PENGATURAN, TATACARA, PROSEDURE, DAN PERSYARARAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI DI INDONESIA PASCA UUCK

 ANALISIS YURIDIS KOMPREHENSIF : PENGATURAN, TATA CARA, PROSEDUR, DAN PERSYARATAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI DI INDONESIA DALAM ERA TRANSFORMASI HUKUM PASCA UNDANG-UNDANG CIPTA KERJA

 

Dr KRA MJ Widijatmoko SH SpN

Lisza Nurchayatie SH MKn

 

 

 

Rekonstruksi Paradigma Hukum Perindustrian dan Pertanahan di Indonesia.

 

Pembangunan kawasan industri di Indonesia telah memasuki fase baru yang ditandai dengan pergeseran fundamental dari pendekatan administratif-birokratis menuju pendekatan integratif-berbasis risiko. Transformasi ini dipicu oleh kebutuhan mendesak untuk melakukan percepatan penyebaran dan pemerataan pembangunan industri ke seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia melalui konsep Perwilayahan Industri. Secara yuridis, landasan utama perubahan ini berpangkal pada Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian yang kemudian mengalami amandemen signifikan melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang.

 

Perubahan regulasi ini bukan sekadar pergantian teks perundang-undangan, melainkan sebuah restrukturisasi politik hukum pertanahan untuk mendukung daya saing industri nasional. Dalam kerangka hukum yang baru, pembangunan kawasan industri dipandang sebagai instrumen strategis untuk mengolah bahan baku dan memanfaatkan sumber daya industri guna menghasilkan barang dengan nilai tambah tinggi. Hal ini memerlukan kepastian hukum atas tanah sebagai sarana produksi utama. Implementasi Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 2024 tentang Perwilayahan Industri mempertegas bahwa tatanan wilayah industri harus selaras dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan didukung oleh peta jalan yang ditetapkan melalui Peraturan Presiden.

 

Evolusi ini juga membawa konsekuensi terhadap mekanisme penguasaan tanah. Jika sebelumnya pengadaan tanah untuk kawasan industri sering kali terhambat oleh konflik pemanfaatan ruang dan sulitnya perolehan hak, maka melalui skema baru yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, diperkenalkan fleksibilitas dalam penggunaan Hak Pengelolaan (HPL) dan Hak Guna Bangunan (HGB). Kebijakan ini bertujuan untuk menyelaraskan kepentingan investasi dengan hak-hak masyarakat melalui prosedur yang lebih transparan dan terukur, meskipun dalam praktiknya masih menyisakan tantangan berupa resistensi sosial dan problematika ganti rugi.

 

Pengaturan Tata Ruang sebagai Fondasi Yuridis Kawasan Industri.

 

Dasar utama dari setiap rencana pembangunan kawasan industri adalah kepatuhan terhadap rencana tata ruang. Secara legal, kawasan industri hanya dapat dikembangkan di atas hamparan lahan yang telah ditetapkan sebagai Kawasan Peruntukan Industri (KPI) dalam RTRW Nasional, Provinsi, maupun Kabupaten/Kota. KPI didefinisikan sebagai bentangan lahan yang diperuntukkan bagi kegiatan industri berdasarkan kriteria teknis, lingkungan, dan keterkaitan infrastruktur.

 

Penyusunan rencana perwilayahan industri harus mengacu pada Rencana Induk Pembangunan Industri Nasional (RIPIN) yang disusun untuk jangka waktu 20 tahun. RIPIN berfungsi sebagai kompas bagi pemerintah pusat dan daerah dalam menetapkan Wilayah Pengembangan Industri (WPI) dan Wilayah Pusat Pertumbuhan Industri (WPPI). Penetapan sebuah wilayah menjadi WPPI didasarkan pada keberadaan industri jangkar (anchor industry) dan ketersediaan sumber daya alam serta infrastruktur pendukung.

 

Komponen Perwilayahan Industri	Definisi dan Fungsi Yuridis	Dasar Penetapan
Wilayah Pengembangan Industri (WPI)	Pengelompokan wilayah berdasarkan keterkaitan sumber daya dan potensi ekonomi lokal.	Peraturan Pemerintah / Peta Jalan Perpres.
Wilayah Pusat Pertumbuhan Industri (WPPI)	Wilayah yang didesain sebagai motor penggerak ekonomi dengan fokus pada efektivitas pendayagunaan sumber daya.	Usulan Menteri dan ditetapkan sebagai Kawasan Strategis Nasional.
Kawasan Peruntukan Industri (KPI)	Lahan yang secara khusus dicadangkan dalam RTRW untuk kegiatan industri.	Peraturan Daerah tentang RTRW Kabupaten/Kota.
Kawasan Industri (KI)	Pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi sarana prasarana penunjang dan dikelola perusahaan kawasan.	Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI) via OSS RBA.

 

Analisis mendalam terhadap KPI menunjukkan bahwa penetapan lokasi industri bukan hanya masalah ketersediaan lahan secara fisik, tetapi juga masalah daya dukung dan daya tampung lingkungan. Kawasan industri yang tidak memperhatikan keseimbangan ekologis akan menghadapi kendala dalam penerbitan izin lingkungan, yang merupakan salah satu persyaratan dasar dalam sistem perizinan berusaha berbasis risiko.

 

Mekanisme Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR).

 

Dalam sistem Online Single Submission Risk-Based Approach (OSS RBA), mekanisme izin lokasi konvensional telah digantikan oleh Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). KKPR berfungsi sebagai validasi legal bahwa rencana penggunaan tanah untuk kawasan industri sesuai dengan peruntukan ruang yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Terdapat dikotomi prosedur antara Konfirmasi KKPR (KKKPR) dan Persetujuan KKPR (PKKPR) yang sangat bergantung pada ketersediaan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) di lokasi tersebut.

Prosedur Konfirmasi KKPR (KKKPR)

KKKPR diberikan apabila lokasi pembangunan kawasan industri berada di wilayah yang sudah memiliki RDTR yang terintegrasi dengan sistem OSS. Karakteristik utama dari KKKPR adalah otomatisasi proses. Pelaku usaha hanya perlu memasukkan koordinat lokasi dan data teknis bangunan, dan jika sesuai dengan RDTR, dokumen KKKPR akan terbit dalam waktu satu hari kerja setelah pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Prosedur Persetujuan KKPR (PKKPR)

Bagi wilayah yang belum memiliki RDTR atau RDTR-nya belum terintegrasi dengan OSS, pelaku usaha wajib mengurus PKKPR. Prosedur ini lebih kompleks karena melibatkan penilaian manual oleh kementerian atau dinas terkait. Tahapannya meliputi pendaftaran, penilaian dokumen usulan terhadap RTRW secara berjenjang (Nasional, Provinsi, Kabupaten), pemberian pertimbangan teknis pertanahan oleh Kantor Pertanahan, hingga penerbitan keputusan. Jangka waktu penerbitan PKKPR adalah maksimal 20 hari kerja sejak permohonan lengkap dan PNBP dibayar.

 

Aspek Perbandingan	Konfirmasi KKPR (KKKPR)	Persetujuan KKPR (PKKPR)
Syarat Utama	Tersedianya RDTR terintegrasi OSS.	Belum ada RDTR atau belum terintegrasi OSS.
Tahapan	Pendaftaran dan verifikasi sistem otomatis.	Pendaftaran, penilaian kajian berjenjang, dan Pertek BPN.
Waktu Penerbitan	Maksimal 1 hari kerja.	Maksimal 20 hari kerja.
Dokumen Teknis	Koordinat, luas lahan, rencana bangunan.	Rencana teknis bangunan dan/atau rencana induk kawasan.

 

Implikasi hukum dari sistem KKPR ini adalah perlindungan terhadap kepastian lokasi investasi. Namun, bagi daerah yang RDTR-nya belum matang, proses PKKPR sering kali menjadi hambatan karena membutuhkan kajian mendalam dari Forum Penataan Ruang guna memastikan tidak adanya konflik pemanfaatan ruang di masa depan.

 

Tata Cara Perolehan Tanah : Kepentingan Umum versus Mandiri Swasta.

 

Pengadaan tanah untuk kawasan industri di Indonesia dapat ditempuh melalui dua jalur hukum yang memiliki implikasi sosiopolitik dan finansial yang sangat berbeda. Jalur pertama adalah pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang didukung oleh instrumen paksaan negara, dan jalur kedua adalah pengadaan tanah secara mandiri melalui transaksi perdata biasa oleh pengembang swasta.

Pengadaan Tanah bagi Kepentingan Umum dan Proyek Strategis Nasional (PSN)

Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 beserta perubahannya dalam UU Nomor 6 Tahun 2023 telah memperluas definisi "Kepentingan Umum" untuk mencakup kawasan industri yang diprakarsai atau dikuasai oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, BUMN, atau BUMD. Jika sebuah kawasan industri ditetapkan sebagai Proyek Strategis Nasional (PSN), pengembang mendapatkan fasilitas kemudahan sebagaimana diatur dalam PP Nomor 42 Tahun 2021.

 

Tahapan pengadaan tanah untuk kepentingan umum mencakup :

 

1. Perencanaan : Instansi pemrakarsa menyusun Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah (DPPT) yang memuat maksud, tujuan, dan kesesuaian tata ruang.

 

2. Persiapan : Gubernur memimpin proses pemberitahuan rencana pembangunan, pendataan awal, dan konsultasi publik. Tahap ini krusial untuk mendapatkan kesepakatan lokasi dari masyarakat pemilik lahan.

 

3. Pelaksanaan : BPN melakukan inventarisasi data fisik dan yuridis, diikuti dengan penilaian ganti rugi oleh Penilai Independen (Appraisal). Pembayaran ganti rugi dilakukan secara adil dan layak.

 

4. Penyerahan Hasil : Setelah hak atas tanah dilepaskan oleh pemiliknya, BPN menyerahkan tanah tersebut kepada instansi pemrakarsa untuk dimulai pembangunan.

 

Kelebihan jalur ini adalah adanya kepastian waktu dan dukungan aparat penegak hukum jika terjadi hambatan fisik di lapangan. Namun, kritik yang muncul adalah fenomena "swastanisasi pengadaan tanah," di mana proyek milik pengusaha swasta tertentu ditetapkan sebagai PSN sehingga mendapatkan dukungan fasilitas negara yang dianggap mengabaikan batas antara kepentingan publik dan bisnis murni.

Pengadaan Tanah secara Mandiri oleh Swasta

Bagi pengembang kawasan industri murni swasta, perolehan tanah dilakukan melalui mekanisme perdata. Hal ini melibatkan negosiasi langsung antara pengembang dengan pemilik tanah untuk melakukan jual beli atau pelepasan hak. Dalam mekanisme ini, pengembang harus terlebih dahulu mengantongi KKPR sebagai izin lokasi. Harga tanah ditentukan sepenuhnya oleh mekanisme pasar dan kesepakatan para pihak tanpa adanya tim penilai resmi dari pemerintah.

Proses mandiri ini memberikan kebebasan lebih bagi pengembang dalam menentukan strategi perolehan lahan, namun mengandung risiko spekulasi harga tanah yang tinggi dan potensi sengketa jika terdapat klaim kepemilikan ganda di kemudian hari. Pengembang diwajibkan melakukan penyiapan lahan sampai siap digunakan dengan luas minimal sesuai ketentuan perundang-undangan (umumnya 50 hektar dalam satu hamparan).

 

Hak Pengelolaan (HPL) dan Konstruksi Hukum HGB di Atas HPL.

 

Dalam praktik pembangunan kawasan industri modern di Indonesia, penggunaan Hak Pengelolaan (HPL) menjadi model yang sangat populer, terutama pada kawasan yang dikembangkan oleh BUMN/BUMD atau melalui skema kerja sama pemerintah-swasta. HPL merupakan hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang hak.

Kedudukan Yuridis Pemegang HPL

Pemegang HPL (biasanya badan pemerintah atau otoritas kawasan) memiliki tugas administratif untuk mengatur dan merencanakan penggunaan tanah di wilayahnya. HPL sendiri bukan merupakan hak atas tanah yang memberikan wewenang untuk mendirikan bangunan secara langsung bagi tujuan komersial oleh pemegangnya, melainkan sebagai wadah hukum yang di atasnya dapat diberikan hak-hak lain seperti Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai.

Dinamika HGB di Atas HPL

Penerbitan HGB di atas HPL diatur secara rinci dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 dan Nomor 9 Tahun 2023. Dalam konstruksi ini, terdapat hubungan hukum tripartit :

● Negara sebagai pemberi hak.

● Pemegang HPL sebagai pengelola lahan.

● Pemegang HGB (investor/tenant) sebagai pengguna lahan yang mendirikan bangunan di atasnya.

●  

Hak dan Kewajiban Pemegang HPL	Hak dan Kewajiban Pemegang HGB di atas HPL
Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah sesuai rencana tata ruang.	Mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah tersebut untuk usaha.
Menyerahkan bagian tanah HPL kepada pihak ketiga dengan HGB atau Hak Pakai.	Terikat dengan perjanjian pemanfaatan tanah (PPT) dengan pemegang HPL.
Menerima uang pemasukan, ganti rugi, atau uang wajib tahunan (UWT).	Membayar uang pemasukan dan mematuhi tata tertib kawasan.
Menyetujui atau menolak peralihan hak (jual beli HGB).	Dapat menjaminkan HGB dengan Hak Tanggungan atas persetujuan HPL.

 

Karakter yuridis yang unik dari HGB di atas HPL adalah durasi haknya yang tidak boleh melampaui masa berlaku HPL itu sendiri. Selain itu, setiap peralihan hak atau penjaminan HGB harus mendapatkan rekomendasi tertulis dari pemegang HPL guna memastikan bahwa pemanfaatan lahan tetap sesuai dengan rencana induk (master plan) kawasan industri.

 

Peran Badan Bank Tanah dalam Strategi Ketersediaan Lahan Industri.

 

Salah satu inovasi hukum paling signifikan pasca UU Cipta Kerja adalah pembentukan Badan Bank Tanah melalui Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021. Badan ini merupakan badan hukum khusus (sui generis) yang dibentuk oleh pemerintah pusat dengan kewenangan untuk mengelola tanah negara secara profesional guna kepentingan pembangunan nasional dan pemerataan ekonomi.

Fungsi Strategis Bank Tanah bagi Industri

Bank Tanah bertugas menjamin ketersediaan tanah untuk berbagai sektor, termasuk kawasan industri dan pariwisata. Melalui fungsi perencanaan dan perolehan tanah, Bank Tanah dapat menghimpun lahan dari tanah terlantar, tanah bekas hak yang sudah berakhir, atau tanah yang dilepaskan secara sukarela.

Peran penting Bank Tanah bagi pengembang kawasan industri meliputi :

 

1. Penyediaan Lahan Siap Pakai : Investor tidak perlu lagi melakukan pembebasan lahan yang berisiko tinggi terhadap sengketa sosial, karena Bank Tanah menyediakan lahan dengan jaminan legalitas berupa sertifikat HPL.

 

2. Pengendalian Harga Tanah : Bank Tanah berfungsi sebagai regulator harga lahan untuk mencegah spekulasi harga yang sering kali membuat kawasan industri di Indonesia kurang kompetitif dibanding negara tetangga.

 

3. Distribusi Lahan untuk Reforma Agraria : Setidaknya 30% dari lahan yang dikelola Bank Tanah harus dialokasikan untuk reforma agraria, yang secara tidak langsung dapat membantu menciptakan harmoni sosial antara kawasan industri dengan masyarakat sekitar.

 

Namun, eksistensi Bank Tanah juga mengundang kekhawatiran terkait potensi tumpang tindih kewenangan dengan Kementerian ATR/BPN dalam menentukan status hukum tanah dan risiko munculnya "monopoli lahan negara" yang lebih mengutamakan kepentingan investasi besar daripada hak-hak masyarakat lokal.

 

Perizinan Berusaha dan Persyaratan Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI).

 

Setelah lahan diperoleh dan KKPR diterbitkan, langkah selanjutnya adalah memperoleh Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI) melalui sistem OSS RBA. IUKI diberikan kepada badan usaha berbentuk badan hukum Indonesia yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia.

Klasifikasi dan Komitmen IUKI

Penyelenggaraan kawasan industri diklasifikasikan sebagai kegiatan usaha risiko tinggi. Oleh karena itu, penerbitan IUKI memerlukan pemenuhan komitmen teknis yang ketat melalui Sistem Informasi Industri Nasional (SIINas). Persyaratan utamanya meliputi :

 

1. Luas Lahan Minimal : Memiliki lahan dalam satu hamparan paling sedikit 50 hektar. Jika kawasan diperuntukkan bagi IKM, luas minimal adalah 5 hektar dalam satu hamparan.

 

2. Infrastruktur Dasar : Telah membangun sebagian infrastruktur meliputi jalan masuk ke kawasan, jaringan jalan internal, saluran air hujan (drainase), instalasi pengolahan air baku, dan instalasi pengolahan air limbah (IPAL).

 

3. Pembangunan Fasilitas Pengelola : Membentuk struktur organisasi pengelola kawasan dan membangun gedung kantor pengelola yang berfungsi sebagai pusat layanan bagi tenant.

 

4. Tata Tertib Kawasan : Menyusun regulasi internal yang mengatur hak dan kewajiban antara pengelola dan tenant, termasuk aturan mengenai keamanan, lingkungan, dan retribusi.

 

Proses verifikasi lapangan dilakukan oleh petugas teknis dari Kementerian Perindustrian atau Dinas Perindustrian daerah untuk memastikan bahwa seluruh komitmen fisik telah terpenuhi sebelum IUKI dinyatakan berlaku efektif. Kegagalan memenuhi komitmen dalam jangka waktu dua tahun dapat mengakibatkan pembekuan atau pencabutan izin.

 

Standar Kawasan Industri dan Kewajiban Lahan untuk IKM.

 

Pemerintah melalui Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 26 Tahun 2025 menetapkan standar baru yang harus dipenuhi oleh setiap perusahaan kawasan industri guna meningkatkan daya saing dan keberlanjutan lingkungan. Standar ini mencakup tiga aspek utama: infrastruktur, pengelolaan lingkungan, serta manajemen dan layanan.

Rasio Penggunaan Lahan dan Zonasi Internal

Permenperin 26/2025 mengatur proporsi penggunaan lahan di dalam kawasan industri secara ketat untuk menjamin ketersediaan ruang terbuka dan efisiensi operasional :

● Luas Areal Kaveling Industri: Maksimal 70% dari total luas kawasan.

● Luas Ruang Terbuka Hijau (RTH): Minimal 10% dari total luas kawasan.

● Areal Jalan dan Fasilitas Penunjang: Sisanya dialokasikan untuk infrastruktur transportasi, drainase, dan fasilitas umum.

Mandat Penyediaan Lahan untuk IKM

Sebagai bagian dari tanggung jawab pembangunan industri nasional, setiap perusahaan kawasan industri wajib menyediakan lahan bagi kegiatan Industri Kecil dan Industri Menengah (IKM). Luasan lahan untuk IKM ditetapkan dari persentase luas kaveling industri yang tersedia. Tujuannya adalah untuk mendorong keterkaitan rantai pasok (linkage) antara industri besar dengan pelaku IKM lokal di dalam satu ekosistem yang sama.

Infrastruktur Penunjang dan Fasilitas Sosial

Selain infrastruktur dasar, pengelola kawasan dapat menyediakan sarana penunjang baik secara mandiri maupun bekerja sama dengan pihak ketiga, meliputi :

● Perumahan Pekerja: Fasilitas hunian khusus bagi karyawan di dalam kawasan.

● Fasilitas Kesehatan dan Pendidikan: Klinik, rumah sakit, pusat pelatihan kerja, dan sarana ibadah.

● Pusat Bisnis dan Layanan Keuangan: Hotel, restoran, perbankan, dan kantor pos.

● Manajemen Mitigasi Risiko: Rambu penanggulangan bencana dan sistem pemadam kebakaran yang terintegrasi.

●  

Pemenuhan standar ini akan dinilai melalui mekanisme akreditasi kawasan industri yang dilakukan secara berkala. Kawasan yang gagal mempertahankan standar akreditasi akan dikenai sanksi administratif hingga penurunan status akreditasi yang berdampak pada pemberian fasilitas fiskal dan non-fiskal dari pemerintah.

 

Tantangan Hukum dan Sengketa dalam Pengadaan Tanah Industri.

 

Meskipun sistem regulasi telah dirancang untuk mempercepat investasi, praktik pengadaan tanah di Indonesia masih dihantui oleh berbagai problematika hukum yang kompleks. Data menunjukkan bahwa konflik agraria di lokasi proyek strategis nasional, termasuk kawasan industri, tetap tinggi.

Resistensi Masyarakat dan Masalah Ganti Rugi

Akar penyebab konflik sering kali berpangkal pada ketidaksepakatan nilai ganti rugi. Masyarakat pemilik lahan cenderung merasa bahwa penilaian yang dilakukan oleh tim appraisal hanya mencakup nilai material tanah tanpa mempertimbangkan aspek non-material seperti nilai sejarah, sosial, dan hilangnya sumber mata pencaharian jangka panjang. Resistensi ini sering berujung pada gugatan di Pengadilan Negeri atau Administrative Court (PTUN), yang secara signifikan memperlambat proses pembangunan.

Problem Tumpang Tindih Lahan dan Status Hutan

Hambatan legal lainnya adalah tumpang tindih klaim lahan antara pemegang izin industri dengan pemegang hak lain seperti Hak Guna Usaha (HGU) perkebunan atau klaim masyarakat adat. Selain itu, terdapat masalah "lahan dalam kawasan hutan" di mana KPI dalam RTRW ternyata masuk dalam peta kawasan hutan tetap menurut Kementerian Kehutanan. Untuk mengatasi ini, diperlukan prosedur pelepasan kawasan hutan yang sering kali memakan waktu lama dan persyaratan teknis yang berat.

Fenomena Mafia Tanah dan "Land Laundering"

Analisis kritis terhadap sistem pengadaan tanah juga mengungkap adanya praktik mafia tanah yang melakukan pemalsuan dokumen atau manipulasi data fisik lapangan guna mendapatkan keuntungan dari proses ganti rugi. Selain itu, terdapat kritik mengenai praktik "land laundering" yang dilegalkan, di mana tanah terlantar atau illegal dikonversi menjadi HPL Bank Tanah lalu diberikan kepada pengusaha besar dalam bentuk HGU atau HGB, yang dianggap mengabaikan hak-hak penguasaan fisik oleh masyarakat lokal yang sudah ada sebelumnya.

 

Strategi Penyelesaian    Sengketa : Mediasi dan Kepastian Hukum.

 

Untuk menjamin keberlanjutan pembangunan kawasan industri, diperlukan mekanisme penyelesaian sengketa yang adil dan transparan. Jalur litigasi di pengadilan sering kali dihindari karena memakan biaya besar dan waktu yang lama.

Optimalisasi Mediasi Pertanahan

Mediasi kini menjadi opsi yang paling diutamakan dalam menyelesaikan tumpang tindih hak atas tanah antara pengelola kawasan dan masyarakat. Melalui mediasi, para pihak dapat mencapai kesepakatan mengenai kompensasi tambahan, pemberian akses kerja bagi warga lokal, atau pemisahan (enclave) lahan milik warga yang sah dari area pembangunan kawasan industri. Mediasi juga membantu menjaga hubungan sosial dan keamanan investasi di daerah.

Peran Teknologi dalam Kepastian Hukum

Pemerintah terus mendorong digitalisasi data pertanahan melalui sistem sertifikat elektronik (e-SHM). Dengan sistem ini, sejarah kepemilikan tanah dapat dilacak secara transparan, sehingga risiko munculnya sertifikat ganda dapat diminimalisir. Penggunaan QR Code pada sertifikat tanah memberikan kemudahan bagi investor untuk melakukan validasi dokumen secara instan. Namun, keberhasilan sistem ini tetap bergantung pada akurasi data awal dan pembersihan sengketa di tingkat Kantor Pertanahan setempat.

 

Kesimpulan : Integrasi Regulasi dan Keseimbangan Kepentingan.

 

Kajian hukum ini menunjukkan bahwa pengaturan tanah untuk pembangunan kawasan industri di Indonesia telah mengalami transformasi besar ke arah sistem yang lebih efisien dan terintegrasi melalui OSS RBA dan peran Badan Bank Tanah. Namun, efektivitas regulasi ini sangat bergantung pada sinkronisasi antara pemerintah pusat dan daerah dalam menetapkan RTRW dan RDTR yang berkualitas serta responsif terhadap dinamika investasi.

 

Beberapa poin krusial yang menjadi catatan bagi para praktisi hukum dan pelaku industri adalah :

 

1. Kesesuaian Tata Ruang adalah Mutlak : Investor wajib memastikan lokasi lahan berada dalam KPI dan memahami perbedaan prosedur antara KKKPR dan PKKPR untuk menghindari penundaan perizinan.

 

2. Kepastian Status Hak : Penggunaan model HGB di atas HPL memberikan perlindungan hukum yang kuat bagi pengelola kawasan dalam menjaga integritas master plan, namun memerlukan ketelitian dalam menyusun Perjanjian Pemanfaatan Tanah.

 

3. Kepatuhan Standar Infrastruktur : Berlakunya Permenperin 26/2025 menuntut pengelola untuk tidak hanya fokus pada perolehan lahan, tetapi juga pada pembangunan infrastruktur lingkungan dan sosial yang berkelanjutan.

 

4. Manajemen Risiko Sengketa : Pengadaan tanah harus dilakukan dengan prinsip keterbukaan dan pelibatan masyarakat guna meminimalisir resistensi sosial yang dapat mengancam operasional kawasan industri di masa depan.

 

Secara keseluruhan, meskipun tantangan sosiopolitik masih ada, kerangka hukum pasca UU Cipta Kerja telah menyediakan instrumen yang lebih memadai untuk mewujudkan ekosistem industri yang kompetitif, asalkan tetap mengedepankan prinsip keadilan bagi seluruh pemangku kepentingan.

 

 

 

 

 

 

 

REFERENSI BACAAN

 

PP Nomor 20 Tahun 2024.pdf - JDIH Kemenko Maritim & Investasi, https://jdih.maritim.go.id/cfind/source/files/pp/2024/pp-nomor-20-tahun-2024.pdf 

 

UU No. 3 Tahun 2014 - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Details/38572/uu-no-3-tahun-2014 

 

Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang - UU No. 6 Tahun 2023, https://peraturan.bpk.go.id/Details/246523/uu-no-6-tahun-2023 

 

Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 2024 - Perpajakan DDTC, https://perpajakan.ddtc.co.id/sumber-hukum/peraturan-pusat/peraturan-pemerintah-20-tahun-2024 

 

Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL), https://www.pengacarasumatera.com/2025/05/16/hak-guna-bangunan-hgb-di-atas-hak-pengelolaan-hpl-dan-hak-masing-masing-antara-pemegang-hgb-dengan-hpl-tersebut/ 

 

Apa saja Jenis Sertipikat Tanah? - ATR/BPN, https://sumbar.atrbpn.go.id/informasi%20pertanahan/apa-saja-jenis-sertipikat-tanah 

 

Lex Privatum Jurnal Fakultas Hukum Unsrat TINJAUAN YURIDIS GANTI RUGI LAHAN MASYARAKAT MENURUT PERATURAN P, https://ejournal.unsrat.ac.id/v3/index.php/lexprivatum/article/view/60453/48595 

 

Problematika Hukum dalam Penetapan Ganti Rugi Pembebasan Lahan - APPIHI, https://journal.appihi.or.id/index.php/Amandemen/article/download/1102/1276/5759 

 

Peraturan Pemerintah No 142 Tahun 2015 Tentang Kawasan Industri, https://www.apindokaltara.com/regulasi/industri/Peraturan%20Pemerintah%20No%20142%20Tahun%202015%20Tentang%20Kawasan%20Industri.pdf 

 

MENTERI PERINDUSTRIAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR : 35/M-IND/PER/3/2010, https://investasi-perizinan.ntbprov.go.id/admin_baru/gambar/4.Permen%20Perindustrian%20RI%20Nomor%2035M-INDPER32010%20ttg%20Pedoman%20Teknis%20Kawasan%20Industri.pdf 

 

Kerangka Kawasan Industri Baru - Kadin Indonesia, https://kadin.id/analisa/kerangka-kawasan-industri-baru-regionalisasi-industri-untuk-pemerataan-pembangunan/ 

 

Kementerian Perindustrian Terbitkan Tata Cara Pemberian Izin Usaha - SIP Law Firm, https://siplawfirm.id/kementerian-perindustrian-terbitkan-tata-cara-pemberian-izin-usaha/ 

 

Langkah Mengurus Izin Usaha Industri untuk Skala Manufaktur - Kontrak Hukum, https://kontrakhukum.com/article/langkah-mengurus-izin-usaha-industri-untuk-skala-manufaktur/ 

 

Jasa Konsultan PKKPR - KKPR Kesesuaian Pemanfaatan Ruang, https://citramelati.co.id/artikel/kkprl-sebagai-persyaratan-dasar-perizinan-berusaha/ 

 

Izin Lokasi OSS (KKPR) : Cara Mengurus & Persyaratan Lengkap  - SmartLegal.id, https://smartlegal.id/perizinan/2023/11/18/izin-lokasi-oss-kkpr-cara-mengurus-persyaratan-lengkap/ 

 

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang : Istilah Baru Gantikan Izin Lokasi, https://selarasgroup.com/kesesuaian-kegiatan-pemanfaatan-ruang-istilah-baru-gantikan-izin-lokasi/ 

 

PKKPR : Definisi, Syarat, dan Prosedur Pengurusannya - Prolegal, https://prolegal.id/pkkpr-definisi-syarat-dan-prosedur-pengurusannya/ 

 

Perbedaan Izin Lokasi Usaha PKKPR dan KKPR - Prolegal, https://prolegal.id/wajib-tahu-perbedaan-izin-lokasi-usaha-pkkpr-dan-kkpr/ 

 

5 Perbedaan KKKPR dan PKKPR - Prolegal, https://prolegal.id/5-perbedaan-kkkpr-dan-pkkpr/ 

 

Panduan Lengkap PKKPR - OSS RBA - Infiniti Office, https://infiniti.id/blog/legal/panduan-pkkpr-di-oss-rba 

 

Tahap dan Cara Mendapatkan PKKPR di OSS RBA - Easybiz, https://www.easybiz.id/ini-yang-harus-disiapkan-untuk-mendapatkan-pkkpr-di-oss-rba 

 

Problematika Pengadaan Tanah di Indonesia : Tinjauan Pengaturan dan Pelaksanaan, https://journal.fh.unsri.ac.id/index.php/simburcahaya/article/view/2748/672 

 

Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 - Ortax - Data Center, https://datacenter.ortax.org/ortax/aturan/show/25417 

 

Mengenal Ketentuan Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum, https://siplawfirm.id/understanding-the-procedure-of-land-acquisition-for-development-in-the-public-interest/?lang=id 

 

Hak Atas Tanah dan Perlindungan Hukum Masyarakat di Kawasan Hutan - Berita, https://www.mkri.id/berita/hak-atas-tanah-dan-perlindungan-hukum-masyarakat-di-kawasan-hutan-24112 

 

Menjaga Keberlanjutan PSN: Strategi Efektif dalam Menyeimbangkan Pembangunan dan Efisiensi - Djkn.kemenkeu.go.id, https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/17514/Menjaga-Keberlanjutan-PSN-Strategi-Efektif-dalam-Menyeimbangkan-Pembangunan-dan-Efisiensi.html 

 

HPL Tanah : Pengertian, Fungsi, dan Proses Penetapan Resmi di BPN - IdScore, https://www.idscore.id/articles/hpl-tanah-pengertian-fungsi-dan-proses-penetapan-resmi-di-bpn 

 

Masalah Pengadaan Tanah Untuk Proyek Strategis Nasional - Journal UII, https://journal.uii.ac.id/psha/article/download/30964/15752/99405 30. PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA - JDIH Kemenkeu, https://jdih.kemenkeu.go.id/api/download/fulltext/2009/24TAHUN2009PP.htm 

 

Analisis Penyelesaian Sengketa Agraria Antara Perusahaan Tambang terhadap Lahan Masyarakat yang Berakibat Tumpang Tindih Kepemilikan, https://journal.uho.ac.id/index.php/holresch/article/download/346/108 

 

Peran, Tugas, Fungsi, Kewenangan Dan Manfaat Bank Tanah dalam Sistem Hukum Pertanahan di Indonesia - Notary News, https://notarynews.id/peran-tugas-fungsi-kewenangan-dan-manfaat-bank-tanah-dalam-sistem-hukum-pertanahan-di-indonesia/ 

 

Permen Agraria/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021 - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Details/209828/permen-agrariakepala-bpn-no-18-tahun-2021 

 

Badan Bank Tanah: Beranda, https://banktanah.id/ 

 

Eksistensi Bank Tanah Terkait Pengadaan Tanah Berdasarkan Undang-Undang Cipta Kerja, https://ejournal.undip.ac.id/index.php/notarius/article/download/43784/20799 

 

urgensi bank tanah dalam mendukung pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum the existence, https://bhl-jurnal.or.id/index.php/bhl/article/download/248/171 

 

EKSISTENSI BANK TANAH DALAM UNDANG-UNDANG NOMOR 11 TAHUN 2020 TENTANG CIPTA KERJA DEMI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN KEPENTINGAN UMUM - Neliti, https://media.neliti.com/media/publications/562732-eksistensi-bank-tanah-dalam-undang-undan-3a6da6b0.pdf 

 

Pelaksanaan Bank Tanah dan Tumpang Tindih Terhadap Keberlanjutan Pengelolaan Tanah di Indonesia, https://ulilalbabinstitute.id/index.php/J-CEKI/article/download/8011/6609/18477 

 

Panduan Perizinan Kawasan Industri 2022 | PDF - Scribd, https://id.scribd.com/document/684110960/IUKI-OSS-RBA-21-02-2023 

 

Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI) dan Izin Perluasan Kawasan Industri (IPKI) yang Lokasinya Lintas Daerah Kabupaten - Dinas Penanaman Modal dan PTSP Provinsi NTT, https://dpmptsp.nttprov.go.id/wp-content/uploads/2024/09/3.-Izin-Usaha-Kawasan-Industri-IUKI-dan-Izin-Perluasan-Kawasan-Industri-IPKI-yang-Lokasinya-lintas-daerah-Kabupaten-Kota-dalam-satu-Daearah-provinsi.pdf 

 

3 Hal Utama Seputar Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (OSS RBA) - Easybiz, https://www.easybiz.id/3-hal-utama-seputar-perizinan-berusaha-berbasis-risiko-oss-rba 

 

Tata Cara Pemberian Izin Usaha Kawasan Industri dan Izin Perluasan Kawasan Industri, https://hukumproperti.com/tata-cara-pemberian-izin-usaha-kawasan-industri-dan-izin-perluasan-kawasan-industri/ 

 

peraturan pemerintah republik indonesia nomor 142 tahun 2015 tentang kawasan industri dengan rahmat tuhan, https://www.kemhan.go.id/itjen/wp-content/uploads/migrasi/peraturan/PP_Nomor_142_Tahun_2015.pdf 

 

PERATURAN MENTERI PERINDUSTRIAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 26 TAHUN 2025 TENTANG STANDAR KAWASAN INDUSTRI DAN AKREDITASI KAWASAN INDUSTRI, https://peraturan.bpk.go.id/Download/395175/permenperin-no-26-tahun-2025.pdf 

 

mediasi sebagai alternatif penyelesaian sengketa tumpang tindih tanah antara hak guna - JURNAL WIDYA BHUMI, https://jurnalwidyabhumi.stpn.ac.id/index.php/JWB/article/download/62/33 

 

Keabsahan Hak Guna Usaha yang Tumpang Tindih dengan Kawasan Hutan, https://dinastirev.org/JIHHP/article/download/4257/2414/18316 

 

Hambatan dan Tantangan dalam Sertifikat Tanah: Kajian Hukum dan Implementasi Putusan, https://j-innovative.org/index.php/Innovative/article/view/18766