Pengaturan, Tata Cara, Prosedur, dan Persyaratan Tanah dalam Penyelenggaraan Real Estate Perumahan di Indonesia

Kajian Yuridis Komprehensif : Pengaturan, Tata Cara, Prosedur, dan Persyaratan Tanah dalam Penyelenggaraan Real Estate Perumahan di Indonesia

 

Dr KRA MJ Widijatmoko SH SpN

Lisza Nurchayatie SH MKn

 

 

Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman merupakan pilar fundamental dalam pembangunan nasional Indonesia yang bersinggungan langsung dengan hak konstitusional setiap warga negara untuk hidup sejahtera, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Secara yuridis, mandat ini berakar pada Pasal 28H Ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, yang menempatkan rumah bukan sekadar sebagai komoditas ekonomi, melainkan sebagai kebutuhan dasar manusia yang memiliki peran strategis dalam pembentukan watak serta martabat bangsa. 

 

Dalam lanskap hukum kontemporer, sektor real estate dan perumahan mengalami transformasi paradigma yang sangat signifikan pasca pengundangan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang. Transformasi ini bertujuan untuk menyederhanakan birokrasi perizinan, mengintegrasikan sistem pengawasan berbasis risiko, dan memperkuat kepastian hak atas tanah bagi pelaku pembangunan.

 

Penulisan ini akan menguraikan secara mendalam mengenai kerangka regulasi yang mengatur penyediaan tanah, prosedur perolehan hak, persyaratan tata ruang, standar teknis bangunan, hingga mekanisme perlindungan konsumen dalam industri real estate di Indonesia. Fokus utama dalam penulisan terletak pada implementasi Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 yang merupakan perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, serta kaitannya dengan regulasi pertanahan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021. Dengan memahami alur hukum yang presisi, pelaku usaha dan pemangku kepentingan dapat menavigasi kompleksitas prosedur yang kini telah bermigrasi ke sistem elektronik terpadu seperti Online Single Submission Risk-Based Approach (OSS-RBA) dan Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG).

 

Kerangka Hukum dan Evolusi Regulasi Perumahan.

 

Evolusi hukum perumahan di Indonesia mencerminkan pergeseran dari pendekatan yang bersifat administratif-birokratis menuju pendekatan yang berbasis standar teknis nasional dan kemudahan berusaha. Sebelum era Omnibus Law, penyelenggaraan perumahan diatur secara rigid dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011, namun dalam pelaksanaannya sering kali terhambat oleh disparitas regulasi di tingkat daerah dan proses perizinan yang bersifat sektoral. Melalui Undang-Undang Cipta Kerja, pemerintah memperkenalkan konsep Norma, Standar, Prosedur, dan Kriteria (NSPK) sebagai instrumen tunggal untuk menyeragamkan kualitas dan tata cara pembangunan di seluruh wilayah Indonesia.

 

Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 hadir sebagai regulasi pelaksana utama yang mengubah tatanan operasional pembangunan perumahan. Regulasi ini tidak hanya mengatur mengenai fisik bangunan, tetapi juga mencakup aspek perencanaan yang lebih komprehensif, mulai dari pemilihan lokasi hingga pengendalian perumahan. Perubahan mendasar terjadi pada sistem perizinan bangunan, di mana Izin Mendirikan Bangunan (IMB) telah dihapuskan dan digantikan dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Perubahan ini bukan sekadar pergantian istilah, melainkan pergeseran fokus pemerintah dari pengawasan sebelum pembangunan (izin) menjadi pengawasan terhadap pemenuhan standar teknis selama dan setelah pembangunan (persetujuan).

 

Perbandingan Regulasi	UU No. 1 Tahun 2011  (Lama)	UU No. 6 Tahun 2023 &  PP 12/2021 (Baru)
Sistem Perizinan	Izin Mendirikan Bangunan (IMB)	Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Kesesuaian Lokasi	Izin Lokasi (Manual/Parsial)	Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR)
Basis Pengawasan	Administratif Daerah	Standar Teknis Nasional & Risiko
Pemasaran	Berdasarkan IMB Induk	Berdasarkan PBG & Keterbangunan 20%
Hunian Berimbang	Wajib dalam satu hamparan	Bisa dalam satu hamparan atau dana konversi

 

Lebih lanjut, regulasi terbaru ini juga memperkuat peran pemerintah pusat dalam menyediakan basis data perumahan yang akurat melalui penyusunan profil perumahan dan kawasan permukiman tingkat nasional. Hal ini penting untuk mengatasi masalah backlog perumahan yang masih tinggi di Indonesia, serta menjamin bahwa pembangunan perumahan oleh pihak swasta tetap selaras dengan rencana pembangunan jangka menengah dan panjang pemerintah. Integrasi antara rencana tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan aspek sosial budaya menjadi filosofi utama dalam setiap babak pembangunan real estate saat ini.

 

Prosedur Perolehan Hak atas Tanah bagi Pengembang.

 

Kepastian penguasaan tanah merupakan prasyarat mutlak dalam proyek real estate. Dalam sistem hukum agraria Indonesia yang menganut asas nasionalisme (Pasal 1 UUPA), badan hukum seperti Perseroan Terbatas (PT) yang bergerak di bidang pengembang perumahan memiliki keterbatasan dalam jenis hak atas tanah yang dapat dikuasai. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, perusahaan pengembang hanya diperbolehkan menguasai tanah dengan status Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, atau Hak Pengelolaan (HPL). Jika lahan yang akan dibebaskan masih berstatus Hak Milik (HM) atas nama perseorangan warga negara Indonesia, maka pengembang wajib menempuh prosedur pelepasan hak atau penurunan hak.

Mekanisme Pelepasan Hak atas Tanah (APH)

Pelepasan hak atas tanah adalah tindakan hukum di mana pemegang hak asli (masyarakat) melepaskan hubungan hukumnya dengan tanah tersebut secara sukarela untuk kepentingan pihak lain, dalam hal ini perusahaan pengembang. Proses ini biasanya diawali dengan tahap musyawarah mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi. Pelepasan hak tidak mengakibatkan hak milik berpindah langsung kepada pengembang, melainkan membuat hak tersebut hapus dan status tanahnya kembali menjadi Tanah Negara.

 

Pelepasan hak ini dituangkan dalam Akta Pelepasan Hak (APH) yang dibuat di hadapan Notaris atau pejabat yang berwenang. Setelah tanah tersebut resmi menjadi Tanah Negara, barulah pengembang dapat mengajukan permohonan hak baru berupa Hak Guna Bangunan (HGB) kepada Kantor Pertanahan setempat. Prosedur ini krusial untuk memastikan bahwa rantai kepemilikan tanah bersih dari sengketa (clean and clear) sebelum pengembang menanamkan modal besar untuk infrastruktur.

Penurunan Hak dari Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan

Selain pelepasan hak melalui APH, pengembang dapat menempuh prosedur penurunan hak (perubahan hak) berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 1997. Proses ini sering digunakan jika pengembang membeli lahan yang sudah bersertifikat Hak Milik. Karena badan hukum PT tidak boleh memegang Hak Milik, maka sertifikat tersebut harus diturunkan statusnya menjadi HGB atas nama pengembang.

 

Persyaratan administratif untuk penurunan hak ini meliputi fotokopi identitas direktur, akta pendirian perusahaan, sertifikat asli, bukti perolehan tanah (seperti Akta Jual Beli), dan bukti pembayaran BPHTB serta PPh. Kantor Pertanahan akan melakukan verifikasi dokumen dan pengukuran lapangan sebelum menerbitkan Surat Keputusan (SK) Pemberian Hak. HGB yang diberikan kepada badan hukum biasanya memiliki jangka waktu maksimal 30 tahun, yang dapat diperpanjang selama 20 tahun dan diperbarui selama 30 tahun lagi.

Tanah di Atas Hak Pengelolaan (HPL)

Strategi perolehan lahan lainnya adalah melalui kerja sama di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL), yang biasanya dimiliki oleh instansi pemerintah, BUMN, atau Otorita tertentu. HGB di atas tanah HPL diberikan berdasarkan keputusan menteri setelah mendapatkan persetujuan tertulis dari pemegang HPL. Hubungan kerja sama ini harus dituangkan dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah. Bagi pengembang, skema ini memberikan keuntungan dalam hal efisiensi biaya akuisisi lahan di awal proyek, namun pengembang harus memperhatikan bahwa jangka waktu HGB tidak boleh melebihi ketentuan yang disepakati dengan pemegang HPL dan harus tetap didaftarkan di Kantor Pertanahan untuk mendapatkan sertifikat hak atas tanah.

 

Jenis Hak atas Tanah	Subjek yang Berhak	Jangka Waktu Maksimal	Dasar Hukum
Hak Milik (HM)	WNI Perseorangan	Selamanya	UUPA 1960
Hak Guna Bangunan (HGB)	WNI, PT (Badan Hukum)	30 Thn + 20 Thn + 30 Thn	PP 18/2021
Hak Pakai  (HP)	WNI, Orang Asing, PT	30 Thn + 20 Thn + 30 Thn	PP 18/2021
Hak Pengelolaan (HPL)	Instansi Pemerintah, BUMN	Tidak Terbatas	PP 18/2021

 

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) dan Persyaratan Tata Ruang.

 

Setelah penguasaan lahan secara fisik dan yuridis terjamin, pengembang tidak dapat langsung membangun tanpa memastikan bahwa rencana pembangunan tersebut sesuai dengan rencana tata ruang wilayah. Pasca Undang-Undang Cipta Kerja, mekanisme ini diintegrasikan ke dalam sistem OSS-RBA melalui instrumen Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). KKPR menjadi persyaratan dasar utama bagi pelaku usaha untuk memperoleh NIB dan izin-izin teknis selanjutnya.

Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKKPR)

KKKPR adalah dokumen yang menyatakan kesesuaian antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang dengan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Dalam ekosistem digital OSS, jika suatu lokasi pembangunan perumahan sudah memiliki RDTR yang telah terintegrasi (seperti di wilayah DKI Jakarta atau kota-kota besar lainnya), sistem akan secara otomatis memberikan KKKPR setelah pengembang mengunggah titik koordinat lokasi dan rencana kegiatannya. Keuntungan dari KKKPR otomatis ini adalah pembebasan biaya PNBP dan proses yang selesai dalam satu hari kerja, asalkan seluruh persyaratan data teknis telah valid.

Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR)

Apabila di lokasi yang dimaksud belum tersedia RDTR atau RDTR-nya belum terintegrasi dengan OSS, pengembang wajib mengajukan PKKPR. Berbeda dengan KKKPR, proses PKKPR memerlukan verifikasi manual dan kajian mendalam oleh pemerintah daerah melalui Forum Penataan Ruang. Pengembang harus menyertakan dokumen usulan kegiatan yang meliputi koordinat poligon GIS, kebutuhan luas lahan, rencana jumlah lantai, dan rencana induk kawasan (masterplan).

 

Tahapan pengurusan PKKPR melibatkan survei lapangan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk menerbitkan Pertimbangan Teknis Pertanahan (Pertek). Pertek ini berfungsi sebagai evaluasi terhadap penguasaan tanah eksisting dan potensi tumpang tindih dengan hak pihak lain. Setelah Pertek terbit, Forum Penataan Ruang akan memberikan rekomendasi berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Nasional, Provinsi, maupun Kabupaten/Kota. Seluruh proses ini dibatasi waktu maksimal 20 hari kerja sejak dokumen dinyatakan lengkap dan biaya PNBP dilunasi.

 

Pemerintah memberikan diskresi khusus bagi pembangunan perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Berdasarkan Pasal 181 PP Nomor 5 Tahun 2021, jika pengembang skala menengah atau besar membangun rumah MBR dengan luas lahan di bawah 5 hektare, PKKPR dapat diterbitkan cukup melalui pernyataan mandiri pengembang bahwa kegiatannya sesuai dengan tata ruang. Hal ini merupakan langkah strategis untuk mempercepat penyediaan rumah layak huni bagi masyarakat menengah ke bawah.

 

Persyaratan Lingkungan dan Pengelolaan Dampak Ekologis.

 

Pembangunan perumahan skala besar seringkali menimbulkan dampak lingkungan yang signifikan, mulai dari risiko banjir akibat perubahan daya serap air tanah hingga peningkatan volume limbah domestik. Oleh karena itu, hukum lingkungan Indonesia melalui Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2021 menetapkan kewajiban dokumen lingkungan bagi setiap rencana usaha perumahan. Jenis dokumen lingkungan yang diperlukan ditentukan oleh skala proyek berdasarkan daftar yang tercantum dalam Peraturan Menteri LHK Nomor 4 Tahun 2021.

Ambang Batas Dokumen Lingkungan (AMDAL, UKL-UPL, SPPL)

Penentuan jenis dokumen lingkungan bagi pembangunan perumahan didasarkan pada luas lahan atau jumlah unit rumah yang dibangun.

 

1. AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) :Wajib bagi kompleks perumahan skala besar dengan luas lahan \ge 50 hektare atau jumlah unit \ge 2.500 unit. Pembangunan perumahan di atas ambang batas ini dianggap memiliki dampak penting terhadap ekosistem sekitar sehingga memerlukan kajian mendalam dan konsultasi publik.

 

2. UKL-UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan dan Upaya Pemantauan Lingkungan) : Wajib bagi perumahan dengan luas lahan antara 3 hingga 50 hektare, atau jumlah unit antara 150 hingga 2.500 unit. Dokumen ini lebih bersifat teknis operasional dalam memitigasi dampak rutin yang terjadi.

 

3. SPPL (Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Hidup) : Diperuntukkan bagi perumahan kecil dengan luas lahan \le 3 hektare atau jumlah unit \le 150 unit.

 

Jenis Dokumen Lingkungan	Luas Lahan (Hektare)	Jumlah Unit Rumah
AMDAL	\ge 50 ha	\ge 2.500 unit
UKL-UPL	3 ha < Luas < 50 ha	150 - 2.500 unit
SPPL	\le 3 ha	\le 150 unit

 

Penyusunan dokumen lingkungan harus memperhatikan daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup di lokasi rencana pembangunan. Pengembang harus memastikan adanya sistem drainase yang terpadu, penyediaan Ruang Terbuka Hijau (RTH) yang memadai, serta pengelolaan sampah yang sesuai standar teknis agar tidak membebani infrastruktur kota. Kelalaian dalam memenuhi kewajiban lingkungan dapat berakibat pada pembatalan PBG dan pengenaan denda administratif yang berat.

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Standar Teknis Konstruksi.

Setelah mengamankan tata ruang dan lingkungan, tahap krusial selanjutnya adalah memperoleh izin konstruksi. Sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) kini telah bertransformasi menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). PBG merupakan instrumen kendali pemerintah untuk memastikan bahwa setiap bangunan gedung, termasuk rumah dalam perumahan, dibangun sesuai dengan standar teknis yang berlaku.

Proses Pengajuan melalui SIMBG

Pengurusan PBG wajib dilakukan secara elektronik melalui portal SIMBG. Pengembang harus mengunggah serangkaian dokumen rencana teknis yang telah disahkan oleh arsitek dan insinyur berlisensi. Dokumen tersebut meliputi :

 

● Data Arsitektur : Gambar rencana tapak, denah, tampak, potongan, dan spesifikasi material.

 

● Data Struktur: Perhitungan teknis struktur, gambar rencana pondasi, kolom, balok, dan plat lantai.

 

● Data MEP: Gambar jaringan listrik, sistem sanitasi, air bersih, air kotor, dan sistem proteksi kebakaran.

 

Setelah dokumen diunggah, Tim Penilai Teknis (TPT) untuk rumah tinggal atau Tim Profesi Ahli (TPA) untuk bangunan lainnya akan melakukan pemeriksaan pemenuhan Standar Teknis. Proses ini melibatkan maksimal 5 kali sesi konsultasi dalam waktu paling lama 28 hari kerja. Jika hasil pemeriksaan dinyatakan laik, akan diterbitkan Pernyataan Pemenuhan Standar Teknis yang menjadi dasar penentuan nilai retribusi PBG.

 

Pemerintah menekankan bahwa PBG bukan hanya formalitas administratif, melainkan jaminan keandalan bangunan. Fokus utama PBG adalah pada aspek keselamatan (kemampuan memikul beban), kesehatan (ventilasi, pencahayaan, sanitasi), kenyamanan (ruang gerak, termal), dan kemudahan (aksesibilitas bagi penyandang disabilitas). Pengembang yang mulai membangun tanpa memegang PBG dapat dikenakan sanksi berupa perintah penghentian sementara hingga pembongkaran bangunan.

 

Kewajiban Penyelenggaraan Hunian Berimbang.

 

Salah satu aspek sosial yang sangat ditekankan dalam hukum perumahan Indonesia adalah kebijakan Hunian Berimbang. Kebijakan ini mewajibkan setiap pengembang perumahan skala besar dan non-skala besar untuk mewujudkan komposisi hunian yang harmonis antara kelompok strata ekonomi yang berbeda. Tujuannya adalah untuk menciptakan inklusi sosial dan mencegah terbentuknya kawasan pemukiman yang eksklusif atau tersegregasi.

Rasio Perbandingan 1:2:3

Berdasarkan Pasal 21A Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021, badan hukum yang melakukan pembangunan perumahan wajib menerapkan prinsip hunian berimbang dengan perbandingan rasio unit 1:2:3 sebagai berikut :

● 1 Unit Rumah Mewah : minimal diikuti oleh 2 unit rumah menengah dan/atau 3 rumah umum (MBR);

● 2 Unit Rumah Menengah : minimal diikuti oleh 3 rumah umum (MBR) dan/atau 1 unit rumah mewah;

● 3 Unit Rumah Umum (untuk MBR) : minimal diikuti oleh 2 unit rumah menengah dan/atau 1 unit runah umum (MBR).

 

Pembangunan rumah umum tersebut sedapat mungkin dilakukan dalam satu hamparan yang sama dengan rumah mewah dan menengah untuk memastikan pemerataan akses terhadap prasarana, sarana, dan utilitas. Namun, regulasi memberikan kelonggaran jika pembangunan dalam satu hamparan tidak memungkinkan karena kendala teknis atau harga lahan yang sangat tinggi. Pengembang diperbolehkan membangun rumah umum di lokasi lain asalkan masih dalam satu kabupaten/kota yang sama, atau berbatasan langsung dalam satu provinsi.

Mekanisme Konversi Hunian Berimbang

Pasca Undang-Undang Cipta Kerja, diperkenalkan terobosan berupa mekanisme konversi kewajiban hunian berimbang. Pengembang yang membangun perumahan rumah tapak dapat memenuhi kewajiban hunian berimbang melalui :

1. Pembangunan Rumah Susun Umum di hamparan yang sama.

2. Penyetoran Dana Konversi kepada Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan (BP3).

 

Dana konversi ini kemudian akan dikelola oleh BP3 untuk membiayai pembangunan perumahan bagi MBR di wilayah lain yang membutuhkan. Pengabaian terhadap kewajiban hunian berimbang merupakan pelanggaran serius yang dapat berakibat pada sanksi administratif berupa pembekuan izin hingga pencabutan izin usaha pengembang.

 

Penyediaan dan Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas (PSU).

 

Penyediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU) merupakan tanggung jawab mutlak pengembang untuk menjamin kualitas lingkungan hidup bagi para penghuni. PSU harus direncanakan secara proporsional dan tertuang dalam rencana tapak (site plan) yang disetujui oleh pemerintah daerah.

Komponen PSU yang Wajib Tersedia

Berdasarkan regulasi teknis, komponen PSU mencakup tiga aspek utama :

 

● Prasarana : Kelengkapan dasar fisik lingkungan, seperti jaringan jalan, saluran pembuangan air limbah, drainase (saluran air hujan), dan tempat pembuangan sampah.

 

● Sarana : Fasilitas pendukung penyelenggaraan kehidupan, seperti sarana ibadah, pendidikan, kesehatan, rekreasi, olahraga, pertamanan, RTH, dan sarana pemakaman.

 

● Utilitas Umum : Kelengkapan penunjang, seperti jaringan air bersih, jaringan listrik, telepon, gas, dan penerangan jalan umum (PJU).

 

Banyak pemerintah daerah menetapkan standar luas PSU minimal sebesar 37% hingga 40% dari total luas lahan perumahan tidak bersusun. Pengembang wajib membangun PSU tersebut sesuai dengan standar teknis nasional sebelum melakukan serah terima unit kepada konsumen.

Prosedur Penyerahan PSU kepada Pemerintah Daerah

Penyerahan PSU merupakan kewajiban pengembang agar pengelolaan dan pemeliharaan fasilitas umum tersebut dapat diambil alih oleh pemerintah daerah menggunakan dana publik (APBD). Berdasarkan Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 dan Permen PUPR Nomor 7 Tahun 2022, proses penyerahan PSU dilakukan melalui beberapa tahapan :

 

1. Pengajuan Permohonan : Pengembang menyerahkan dokumen administrasi, termasuk sertifikat tanah PSU dan as-built drawing.

 

2. Verifikasi Teknis : Tim Verifikasi daerah melakukan pengecekan lapangan untuk memastikan fisik PSU sesuai dengan rencana tapak dan dalam kondisi berfungsi baik.

 

3. Berita Acara Serah Terima (BAST) : Penandatanganan BAST sebagai bukti peralihan aset dari pengembang kepada Pemda.

 

4. Pencatatan Aset : Status lahan PSU berubah menjadi Barang Milik Daerah (BMD).

 

Hambatan sering terjadi ketika pengembang (terutama pengembang lama) mengabaikan kewajiban serah terima ini, yang berakibat pada terbengkalainya fasilitas umum karena pemerintah daerah tidak memiliki dasar hukum untuk melakukan pemeliharaan di atas lahan yang secara sertifikat masih atas nama pengembang. KPK dan instansi terkait kini aktif mendorong pemerintah daerah untuk mengenakan sanksi tegas bagi pengembang yang menunda penyerahan PSU.

 

Mekanisme Pemasaran dan Perlindungan Konsumen : 

PPJB dan AJB.

 

Dalam bisnis real estate, pemasaran unit rumah seringkali dilakukan sebelum seluruh proyek selesai dibangun. Untuk melindungi hak konsumen dari potensi wanprestasi pengembang, pemerintah mengatur secara ketat mengenai Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) melalui Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021.

Syarat Kepastian Pemasaran dan PPJB

Pengembang hanya diperbolehkan melakukan pemasaran dan penandatanganan PPJB jika telah memenuhi persyaratan kepastian yang meliputi :

 

1. Status Kepemilikan Tanah : Dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah atas nama pengembang yang diperlihatkan kepada calon pembeli.

 

2. Kepemilikan PBG Induk : Salinan PBG harus tersedia dan dapat diakses oleh calon pembeli.

 

3. Ketersediaan PSU : Pengembang harus membuktikan bahwa pembangunan PSU sedang berjalan sesuai jadwal perencanaan.

 

4. Keterbangunan Paling Sedikit 20% : Syarat fisik paling krusial, di mana pembangunan unit atau kawasan perumahan harus sudah mencapai minimal 20% sebelum PPJB dilakukan.

 

5. Hal yang Diperjanjikan: Kejelasan mengenai spesifikasi bangunan, harga, dan waktu serah terima.

 

PPJB wajib dibuat di hadapan Notaris dan merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan hukum mengikat bagi pengembang dan pembeli. PPJB bukan merupakan bukti peralihan hak, melainkan janji untuk melakukan jual beli di masa depan setelah seluruh syarat dipenuhi.

Pemecahan Sertifikat (Splitsing) dan AJB

Setelah pembangunan selesai dan syarat teknis terpenuhi, pengembang harus segera memproses pemecahan sertifikat induk menjadi sertifikat per unit (splitsing) di Kantor Pertanahan. Sertifikat baru yang terbit (biasanya HGB atas nama pengembang) menjadi objek dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Penandatanganan AJB menandai secara sah beralihnya hak kepemilikan tanah dan bangunan dari pengembang kepada konsumen. Langkah terakhir adalah pendaftaran balik nama di BPN agar konsumen mendapatkan sertifikat atas nama pribadinya.

 

Perbedaan Instrumen	PPJB  (Perjanjian Pendahuluan)	AJB  (Akta Jual Beli)
Fungsi Utama	Pengikatan sementara sebelum syarat lengkap	Bukti sah peralihan hak kepemilikan
Pejabat Pembuat	Notaris	PPAT
Syarat Konstruksi	Minimal 20% Terbangun	Bangunan Selesai / Siap Huni
Status Kepemilikan	Belum Beralih	Sudah Beralih
Dasar Pendaftaran BPN	Tidak Bisa	Wajib untuk Balik Nama

 

Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sebagai Gatekeeper Pemanfaatan.

 

Sebelum unit rumah diserahterimakan dan dapat dihuni oleh konsumen, pengembang wajib memiliki Sertifikat Laik Fungsi (SLF). SLF adalah dokumen yang menyatakan bahwa bangunan gedung yang telah selesai dibangun memenuhi Standar Teknis dan laik untuk digunakan sesuai fungsinya.

 

Penerbitan SLF didasarkan pada pemeriksaan kelaikan fungsi yang dilakukan oleh pengkaji teknis atau pengawas konstruksi. Pemeriksaan ini mencakup aspek keselamatan struktur, ketersediaan air bersih, drainase, hingga sistem kelistrikan yang aman. Tanpa SLF, suatu bangunan gedung dilarang keras untuk dimanfaatkan. Bagi konsumen, SLF merupakan jaminan legalitas dan keamanan atas investasi properti yang mereka beli. SLF untuk rumah tinggal memiliki masa berlaku 20 tahun dan harus diperpanjang sebelum habis masa berlakunya melalui inspeksi kelaikan ulang.

 

Dinamika Pengawasan, Sanksi, dan Penyelesaian Sengketa.

 

Dalam ekosistem real estate yang kompleks, pengawasan oleh pemerintah daerah dan pusat menjadi kunci keberhasilan pembangunan yang teratur. Regulasi Indonesia mengedepankan pendekatan preventif, namun tetap menyediakan sanksi administratif dan pidana bagi pelanggaran yang bersifat fatal.

Sanksi Administratif Berjenjang

Pelanggaran terhadap standar PSU, hunian berimbang, atau pembangunan tanpa PBG dikenakan sanksi administratif berjenjang yang meliputi :

● Peringatan tertulis (maksimal 3 kali).

● Pembatasan kegiatan pembangunan.

● Penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan.

● Pembekuan dan pencabutan PBG/SLF.

● Denda administratif.

● Pencabutan Izin Usaha.

 

Pemerintah juga menerapkan prinsip Restorative Justice dalam hukum pertanahan dan perumahan pasca Undang-Undang Cipta Kerja, di mana sanksi pidana diposisikan sebagai upaya terakhir (ultimum remedium) setelah sanksi administratif tidak memberikan efek jera atau jika terjadi dampak lingkungan yang tidak dapat dipulihkan.

Penyelesaian Masalah Tumpang Tindih dan Klaim Pihak Ketiga

Seringkali pengembang menghadapi klaim dari warga sekitar atau pihak ketiga yang mengklaim memiliki hak atas lahan proyek, terkadang dengan menunjukkan bukti pembayaran pajak (PBB). Dalam konteks ini, hukum agraria Indonesia melalui Pasal 19 UUPA dan PP Nomor 24 Tahun 1997 secara tegas menyatakan bahwa bukti kepemilikan yang sah atas tanah adalah Sertifikat, bukan SPPT PBB. Pengembang harus berkoordinasi dengan BPN untuk melakukan pemetaan ulang dan memverifikasi data fisik serta yuridis di buku tanah guna menepis klaim yang tidak berdasar hukum. Jika sengketa berlanjut ke pengadilan, kekuatan pembuktian sertifikat sebagai dokumen publik memberikan jaminan perlindungan bagi pemegang hak yang sah.

 

Kesimpulan dan Implikasi Strategis.

 

Penyelenggaraan perumahan real estate di Indonesia telah memasuki babak baru yang ditandai dengan digitalisasi proses perizinan dan standarisasi teknis yang ketat. Pengaturan tanah untuk perumahan tidak lagi hanya berbicara mengenai penguasaan lahan secara fisik, tetapi telah terintegrasi dengan rencana tata ruang yang berkelanjutan (KKPR), pengelolaan dampak lingkungan (AMDAL/UKL-UPL), serta pemenuhan standar kelaikan bangunan (PBG/SLF).

 

Bagi pengembang, kepatuhan terhadap regulasi seperti hunian berimbang (1:2:3) dan penyerahan PSU kepada pemerintah daerah bukan sekadar beban biaya, melainkan strategi jangka panjang untuk menjamin nilai properti dan menghindari risiko hukum di masa depan. Di sisi lain, perlindungan konsumen diperkuat melalui batasan keterbangunan 20% sebelum pemasaran dan kewajiban pembuatan PPJB yang transparan di hadapan Notaris. Dengan menavigasi seluruh prosedur dan persyaratan ini secara presisi, industri real estate dapat terus tumbuh sebagai motor penggerak ekonomi nasional yang inklusif, sehat, dan berkeadilan bagi seluruh lapisan masyarakat Indonesia.

 

 

 

 

 

 

 

REFERENSI BACAAN 

 

1. UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN - BPHN, https://bphn.go.id/data/documents/11uu001.pdf 

 

2. jdih.pu.go.id - PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA NOMOR 7 TAHUN 2022, https://jdih.pu.go.id/internal/assets/assets/produk/PermenPUPR/2022/06/2022pmpupr7.pdf 

 

3. Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor: 5 Tahun 2025, https://perpajakan.ddtc.co.id/sumber-hukum/peraturan-pusat/peraturan-menteri-perumahan-dan-kawasan-permukiman-5-tahun-2025 

 

4. PP No. 12 Tahun 2021 - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Details/161842/pp-no-12-tahun-2021 

 

5. Panduan Lengkap KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) - TBN Solution, https://www.tbnsolution.id/panduan-lengkap-kkpr-kesesuaian-kegiatan-pemanfaatan-ruang/ 

 

6. Hukum Perumahan dan Hukum Rumah Susun Pasca UU Cipta Kerja, https://www.slideshare.net/slideshow/hukum-perumahan-dan-hukum-rumah-susun-pasca-uu-cipta-kerja/249976567 

 

7. Peran Regulasi Bangunan Gedung dalam Perancangan Arsitektur Kantor Pemerintah : Studi Penerapan PP No. 16 Tahun 2021 - Klop PU, https://klop.pu.go.id/knowledge/Penerapan-PP-No.-16-Tahun-2021 

 

8. PP No. 18 Tahun 2021 - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021 

 

9. Panduan Lengkap PKKPR - OSS RBA - Infiniti Office, https://infiniti.id/blog/legal/panduan-pkkpr-di-oss-rba 

 

10. penyelenggaraan prasarana bangunan gedung, https://www.atsi.or.id/wp-content/uploads/2021/04/05-Penyelenggaraan-Prasarana-BG-PP-16-2021.pdf 

 

11. IMPLEMENTASI KEBIJAKAN PENYERAHAN PRASARANA, https://jurnal.unpad.ac.id/responsive/article/download/61781/25180 

 

12. PERSETUJUAN BANGUNAN GEDUNG SERTIFIKAT LAIK FUNGSI, https://dpmptspp.belitung.go.id/wp-content/uploads/2022/04/MEKANISMES-Penerbitan-PBG-SLF-dan-SBKBG.pdf 

 

13. Perolehan Hak Atas Tanah Oleh Pengembang Melalui Pelepasan Hak Atas Tanah Dengan Akta Notaris. - Repository - UNAIR - Universitas Airlangga, https://repository.unair.ac.id/114812/ 

 

14. pelaksanan penurunan hak milik menjadi hak guna bangunan yang dilakukan oleh perorangan dan - Universitas Mataram, https://eprints.unram.ac.id/42332/2/JURNAL%20ASTRI%20DAMAYANTI%20%20%28%20D1A019081%20%29.pdf 

 

15. PENGATURAN PENURUNAN DARI HAK MILIK MENJADI HAK GUNA BANGUNAN BAGI PERSEROAN TERBATAS - Universitas Udayana, https://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthanegara/article/download/97403/50455/ 

 

16. Pelepasan hak, hak atas tanah, perusahaan swasta - Neliti, https://media.neliti.com/media/publications/157027-ID-pelepasan-hak-atas-tanah-untuk-kepenting.pdf 

 

17. mekanisme peralihan hak milik menjadi hak guna bangunan - Jurnal Ilmiah Mahasiswa - Universitas Islam Malang, https://jim.unisma.ac.id/index.php/jdh/article/download/24860/18792 

 

18. Prosedur hukum pelepasan hak atas tanah untuk perumahan - Halo JPN, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-B5KY 

 

19. Sosialisasi Permen 7 Tahun 2022_Bantuan Pembangunan PSU - Scribd, https://id.scribd.com/document/966562073/Sosialisasi-Permen-7-Tahun-2022-Bantuan-Pembangunan-PSU 

 

20. Pemecahan Sertifikat (Splitzing) Tanah Kavling di Kantor Notaris & PPAT - STIS Nurul Qarnain, https://ejurnalqarnain.stisnq.ac.id/index.php/ALADALAH/article/download/1095/1252 

 

21. Mekanisme Peralihan Hak Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan Atas Tanah Oleh Developer Kepada Konsumen ( Studi Kasus Proyek Perumahan Landed Springhill Golf Residences PT.Grahatama Persada Realty dengan Pusat Pengelolaan Komplek Kemayoran ) - ETD UGM, https://etd.repository.ugm.ac.id/penelitian/detail/84246 

 

22. Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR) - MPP Kota Sukabumi, https://mpp.sukabumikota.go.id/layanan/detil/53 

 

23. PP No. 21 Tahun 2021 - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Details/161851/pp-no-21-tahun-2021 

 

24. PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) - Disnaker PMPTSP Kota Malang, https://disnakerpmptsp.malangkota.go.id/?p=11791 

 

25. Dokumen ANDAL, https://iif.co.id/wp-content/uploads/2024/05/ANDAL-.pdf 

 

26. Tidak semua konstruksi memerlukan analisis mengenai dampak lingkungan (AMDAL), https://admin-piol.posindonesia.co.id/media/Surat%20AMDAL.pdf 

 

27. Permen LHK Nomor 4 Tahun 2021 - JDIH Kemenko Maritim & Investasi, https://jdih.maritim.go.id/id/peraturan-menteri-lingkungan-hidup-dan-kehutanan-no-4-tahun-2021 

 

28. PERATURAN MENTERI LINGKUNGAN HIDUP DAN KEHUTANAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 4 TAHUN 2021 TENTANG DAFTAR USAHA DAN/ATAU KEGIATAN, https://peraturan.bpk.go.id/Download/205143/permen%20LHK%20No.%204%20tahun%202021.pdf 

 

29. Permen LHK 04-2021 Tentang Daftar Usaha Kegiatan Wajib Amdal, UKL-UPL Dan SPPL, https://id.scribd.com/document/685309361/2-Permen-LHK-04-2021-Tentang-Daftar-Usaha-Kegiatan-Wajib-Amdal-UKL-UPL-Dan-SPPL 

 

30. Wajib dipahami : Peraturan Pemerintah (PP) No 16 Tahun 2021 Terkait PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) & SLF (Sertifikat Laik Fungsi) - PT Mandiri Tata Bina Konsultan, https://www.mtbk.co.id/pp_16_pbg_slf/ 

 

31. PP No. 16 Tahun 2021 - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Details/161846/pp-no-16-tahun-2021 

 

32. Kebijakan Hunian Berimbang: Komitmen Negara dalam Menjamin Akses Rakyat terhadap Perumahan yang Layak dan Terjangkau - Blog Leks&Co, https://blog.lekslawyer.com/kebijakan-hunian-berimbang-komitmen-negara-dalam-menjamin-akses-rakyat-terhadap-perumahan-yang-layak-dan-terjangkau/ 

 

33. Hunian Berimbang : Inovasi Perumahan dan Pemukiman, https://perkim.id/en/perkotaan/hunian-berimbang-inovasi-perumahan-dan-pemukiman-dengan-pendekatan-sosial-di-indonesia/ 

 

34. Omnibus Law Terkait Perumahan dan Kawasan Permukiman Hukum Properti By Leks&Co, https://hukumproperti.com/omnibus-law-terkait-perumahan-dan-kawasan-permukiman/ 

 

35. PERATURAN DAERAH KABUPATEN TANJUNG JABUNG TIMUR NOMOR 7 TAHUN 2022 TENTANG PENYERAHAN PRASARANA, SARANA,  DAN UTULITAS - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Download/353730/Perda%20No%207%202022.pdf 

 

36. Pemecahan sertifikat tanah - Halo JPN | Beranda, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2024-7Q5W 

 

37. Permasalahan dalam Penyediaan PSU - perkim.id, https://perkim.id/tantangan-penyediaan-psu/permasalahan-dalam-penyediaan-psu/ 

 

38. KPK Tegaskan Ada Sanksi Bagi Pengembang yang Abaikan Perjanjian PSU Perumahan - Pemerintah Kota Tanjungpinang, https://www.tanjungpinangkota.go.id/berita/kpk-tegaskan-ada-sanksi-bagi-pengembang-yang-abaikan-perjanjian-psu-perumahan 

 

39. Perbedaan PPJB dan AJB, Begini Pengertian dan Fungsinya! - Rumah123, https://www.rumah123.com/panduan-properti/ppjb-dan-ajb/ 

 

40. Perbedaan PPJB dan AJB - Hukum Expert, https://hukumexpert.com/perbedaan-ppjb-dan-ajb/?detail=ulasan 

 

41. PPJB dalam Proses Jual Beli Properti: Pengertian, Isi, Biaya Pembuatan, https://properti.kompas.com/read/2025/05/13/194412521/ppjb-dalam-proses-jual-beli-properti-pengertian-isi-biaya-pembuatan 

 

42. bagaimana kedudukan PPJB dalam jual beli tanah - Halo JPN | Beranda, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-UF3X 

 

43. kedudukan PPJB dalam melakukan jual beli tanah - Halo JPN | Beranda, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-DJXC 

 

44. Panduan Lengkap Proses Pemecahan Sertifikat Tanah (Peralihan Hak): Syarat, Prosedur, dan Biaya Resmi BPN - Klinik Pertanahan, https://klinikpertanahan.com/blog/panduan-lengkap-proses-pemecahan-sertifikat-tanah-peralihan-hak-syarat-prosedur-dan-biaya-resmi-bpn 

 

45. PERLAK UU/PUSPANLAK UU TW I 2023 2023 - DPR RI, https://berkas.dpr.go.id/puspanlakuu/kompilasi/kompilasi-public-397.pdf 

 

46. Tanah PSU (Prasarana, Sarana, dan Utilitas) - Halo JPN | Beranda, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-78S7 

 

47. Bagaimana Cara Mengurus Pemecahan Sertifikat Tanah? Berikut Penjelasannya!, https://yuris.co.id/blog/cara-mengurus-pemecahan-sertifikat-tanah