalam perspektif hukum pertanahan yang baru, definisi tanah telah diperluas untuk mencakup ruang di atas dan di bawah permukaan tanah sesuai dengan batas-batas yang ditetapkan dalam rencana tata ruang. Pemahaman mengenai batasan ini sangat krusial untuk menentukan kapan sebuah pemanfaatan ruang memerlukan hak atas tanah yang baru dan kapan pemanfaatan tersebut masih termasuk dalam wewenang pemegang hak permukaan tanah.
Klasifikasi Ruang Bawah Tanah (HARBT)
Pemanfaatan ruang bawah tanah dibedakan menjadi dua kategori utama yang memiliki implikasi hukum berbeda :
Klasifikasi Ruang Atas Tanah (HARAT)
Ruang Atas Tanah mencakup ruang yang berada di atas permukaan tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu dengan penguasaan yang terpisah dari permukaan. Manifestasi HARAT seringkali terlihat pada pembangunan apartemen atau kantor dengan sistem strata title, di mana unit-unit ruang udara dimiliki secara eksklusif sementara tanah di bawahnya dimiliki bersama atau dikuasai oleh negara/pemegang HPL.
Selain itu, prasarana pendukung seperti jembatan penghubung antar gedung yang melintasi jalan umum juga menjadi objek HARAT yang signifikan dalam tata ruang perkotaan.
Batasan Kedalaman dan Ketinggian
Meskipun hukum Indonesia mulai mengakui hak ruang secara terpisah, batasan teknis mengenai kedalaman dan ketinggian tetap mengacu pada peraturan teknis konstruksi dan keselamatan.
Sebagai contoh, jembatan atau bangunan di atas ruang manfaat jalan harus memiliki ketinggian paling rendah 5 (lima) meter dari permukaan jalan tertinggi untuk memastikan keamanan dan kelancaran lalu lintas.
Di sisi lain, batas kedalaman basement juga diatur dalam regulasi daerah, seperti di DKI Jakarta yang mengatur Koefisien Tapak Basemen (KTB) dan jarak dinding luar basement minimal 3 meter dari batas lahan perencanaan.
Jenis Hak Atas Tanah yang Dapat Diberikan pada Ruang.
Berdasarkan Pasal 146 ayat (1) UU Cipta Kerja dan PP 18/2021, ruang yang terbentuk di atas maupun di bawah tanah dapat diberikan beberapa jenis hak atas tanah, tergantung pada kebutuhan pemanfaatan dan subjek hukumnya. Hak-hak tersebut meliputi :
Pemberian hak atas ruang ini wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan untuk memperoleh sertifikat sebagai tanda bukti hak yang sah. Namun, perlu dicatat bahwa dalam hal terjadi kelangkaan sumber daya strategis seperti minyak, gas bumi, mineral, atau batubara, hak atas tanah pada ruang bawah tanah tidak dapat diberikan guna melindungi kepentingan negara atas kekayaan alam.
Subjek Hukum yang Berhak Memperoleh HARAT dan HARBT.
Ketentuan mengenai subjek hukum yang dapat memiliki hak atas ruang mengikuti prinsip umum hukum pertanahan Indonesia. Pengaturan ini dirancang untuk memastikan bahwa pemanfaatan ruang memberikan manfaat ekonomi namun tetap dalam kendali pengawasan negara.
Subjek Hukum | Hak Milik (Satuan Ruang) | Hak Guna Bangunan (HGB) | Hak Pakai (HP) | Hak Pengelolaan (HPL) |
Warga Negara Indonesia (WNI) | Ya | Ya | Ya | Tidak |
Badan Hukum Indonesia | Tidak* | Ya | Ya | Ya (Jika ditunjuk) |
Orang Asing (Berdomisili) | Ya (HMSRS)** | Tidak | Ya | Tidak |
Badan Hukum Asing (Perwakilan) | Tidak | Tidak | Ya | Tidak |
Instansi Pemerintah/ Pemda | Tidak | Tidak | Ya | Ya |
*Badan hukum tertentu yang ditunjuk pemerintah dapat memiliki hak milik. **Orang asing hanya dapat memiliki unit rumah susun di atas tanah Hak Pakai atau HGB tertentu dengan dokumen keimigrasian yang sah.
Bagi badan hukum swasta, baik nasional maupun yang terafiliasi asing, HGB dan Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan merupakan skema yang paling umum digunakan dalam pembangunan infrastruktur vertikal maupun ruang komersial bawah tanah.
Tata Cara dan Prosedur Pemberian Hak Atas Ruang.
Prosedur pemberian HARAT dan HARBT diatur secara mendalam dalam Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021. Proses ini melibatkan serangkaian tahapan mulai dari persiapan administratif hingga pendaftaran hak secara elektronik.
1. Tahap Persiapan dan Perolehan Tanah
Sebelum mengajukan permohonan, pemohon wajib memastikan telah menguasai tanah atau ruang yang dimaksud secara sah. Perolehan tanah ini dibuktikan dengan Data Fisik (letak, batas, luas) dan Data Yuridis (status hukum, pemegang hak terdahulu). Jika tanah berasal dari aset pemerintah atau BUMN/BUMD, maka proses pelepasan atau penghapusan aset harus diselesaikan terlebih dahulu sesuai peraturan perbendaharaan negara.
2. Pengajuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)
KKPR merupakan persyaratan dasar perizinan berusaha pertama yang harus dimiliki sebelum izin lingkungan dan gedung bangunan. KKPR berfungsi sebagai acuan utama yang memastikan bahwa rencana pembangunan di ruang atas atau bawah tanah tersebut selaras dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) atau Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) setempat.
3. Pengukuran dan Pemetaan 3D
Mengingat objeknya bersifat vertikal, metode pengukuran tradisional 2D tidak lagi memadai. Pengukuran bidang tanah dan ruang kini melibatkan komponen ketinggian atau kedalaman (koordinat z). Hasil pengukuran dituangkan dalam Peta Bidang Tanah dan Ruang yang mencakup gambaran dimensi ruang secara akurat. Pemerintah mulai mengimplementasikan konsep 3D Cadastre yang memungkinkan representasi objek legal dalam ruang tiga dimensi menggunakan format seperti CityGML.
4. Pemeriksaan Tanah oleh Panitia Pemeriksaan Tanah
Proses verifikasi lapangan dilakukan oleh Panitia Pemeriksaan Tanah (Panitia A untuk hak skala kecil/perorangan, atau Panitia B untuk hak skala besar/HGU).
Tugas panitia meliputi :
5. Penetapan Hak dan Penerbitan Sertifikat
Berdasarkan rekomendasi panitia, Menteri ATR/BPN atau pejabat yang didelegasikan akan menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak. Keputusan ini dapat dibuat secara elektronik. Langkah terakhir adalah pendaftaran hak tersebut pada Kantor Pertanahan guna penerbitan Sertifikat-el sebagai tanda bukti kepemilikan ruang yang sah dan memiliki kekuatan hukum menguatkan pembuktian.
Persyaratan Administratif dan Dokumen Pendukung.
Persyaratan permohonan HARAT dan HARBT mencakup aspek legalitas subjek, keabsahan objek, dan dokumen perizinan lainnya. Kelengkapan dokumen ini menjadi tanggung jawab yuridis administratif pemohon.
Dokumen Identitas Pemohon
Dokumen Bukti Penguasaan dan Teknis
Persyaratan Khusus untuk Ruang Bawah Tanah
Salah satu persyaratan paling krusial dalam permohonan HARBT adalah adanya persetujuan dari pemegang hak atas permukaan tanah. Jika pemanfaatan ruang bawah tanah tersebut berpotensi mengganggu kepentingan umum atau fungsi tanah di permukaan, maka persetujuan tersebut wajib dibuat dalam bentuk Akta Otentik (dibuat di hadapan Notaris). Persetujuan ini menjadi syarat mutlak dalam proses pendaftaran tanah dan penerbitan sertifikat hak atas ruang bawah tanah oleh Kantor Pertanahan.
Mekanisme Kompensasi dan Perlindungan Hak Pemegang Permukaan.
Kehadiran HARAT dan HARBT seringkali bersinggungan dengan hak-hak pihak lain yang sudah ada sebelumnya di permukaan tanah. PP 18/2021 mengatur mekanisme perlindungan hukum bagi pemegang hak permukaan agar mereka tidak kehilangan nilai ekonomi dari propertinya secara tidak adil.
Kewajiban Memberikan Kompensasi
Pihak yang akan memanfaatkan ruang bawah atau atas tanah (penerima hak ruang) wajib memberikan kompensasi kepada pemegang hak permukaan tanah apabila penggunaan ruang tersebut mengakibatkan terganggunya atau berkurangnya fungsi penggunaan tanah di permukaan secara signifikan. Kompensasi ini bukan sekadar ganti rugi fisik, tetapi juga mencakup penurunan nilai manfaat ekonomi masa depan dari bidang tanah tersebut.
Penentuan Besaran dan Bentuk Kompensasi
Besaran kompensasi tidak ditetapkan secara kaku oleh pemerintah, melainkan didasarkan pada :
Tanggung Jawab atas Kerusakan Struktur
Pemanfaatan ruang tidak boleh merusak struktur tanah permukaan atau membahayakan bangunan yang ada di atasnya. Jika terjadi kerusakan selama masa konstruksi atau operasional ruang vertikal, pemegang hak ruang bertanggung jawab penuh atas perbaikan atau pemberian ganti rugi tambahan bagi pemegang hak permukaan yang terdampak. Hal ini sejalan dengan prinsip perlindungan hukum yang transparan dan kuat guna mewujudkan kemakmuran masyarakat.
Pelimpahan Kewenangan dalam Penetapan Hak Tanah dan Ruang.
Guna meningkatkan efisiensi birokrasi, Menteri ATR/BPN melakukan pelimpahan sebagian kewenangan penetapan hak kepada Kepala Kantor Wilayah (Kanwil) dan Kepala Kantor Pertanahan (Kantah). Pengaturan terbaru mengenai hal ini tertuang dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2025.
Pejabat | Ruang Lingkup Kewenangan Utama | Keterangan Khusus |
Menteri ATR/BPN | Penetapan hak yang tidak didelegasikan, biasanya untuk luasan yang sangat besar atau strategis nasional. | Tetap memegang otoritas kebijakan pendaftaran tanah secara nasional. |
Kepala Kanwil | HGU badan hukum (> 50.000 m^2 hingga batas tertentu), HGB badan hukum (> 30.000 m^2 sampai 250.000 m^2), Hak Pakai tertentu. | Melakukan pengawasan terhadap pendaftaran tanah di wilayah provinsinya. |
Kepala Kantah | Hak Milik perorangan, HGB perorangan, HGB/HP luasan kecil, dan pendaftaran pemeliharaan data rutin. | Bertanggung jawab atas operasional teknis pendaftaran tanah di tingkat Kabupaten/Kota. |
Pelimpahan ini juga mencakup pengaturan kekhususan untuk wilayah strategis seperti Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam serta Kawasan Ibu Kota Nusantara (IKN) guna mempercepat proses investasi dan pembangunan infrastruktur di kawasan tersebut.
Analisis Fiskal : Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) Pertanahan.
Pemberian hak atas ruang merupakan salah satu sumber Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang signifikan bagi kementerian terkait. Penghitungan tarif didasarkan pada luas tanah/ruang dan Harga Satuan Biaya Khusus (HSBK).
1. Tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan (T_u)
Berdasarkan PP No. 128 Tahun 2015, rumus tarif pengukuran dibedakan menurut luasan tanah :
2. Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia
Biaya pemeriksaan oleh Panitia A (T_{pa}) atau Panitia B (T_{pb}) dihitung sebagai berikut :
HSBK untuk kegiatan non-pertanian biasanya ditetapkan sebesar Rp20.000,00, sementara untuk pertanian sebesar Rp10.000,00. Seluruh biaya ini belum termasuk akomodasi, konsumsi, dan transportasi petugas lapangan yang dibebankan kepada wajib bayar.
3. Tarif Kebutuhan Mendesak Pelayanan Pertimbangan Teknis
Khusus untuk penerbitan KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang), PMK No. 180/PMK.02/2021 mengatur tarif sebagai berikut :
Pemerintah juga menyediakan insentif berupa tarif Rp0,00 (nol rupiah) bagi pihak tertentu seperti masyarakat tidak mampu, pendaftaran rumah ibadah, atau instansi pemerintah dalam rangka pembangunan kepentingan umum.
Aspek Perpajakan : BPHTB dan PBB-P2 pada Ruang Vertikal.
Pemanfaatan ruang vertikal tidak luput dari kewajiban perpajakan daerah, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2).
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB dikenakan kepada orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan, termasuk unit ruang dalam gedung bertingkat atau pemanfaatan ruang bawah tanah secara komersial. Dasar pengenaannya adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2)
PBB-P2 merupakan pajak atas kepemilikan, penguasaan, atau pemanfaatan bumi dan/atau bangunan. Berdasarkan UU HKPD (UU No. 1 Tahun 2022), dasar pengenaannya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Perhitungan NJOP di DKI Jakarta (Contoh Peraturan Baru 2024)
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta melalui Pergub No. 17 Tahun 2024 menetapkan persentase NJOP yang digunakan untuk penghitungan PBB-P2 :
NJOP itu sendiri ditentukan melalui perbandingan harga pasar wajar atau nilai perolehan baru. Penetapan NJOP untuk ruang bawah tanah biasanya mempertimbangkan faktor kedalaman dan nilai kegunaan ekonomisnya dibandingkan dengan nilai permukaan.
Studi Kasus Implementasi : MRT Jakarta dan Problematika Sertifikasi.
Pembangunan Mass Rapid Transit (MRT) Jakarta merupakan proyek pionir yang menguji kesiapan regulasi HARBT di Indonesia. Pengembangan jalur bawah tanah MRT melintasi ribuan bidang tanah milik masyarakat maupun aset negara di bawah permukaan jalan utama Sudirman-Thamrin.
Tantangan Pendaftaran 3D
Proses pendaftaran hak ruang MRT menghadapi kendala teknis dalam hal visualisasi data fisik. Model pendaftaran tradisional 2D tidak mampu menggambarkan tumpang tindih antara ruang manfaat jalan di permukaan dengan stasiun bawah tanah secara akurat. Sebagai solusinya, tim teknis menggunakan data As-Built Drawings yang dikonversi menjadi model 3D menggunakan Total Station dan Distometer. Hasilnya dipublikasikan melalui platform Bhumi milik ATR/BPN, namun basis data atribut legalnya masih perlu sinkronisasi lebih lanjut dengan sistem pendaftaran tanah elektronik.
Kendala Hukum dan Prosedur
Dalam praktik, hambatan yang sering muncul adalah prosedur penyelesaian pelanggaran intensitas bangunan atau kelebihan lantai bangunan gedung tinggi di Jakarta yang prosesnya memakan waktu lama, sehingga menghambat proses pendaftaran hak di ATR/BPN. Selain itu, adanya ketidaksesuaian antara penguasaan fisik di bawah tanah dengan pola ruang wilayah yang terdaftar seringkali menjadi potret buruk yang perlu diantisipasi melalui audit tata ruang yang berkelanjutan.
Analisis Hukum Terhadap Skybridge dan Jembatan Penghubung.
Jembatan penghubung antar gedung (skybridge) merupakan salah satu bentuk HARAT yang semakin lazim di kota-kota metropolitan. Secara yuridis, jembatan ini dikategorikan sebagai jaringan jalan di atas permukaan tanah atau prasarana pendukung kegiatan masyarakat.
Legalitas Pemanfaatan Ruang Atas Jalan
Berdasarkan Permen PU No. 20 Tahun 2010, pembangunan jembatan penghubung yang melintasi ruang milik jalan wajib memperoleh izin dari penyelenggara jalan (Kementerian PUPR atau Pemda setempat). Izin ini memiliki jangka waktu tertentu:
Meskipun izin mendirikan bangunan (sekarang PBG) sudah diterbitkan, status kepemilikan ruang udara tersebut tetap harus didukung dengan hak atas tanah (HGB atau Hak Pakai) jika bangunan tersebut memiliki nilai ekonomis atau bersifat komersial permanen. Analisis menunjukkan bahwa saat ini regulasi mengenai mekanisme komersialisasi ruang kosong di atas jalan raya (skybridge komersial) masih memerlukan penguatan melalui undang-undang pertanahan yang lebih spesifik untuk mencegah terjadinya vakum regulasi atau konflik kewenangan antar instansi.
Dinamika Pendaftaran Tanah Elektronik dan Digitalisasi Sertifikat.
Penerapan teknologi informasi dalam pendaftaran tanah merupakan amanat UU Cipta Kerja guna meningkatkan transparansi dan kecepatan layanan pertanahan. Pendaftaran tanah elektronik mencakup pengumpulan data fisik, pembuktian hak, hingga penerbitan Sertipikat-el.
Prosedur Pendaftaran Tanah Elektronik
Digitalisasi ini sangat membantu dalam pengelolaan HARAT dan HARBT, karena data ruang dapat disimpan dalam bentuk blok data 3D yang lebih mudah diintegrasikan dengan rencana tata ruang digital, mengurangi risiko tumpang tindih hak di masa depan.
Hambatan dan Tantangan dalam Penegakan Hukum HARAT/HARBT.
Meskipun kerangka hukum sudah mulai terbentuk, terdapat beberapa hambatan signifikan yang dihadapi dalam tataran implementasi :
Masa Depan Pengelolaan Ruang Vertikal di Indonesia.
Ke depan, pengelolaan ruang atas dan bawah tanah di Indonesia akan semakin terintegrasi dengan konsep kota pintar (smart city). Penggunaan teknologi Hybrid Cadastre yang menggabungkan pendaftaran 2D untuk bidang tanah permukaan dan pendaftaran 3D untuk unit properti vertikal akan menjadi standar baru dalam administrasi pertanahan.
Reformasi hukum pertanahan melalui UU Cipta Kerja dan PP 18/2021 telah meletakkan pondasi yang kuat bagi optimalisasi nilai guna tanah. Namun, sinkronisasi antara regulasi pertanahan dengan regulasi sektoral lainnya (seperti undang-undang jalan, undang-undang perkeretaapian, dan peraturan daerah tentang bangunan gedung) tetap menjadi agenda krusial bagi pemerintah. Penguatan perlindungan hukum bagi semua pihak, baik pemilik permukaan maupun pemegang hak ruang, harus tetap menjadi prioritas guna mewujudkan keadilan sosial dan kepastian investasi di Indonesia.
Kesimpulan.
Berdasarkan analisis hukum yang telah diuraikan, pengaturan mengenai Hak Atas Ruang Atas Tanah (HARAT) dan Hak Atas Ruang Bawah Tanah (HARBT) di Indonesia merupakan bentuk inovasi hukum yang sangat diperlukan untuk menjawab tantangan kelangkaan lahan. Negara melalui UU Cipta Kerja dan PP 18/2021 telah memberikan kerangka yang memungkinkan pemberian hak guna bangunan, hak pakai, maupun hak pengelolaan pada ruang vertikal secara mandiri dan terpisah dari permukaan.
Prosedur pemberian hak tersebut melalui tahapan yang ketat, mulai dari perolehan KKPR, pengukuran teknis 3D, pemeriksaan oleh panitia pertanahan, hingga pendaftaran hak secara elektronik. Persyaratan persetujuan melalui Akta Otentik dari pemegang hak permukaan menjadi instrumen perlindungan yang vital untuk memastikan keseimbangan hak dan kewajiban antar pemilik ruang. Meskipun demikian, tantangan teknis dalam implementasi 3D Cadastre serta kebutuhan akan regulasi khusus untuk komersialisasi ruang publik tetap menjadi isu strategis yang harus segera diselesaikan guna menjamin kepastian hukum yang menyeluruh di masa depan. Pengembangan kebijakan pertanahan multidimensi ini diharapkan mampu mendorong pertumbuhan ekonomi nasional yang lebih efisien dan terencana dengan tetap mengedepankan prinsip kesejahteraan rakyat sesuai amanat konstitusi.
REFERENSI BACAAN
Reformasi Hukum Pertanahan : Pengaturan Komersialisasi Ruang Atas Tanah & Ruang Bawah Tanah https://scholar.ui.ac.id/en/publications/reformasi-hukum-pertanahan-pengaturan-komersialisasi-ruang-tanah/
Aspek Yuridis Penggunaan Ruang Atas dan Bawah Tanah Ditinjau dari Perundang-Undangan di Indonesia, https://j-innovative.org/index.php/Innovative/article/download/10544/7411/17639
PENGATURAN PENATAGUNAAN TANAH PASCA UNDANG-UNDANG NOMOR 6 TAHUN 2023 TENTANG PENETAPAN PERATURAN PEMERINTAH PENGGANTI UNDANG-UNDANG NOMOR 2 TAHUN 2022 TENTANG CIPTA KERJA MENJADI UNDANG-UNDANG, Jurnal Dialektika Hukum - Ejournal FISIP Unjani, https://ejournal.fisip.unjani.ac.id/index.php/jurnal-dialektika-hukum/article/view/1475
Pengaturan penatagunaan tanah pasca undang-undang nomor 6 tahun 2023 tentang penetapan peraturan, https://ejournal.fisip.unjani.ac.id/index.php/jurnal-dialektika-hukum/article/download/1475/458/
PP Nomor 18 Tahun 2021.pdf - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Download/154522/PP%20Nomor%2018%20Tahun%202021.pdf
Kajian Hukum Pengaturan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah - WARKAT, https://warkat.ub.ac.id/index.php/warkat/article/download/65/40/298
Pengelolaan Ruang Bawah Tanah Dalam Reformasi Hukum Pertanahan Di Indonesia, https://www.researchgate.net/publication/372006593_Pengelolaan_Ruang_Bawah_Tanah_Dalam_Reformasi_Hukum_Pertanahan_Di_Indonesia
Hak atas Tanah pada Ruang Bawah Tanah (RBT) menurut UU Ciptaker dan PP 18/2021, https://hukumproperti.com/hak-atas-tanah-pada-ruang-bawah-tanah-rbt-menurut-uu-ciptaker-dan-pp-18-2021/
Kajian Kebijakan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah dan Ruang Atas Tanah - PubHTML5, https://pubhtml5.com/qezf/hzeh/Kajian_Kebijakan_Pemanfaatan_Ruang_Bawah_Tanah_dan_Ruang_Atas_Tanah/
Towards Digital Twin : Indonesia 3D Cadastre - The World Bank, https://thedocs.worldbank.org/en/doc/a9e65854f3be2be21232649d9581e041-0060072023/original/KWPF-10th-Anniversary-Session-3-1-Indonesia-3D-Cadastre-Presentation.pdf
Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.pdf - IAI, https://cms.iai-jakarta.org/uploads/Peraturan%20dan%20Regulasi/Cagar%20Budaya/Peraturan%20Gubernur%20DKI%20Jakarta%20No.%2031%20Tahun%202022%20tentang%20Rencana%20Detail%20Tata%20Ruang%20Wilayah%20Perencanaan%20Provinsi%20Daerah%20Khusus%20Ibukota%20Jakarta.pdf
PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM NOMOR: 20/PRT/M/2010 TENTANG PEDOMAN PEMANFAATAN DAN PENGGUNAAN BAGIAN-BAGIAN JALAN DENGAN RAHM, https://binamarga.pu.go.id/index.php/peraturan/dokumen/peraturan-menteri-pekerjaan-umum-dan-perumahan-rakyat-nomor-20prtm2010-tentang-pedoman-pemanfaatan-dan-penggunaan-bagian-bagian-jalan
Buku 2 – Basemen & Parkir - Jakarta Property Institute, https://jpi.or.id/wp-content/uploads/2024/05/saf-buku-2-basemen-parkir.pdf
Sertifikat Tanah: Jenis, Proses, dan Cara Mengurusnya di Indonesia - IdScore, https://www.idscore.id/articles/sertifikat-tanah-jenis-proses-dan-cara-mengurusnya-di-indonesia
Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara Asing Atas Tanah di Indonesia - Djkn.kemenkeu.go.id, https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/15842/Kepemilikan-Tanah-Bagi-Warga-Negara-Asing-Atas-
PENYIMPANGAN DALAM PENERBITAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH - PERSPEKTIF, https://jurnal-perspektif.org/index.php/perspektif/article/view/120/112
Permen Agraria/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021 - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Details/209828/permen-agrariakepala-bpn-no-18-tahun-2021
Layanan pnbp penerbitan kkpr - Manajemen Pengawasan PNBP - Kementerian Keuangan, https://e-mawaspnbp.kemenkeu.go.id/artikel/29
180~PMK.02~2021Per.pdf - JDIH Kemenkeu, https://jdih.kemenkeu.go.id/api/download/bfbe36c5-374e-4c27-830e-8f3471d47564/180~PMK.02~2021Per.pdf
Final Matrik Kinerja Pendanaan Vs RPJMN Vs Tim UGM Draft Permen Renstra 2020-2024, https://id.scribd.com/document/503560531/Final-Matrik-Kinerja-Pendanaan-vs-RPJMN-vs-Tim-UGM-Draft-Permen-Renstra-2020-2024
Lampiran Permen ATR BPN No 1 Tahun 2021 Upload - Scribd, https://id.scribd.com/document/492381759/2-Lampiran-Permen-ATR-BPN-No-1-Tahun-2021-Upload
Sistem tinggi dalam realisasi kadaster 3d di indonesia, https://jurnalbhumi.stpn.ac.id/index.php/JB/article/download/170/150/348
Web-Based 3D Cadastre's Data Visualization In Indonesia: Challenges And Opportunity - GDMC, https://gdmc.nl/3dcadastres/literature/3Dcad_2022_13.pdf
KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NOMOR 7 TAHUN 2007 - Tools for Transformation, https://toolsfortransformation.net/wp-content/uploads/2017/05/Peraturan-BPN-no.7-tahun-2007-Panitia-Pemeriksaan-Tanah.pdf
ANALISIS EFEKTIVITAS PERAN PANITIA PEMERIKSAAN TANAH B DALAM UPAYA MENCEGAH SENGKETA PERTANAHAN DALAM PEMBERIAN HAK GUNA USAHA - WASAKA HUKUM, https://ojs.stihsa-bjm.ac.id/index.php/wasaka/article/download/55/52/110
Format Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A - Scribd, https://id.scribd.com/document/947089095/Format-Risalah-Panitia-Pemeriksaan-Tanah-A
Perlindungan hukum terhadap pemegang sertifikat hak atas tanah, https://jdih.jakarta.go.id/monografiDirectory/jakarta_barat-Perlindungan%20Hukum%20Terhadap%20Pemegang%20Sertifikat%20Hak%20Atas%20Tanah_sampul-PIPuikq9rRuc.pdf
Pembuatan sertifikat tanah - Halo JPN | Beranda, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-GRTG
LandRegulations, https://landregulations.wordpress.com/
Implikasi Hukum Pengaturan Kompensasi Tanah Abrasi dalam Pengadaan Tanah yang Berkeadilan di Indonesia, https://anj.fhuk.unand.ac.id/index.php/anj/article/download/6/4/75
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 180/PMK.02/2021 - Ortax - Data Center, https://datacenter.ortax.org/ortax/aturan/show/17601
TARIF PELAYANAN PERTANAHAN KANTOR PERTANAHAN - LandRegulations, https://landregulations.wordpress.com/2017/03/14/tarif-pelayanan-pertanahan-kantor-
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 14 Tahun 2016, https://www.ndaru.net/wp-content/peraturan/permenatr/permenatr_2016_14.pdf
bphtb - Badan Pendapatan Daerah Provinsi DKI Jakarta, https://dpp.jakarta.go.id/artikel/biar-gak-bingung-ini-penjelasan-gampang-tentang-bphtb
BPHTB Pajak Apa ? : Pengertian, Dasar Hukum & Cara Menghitungnya - PB Taxand, https://www.pbtaxand.com/menu/detail/whats_new/810
BPHTB: Pengertian, Objek, Tarif, Cara Hitung, Syarat Mengurus - Mekari Klikpajak, https://klikpajak.id/blog/bphtb-pengertian-objek-tarif-cara-menghitung-dan-syarat-mengurus/
Bagaimana Ketentuan PBB-P2 dalam UU HKPD ? - Ortax, https://ortax.org/ketentuan-pbb-p2-dalam-uu-hkpd
Tarif dan Cara Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2024 - Bapenda Jakarta, https://bapenda.jakarta.go.id/berita/tarif-dan-cara-perhitungan-pajak-bumi-dan-bangunan-perdesaan-dan-perkotaan-tahun-2024
Persentase NJOP Yang Digunakan Untuk Perhitungan Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan - Bapenda Jakarta, https://bapenda.jakarta.go.id/artikel/persentase-njop-yang-digunakan-untuk-perhitungan-pajak-bumi-dan-bangunan-perdesaan-dan-perkotaan
Informasi Tentang NJOP PBB-P2 - Badan Pendapatan Daerah Provinsi DKI Jakarta, https://bapenda.jakarta.go.id/berita/informasi-tentang-njop-pbbp2
Pajak Bumi Dan Bangunan Penetapan NJOP PBB-P2 Perumahan Di DKI Jakarta Dilihat Dari Asas Keadilan, Siti Maisun Maudina Tasyah, https://www.jurnal.peneliti.net/index.php/JIWP/article/download/11065/8656/
KONSISTENSI PENERAPAN POLA RUANG UNTUK PENETAPAN STATUS TANAH DALAM PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIS LENGKAP (PTSL) DI K - Repository STPN, https://repository.stpn.ac.id/468/1/Yocia%20Yosepman%20S.pdf
PERATURAN DAERAH KOTA DEPOK NOMOR 13 TAHUN 2013 TENTANG BANGUNAN DAN IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN - Tirta Asasta Depok, https://tirtaasastadepok.co.id/files/PERDA-KOTA-DEPOK-THN-2013-NO-13-TTG-BANGUNAN-DAN-IMB.pdf
3D Cadastre Implementation in Indonesia, https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2021/papers/ws_03.1/WS_03.1_ginting_10947_abs.pdf
PENERAPAN 3D CADASTRE DALAM BENTUK PERMODELAN UNTUK MENYAJIKAN INFORMASI PENGGUNAAN PERMUKAAN BIDANG TANAH DENGAN PEMANFAATAN R - Repository STPN, https://repository.stpn.ac.id/436/1/Andi%20Ryan%20E.K.%20Mappatombong.pdf
Komentar
Posting Komentar