Pengaturan, Tata Cara, Prosedur, dan Persyaratan Pemberian, Peralihan, serta Pengagunan Hak Atas Ruang Atas Tanah dan Hak Atas Ruang Bawah Tanah di Indonesia

Kajian Analisis Hukum : Pengaturan, Tata Cara, Prosedur, dan Persyaratan Pemberian, Peralihan, serta Pengagunan Hak Atas Ruang Atas Tanah dan Hak Atas Ruang Bawah Tanah di Indonesia

 

Dr KRA MJ Widijatmoko SH SpN

Lisza Nurchayatie SH MKn

 

 

 

Transformasi Paradigma Hukum Pertanahan: Evolusi dari Dimensi Horizontal ke Multidimensi.

 

Hukum pertanahan di Indonesia sedang mengalami pergeseran paradigma yang fundamental, bergerak dari pemahaman tradisional yang bersifat dua dimensi (permukaan tanah) menuju pengakuan terhadap dimensi vertikal yang mencakup ruang di atas dan di bawah permukaan tanah. Perubahan ini dipicu oleh kebutuhan mendesak akan ruang di kawasan perkotaan yang padat serta urgensi pengembangan infrastruktur strategis nasional yang tidak lagi memadai jika hanya mengandalkan ketersediaan lahan di permukaan. 

 

Secara filosofis, landasan penguasaan tanah di Indonesia tetap berakar pada Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, yang menyatakan bahwa bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Dalam konteks ini, negara memiliki kewenangan untuk mengatur peruntukan, penggunaan, dan hubungan hukum antara subjek hukum dengan objek tanah, yang kini diperluas mencakup ruang atas dan ruang bawah tanah secara eksplisit.

 

Sebelum lahirnya reformasi hukum melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (UU Cipta Kerja), pengaturan mengenai ruang di atas dan di bawah tanah bersifat sangat terbatas dan implisit dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Pasal 4 ayat (2) UUPA memberikan wewenang kepada pemegang hak atas tanah untuk mempergunakan tanah, tubuh bumi, dan air serta ruang angkasa di atasnya hanya untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah tersebut dalam batas-batas tertentu. 

 

Namun, ketentuan ini seringkali menimbulkan ketidakpastian hukum ketika terdapat kebutuhan untuk membangun struktur yang secara fungsi dan kepemilikan terpisah dari permukaan tanah, seperti terowongan kereta bawah tanah atau jembatan penghubung gedung (skybridge) yang melintasi ruang publik.

 

Pengundangan UU Cipta Kerja yang kemudian diikuti oleh Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021) menandai era baru dalam hukum pertanahan nasional. Regulasi ini secara tegas mengakui Hak Atas Ruang Atas Tanah (HARAT) dan Hak Atas Ruang Bawah Tanah (HARBT) sebagai objek hak yang dapat diberikan secara mandiri dan terpisah dari penguasaan permukaan tanah. Hal ini memungkinkan adanya strata kepemilikan yang berlapis pada satu koordinat geografis yang sama, di mana pemegang hak di permukaan, di atas permukaan, dan di bawah permukaan dapat merupakan subjek hukum yang berbeda-beda.

 

Kerangka Regulasi dan Landasan Yuridis HARAT dan HARBT.

 

Pengaturan mengenai HARAT dan HARBT di Indonesia saat ini didasarkan pada hirarki peraturan yang komprehensif, mulai dari undang-undang hingga peraturan menteri yang bersifat teknis operasional. Instrumen hukum utama yang menjadi rujukan dalam analisis ini meliputi :

 

Instrumen Hukum	Judul dan Fokus Pengaturan	Relevansi Terhadap Ruang
UU No. 6 Tahun 2023	Undang-Undang Cipta Kerja	Memberikan landasan utama pemberian hak pada ruang atas dan bawah tanah (Pasal 146).
PP No. 18 Tahun 2021	Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah	Mengatur detail objek, subjek, jangka waktu, pembebanan, peralihan, dan hapusnya hak pada ruang.
Permen ATR/BPN  No. 18 Tahun 2021	Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah	Prosedur teknis permohonan, pemeriksaan, dan penetapan hak tanah dan ruang.
Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2025	Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak Atas Tanah Dan Pendaftaran Tanah	Memgatur Kewenangan Penetapan Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah
UU No. 4 Tahun 1996	Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT)	Landasan hukum utama pengagunan hak atas tanah dan ruang untuk jaminan utang.
PMK No. 180/PMK.02/2021	Jenis dan Tarif PNBP atas Pelayanan Pertimbangan Teknis Pertanahan	Mengatur tarif untuk KKPR dan pertimbangan teknis dalam pemanfaatan ruang.

 

Kedudukan hukum HARAT dan HARBT ditegaskan sebagai hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang hak dengan ruang yang digunakan untuk kegiatan tertentu, di mana penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan permukaan tanah. Pemisahan ini sangat penting untuk mendukung investasi infrastruktur perkotaan tanpa harus mengganggu hak-hak yang sudah ada di permukaan tanah secara permanen, atau sebaliknya, memberikan kepastian hukum bagi pemilik gedung tinggi yang memanfaatkan ruang udara.

 

Definisi, Batasan, dan Tipologi Ruang Atas serta Bawah Tanah.

 

Dalam perspektif hukum pertanahan yang baru, definisi tanah telah diperluas untuk mencakup ruang di atas dan di bawah permukaan tanah sesuai dengan batas-batas yang ditetapkan dalam rencana tata ruang. Pemahaman mengenai batasan ini sangat krusial untuk menentukan kapan sebuah pemanfaatan ruang memerlukan hak atas tanah yang baru dan kapan pemanfaatan tersebut masih termasuk dalam wewenang pemegang hak permukaan tanah.

Klasifikasi Ruang Bawah Tanah (HARBT)

Pemanfaatan ruang bawah tanah dibedakan menjadi dua kategori utama yang memiliki implikasi hukum berbeda :

 

1. Ruang Bawah Tanah Dangkal (Shallow Underground Space) : Ruang bawah tanah yang pemanfaatannya secara struktur dan/atau fungsi masih menjadi satu kesatuan dengan pemegang hak atas permukaan tanah. Batas kedalamannya ditentukan berdasarkan peraturan perundang-undangan dan rencana tata ruang.

 

2. Ruang Bawah Tanah Dalam (Deep Underground Space) :Ruang bawah tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang hak atas permukaan tanah. Pada kategori inilah hak atas tanah seperti Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP), atau Hak Pengelolaan (HPL) diberikan secara mandiri kepada subjek hukum yang mungkin berbeda dengan pemilik permukaan tanah.

 

Klasifikasi Ruang Atas Tanah (HARAT)

Ruang Atas Tanah mencakup ruang yang berada di atas permukaan tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu dengan penguasaan yang terpisah dari permukaan. Manifestasi HARAT seringkali terlihat pada pembangunan apartemen atau kantor dengan sistem strata title, di mana unit-unit ruang udara dimiliki secara eksklusif sementara tanah di bawahnya dimiliki bersama atau dikuasai oleh negara/pemegang HPL. Selain itu, prasarana pendukung seperti jembatan penghubung antar gedung yang melintasi jalan umum juga menjadi objek HARAT yang signifikan dalam tata ruang perkotaan.

 

Jenis Hak Atas Tanah yang Dapat Diberikan pada Ruang.

 

Berdasarkan Pasal 146 ayat (1) UU Cipta Kerja dan PP 18/2021, ruang yang terbentuk di atas maupun di bawah tanah dapat diberikan beberapa jenis hak atas tanah, tergantung pada kebutuhan pemanfaatan dan subjek hukumnya. Hak-hak tersebut meliputi :

 

● Hak Pengelolaan (HPL) : Biasanya diberikan kepada instansi pemerintah, pemerintah daerah, atau badan usaha milik negara (BUMN/BUMD) yang tugas pokoknya berkaitan dengan pengelolaan ruang publik atau kawasan strategis.

 

● Hak Guna Bangunan (HGB) : Hak yang memberikan kewenangan untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas ruang yang bukan milik sendiri dalam jangka waktu maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun.

 

● Hak Pakai (HP) : Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari ruang yang dikuasai langsung oleh negara atau milik orang lain, dengan jangka waktu yang bervariasi tergantung status tanah dan subjeknya.

 

Pemberian hak atas ruang ini wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan untuk memperoleh sertifikat sebagai tanda bukti hak yang sah. Namun, perlu dicatat bahwa dalam hal terjadi kelangkaan sumber daya strategis seperti minyak, gas bumi, mineral, atau batubara, hak atas tanah pada ruang bawah tanah tidak dapat diberikan guna melindungi kepentingan negara atas kekayaan alam.

 

Tata Cara dan Prosedur Pemberian Hak Atas Ruang.

 

Prosedur pemberian HARAT dan HARBT melibatkan serangkaian tahapan mulai dari persiapan administratif hingga pendaftaran hak secara elektronik.

 

1. Tahap Persiapan dan Perolehan Tanah : Pemohon wajib memastikan telah menguasai tanah atau ruang secara sah, dibuktikan dengan Data Fisik dan Data Yuridis.

 

2. Pengajuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) : Persyaratan dasar perizinan berusaha yang memastikan rencana pembangunan selaras dengan rencana tata ruang setempat.

 

3. Pengukuran dan Pemetaan 3D : Pengukuran bidang tanah dan ruang melibatkan koordinat vertikal (ketinggian/kedalaman). Pemerintah mulai mengimplementasikan konsep 3D Cadastre menggunakan format CityGML.

 

4. Pemeriksaan Tanah oleh Panitia Pemeriksaan Tanah :Proses verifikasi lapangan oleh Panitia A (skala kecil) atau Panitia B (skala besar) untuk memberikan pertimbangan teknis dan yuridis.

 

5. Penetapan Hak dan Penerbitan Sertifikat : Menteri ATR/BPN atau pejabat yang didelegasikan menerbitkan Keputusan Pemberian Hak yang kemudian didaftarkan untuk penerbitan Sertifikat-el.

 

Peralihan Hak Kepemilikan HARAT dan HARBT.

 

Mekanisme peralihan hak kepemilikan atas ruang atas dan bawah tanah mengikuti ketentuan yang berlaku bagi hak atas tanah di permukaan secara mutatis mutandis (dengan perubahan yang diperlukan).

Jenis-Jenis Peralihan Hak

Peralihan hak atas ruang dapat terjadi melalui berbagai peristiwa atau perbuatan hukum, antara lain:

● Jual-Beli : Bentuk paling umum yang melibatkan kesepakatan harga dan pemindahan hak.

● Hibah dan Wasiat : Pemberian secara sukarela kepada pihak lain.

● Pewarisan : Pemindahan hak karena pemegang hak meninggal dunia.

● Tukar-Menukar dan Pemasukan dalam Perusahaan (Inbreng) : Peralihan dalam konteks restrukturisasi bisnis atau kesepakatan komersial.

Prosedur dan Persyaratan Peralihan

Peralihan hak atas ruang wajib dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang dan didaftarkan pada Kantor Pertanahan guna menjamin kepastian hukum bagi pemegang hak yang baru.

1. Pembuatan Akta Otentik : Peralihan (khususnya jual-beli, hibah, tukar-menukar) harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT wajib melakukan verifikasi (checking) sertifikat ke Kantor Pertanahan sebelum akta ditandatangani.

2. Pelunasan Pajak Peralihan : Pemohon harus menyerahkan bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi penerima hak dan PPh bagi pengalih hak.

3. Pendaftaran Peralihan : PPAT wajib menyampaikan akta dan warkah pendukung ke Kantor Pertanahan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan. Pendaftaran ini penting karena peralihan hak baru dianggap sempurna dan mengikat pihak ketiga setelah dicatat dalam Buku Tanah.

 

Pengagunan dan Pembebanan Hak Atas Ruang (Hak Tanggungan).

 

Sebagai aset yang memiliki nilai ekonomis, HARAT dan HARBT dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (HT).

Objek dan Syarat Pengagunan

● Hak yang Dapat Dibebani: Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai (HP) di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan merupakan objek yang lazim dibebani HT.

● Khusus Tanah Hak Pengelolaan: Pembebanan HT atas HGB/HP yang berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan memerlukan rekomendasi/persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan (misalnya BUMN/Pemda).

● Syarat Objek: Objek harus dapat dinilai dengan uang, terdaftar dalam daftar umum (BPN), bersifat dapat dipindahtangankan, dan ditunjuk oleh undang-undang.

Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan

1. Pemberian Kuasa (Jika Perlu): Jika pemberi jaminan tidak dapat hadir, dapat dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dengan akta notaris/PPAT yang memiliki jangka waktu tertentu (1 bulan untuk tanah bersertifikat, 3 bulan untuk belum bersertifikat).

2. Pembuatan APHT: Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT sebagai bukti pemberian jaminan.

3. Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik (HT-el): APHT didaftarkan secara elektronik ke Kantor Pertanahan. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan dicatat.

4. Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT): Kantor Pertanahan menerbitkan SHT yang memuat irah-irah "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA", yang memberikan kekuatan eksekutorial setingkat putusan pengadilan yang tetap.

 

Penerapan Perlindungan, Kepastian, dan Transparansi Hukum.

 

Penyelenggaraan HARAT dan HARBT mengedepankan tiga pilar utama dalam hukum pertanahan guna mewujudkan tata kelola yang baik.

1. Perlindungan Hukum (Legal Protection)

Negara memberikan perlindungan bagi seluruh pihak dalam ekosistem ruang vertikal :

 

● Pemegang Hak Permukaan : Dilindungi melalui kewajiban persetujuan dalam bentuk Akta Otentik dan pemberian kompensasi yang adil jika pemanfaatan ruang vertikal mengganggu fungsi permukaan.

 

● Kreditur (Perbankan) : Dilindungi melalui lembaga Hak Tanggungan yang memberikan kedudukan utama (preferent) untuk pelunasan utang di atas kreditur lain.

 

● Pembeli/Penerima Hak : Dilindungi melalui proses pendaftaran tanah yang menghasilkan sertifikat sebagai tanda bukti hak yang kuat dan mengikat pihak ketiga.

2. Kepastian Hukum (Legal Certainty)

Kepastian hukum diwujudkan melalui sistem pendaftaran tanah yang akurat (Rechtskadaster) :

 

● Kepastian Subjek dan Objek : Pendaftaran memastikan siapa pemilik sah dan batas-batas dimensi ruang secara tepat (letak, luas, ketinggian/kedalaman).

 

● Kepastian Status Hak : Menghilangkan keraguan mengenai kewenangan pemegang hak dalam menggunakan atau menjaminkan ruang tersebut.

 

● Pencegahan Sengketan: Kewajiban penggunaan akta PPAT dan verifikasi ketat (due diligence) oleh pejabat bertujuan meminimalisasi potensi tumpang tindih hak di masa depan.

3. Transparansi Hukum (Legal Transparency)

Pemerintah memperkuat transparansi melalui digitalisasi data pertanahan :

 

● Portal BHUMI ATR/BPN : Masyarakat dan instansi dapat mengakses data spasial secara terbuka, termasuk visualisasi data 3D untuk objek ruang atas dan bawah tanah.

 

● Layanan Elektronik : Prosedur pendaftaran hak dan pengecekan sertifikat dilakukan melalui sistem elektronik yang meminimalisasi praktik mafia tanah dan pungutan tidak resmi.

 

● ZNT dan Nilai Tanah : Informasi mengenai Zona Nilai Tanah (ZNT) tersedia untuk publik sebagai acuan nilai pasar yang transparan dalam transaksi properti vertikal.

 

Analisis Fiskal : BPHTB dan PNBP.

 

Peralihan dan pengagunan hak melibatkan kewajiban fiskal daerah dan negara :

 

● BPHTB : Dikenakan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

 

● PNBP Pelayanan : Tarif pendaftaran hak atau pemeliharaan data dihitung berdasarkan Nilai Tanah atau rumus luasan sesuai PP No. 128 Tahun 2015.

 

Kesimpulan.

 

Berdasarkan analisis hukum di atas, pengaturan mengenai peralihan dan pengagunan HARAT serta HARBT di Indonesia telah memiliki fondasi regulasi yang kuat melalui UU Cipta Kerja dan PP 18/2021. Mekanisme peralihan hak yang mensyaratkan akta PPAT dan pendaftaran di Kantor Pertanahan merupakan instrumen utama dalam menjamin kepastian hukum. Pembebanan Hak Tanggungan pada ruang vertikal memberikan perlindungan bagi sektor perbankan, sehingga mendorong investasi di bidang properti dan infrastruktur. Penerapan teknologi digital melalui portal BHUMI dan pendaftaran elektronik semakin memperkuat transparansi dan akuntabilitas dalam pengelolaan ruang nasional. Sinergi antara perlindungan hak pemegang permukaan dan kepastian hak pemegang ruang vertikal menjadi kunci suksesnya pembangunan multidimensi yang berkelanjutan di Indonesia.

 

 

 

 

 

 

 

REFERENSI BACAAN

 

Reformasi Hukum Pertanahan: Pengaturan Komersialisasi Ruang atas Tanah Dan Ruang Bawah Tanah, https://scholar.ui.ac.id/en/publications/reformasi-hukum-pertanahan-pengaturan-komersialisasi-ruang-tanah/ 

 

Aspek Yuridis Penggunaan Ruang Atas dan Bawah Tanah Ditinjau dari Perundang-Undangan di Indonesia, https://j-innovative.org/index.php/Innovative/article/download/10544/7411/17639 

 

PENGATURAN PENATAGUNAAN TANAH PASCA UNDANG-UNDANG NOMOR 6 TAHUN 2023 TENTANG PENETAPAN PERATURAN PEMERINTAH PENGGANTI UNDANG-UNDANG NOMOR 2 TAHUN 2022 TENTANG CIPTA KERJA MENJADI UNDANG-UNDANG, Jurnal Dialektika Hukum - Ejournal FISIP Unjani, https://ejournal.fisip.unjani.ac.id/index.php/jurnal-dialektika-hukum/article/view/1475 

 

PP Nomor 18 Tahun 2021.pdf - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Download/154522/PP%20Nomor%2018%20Tahun%202021.pdf 

 

Kajian Hukum Pengaturan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah - WARKAT, https://warkat.ub.ac.id/index.php/warkat/article/download/65/40/298 

 

Pengelolaan Ruang Bawah Tanah Dalam Reformasi Hukum Pertanahan Di Indonesia, https://www.researchgate.net/publication/372006593_Pengelolaan_Ruang_Bawah_Tanah_Dalam_Reformasi_Hukum_Pertanahan_Di_Indonesia 

 

Hak atas Tanah pada Ruang Bawah Tanah (RBT) menurut UU Ciptaker dan PP 18/2021, https://hukumproperti.com/hak-atas-tanah-pada-ruang-bawah-tanah-rbt-menurut-uu-ciptaker-dan-pp-18-2021/ 

 

Kajian Kebijakan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah dan Ruang Atas Tanah - PubHTML5, https://pubhtml5.com/qezf/hzeh/Kajian_Kebijakan_Pemanfaatan_Ruang_Bawah_Tanah_dan_Ruang_Atas_Tanah/ 

 

Towards Digital Twin : Indonesia 3D Cadastre - The World Bank, https://thedocs.worldbank.org/en/doc/a9e65854f3be2be21232649d9581e041-0060072023/original/KWPF-10th-Anniversary-Session-3-1-Indonesia-3D-Cadastre-Presentation.pdf 

 

Sertifikat Tanah: Jenis, Proses, dan Cara Mengurusnya di Indonesia - IdScore, https://www.idscore.id/articles/sertifikat-tanah-jenis-proses-dan-cara-mengurusnya-di-indonesia 

 

Permen Agraria/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021 - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Details/209828/permen-agrariakepala-bpn-no-18-tahun-2021 

 

KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA Nomor 7 Tahun 2007 - Tools for Transformation, https://toolsfortransformation.net/wp-content/uploads/2017/05/Peraturan-BPN-no.7-tahun-2007-Panitia-Pemeriksaan-Tanah.pdf