PERJANJIAN KAWIN SEBAGAI ALAS HAK UNTUK PENCATATAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN ANTAR SUAMI ISTRI DALAM HUKUM PERTANAHAN DI INDONESIA.

PERJANJIAN KAWIN SEBAGAI ALAS HAK UNTUK PENCATATAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN ANTAR SUAMI ISTRI DALAM HUKUM PERTANAHAN INDONESIA

 

Lisza Nurchayatie SH MKn

Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta

 

Dr KRA Michael Josef Widijatmoko SH SpN

Universitas Djuanda Bogor

 

 

I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang dan Konteks Hukum Perkawinan

Secara fundamental, sistem hukum perkawinan di Indonesia, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (UU Perkawinan), menganut prinsip kesatuan harta. Pasal 35 ayat (1) UU 1/1974 secara eksplisit menyatakan bahwa harta benda yang diperoleh selama perkawinan berlangsung menjadi harta bersama (gono-gini). Prinsip ini bertujuan untuk melindungi kepentingan kedua belah pihak dalam rumah tangga.

 

Namun, hukum positif memberikan instrumen untuk menyimpangi prinsip kesatuan harta tersebut, yaitu melalui Perjanjian Kawin (PK). PK memungkinkan pasangan suami istri untuk memilih rezim pemisahan harta secara total atau parsial. Fungsi dispensasi PK ini menjadi semakin vital seiring berjalannya waktu, terutama pasca-Putusan Mahkamah Konstitusi (MK) Nomor 69/PUU-XIII/2015. Putusan tersebut merupakan tonggak penting yang mengubah penafsiran Pasal 29 UU Perkawinan, memperbolehkan PK dibuat tidak hanya sebelum (prenuptial), tetapi juga selama (postnuptial) perkawinan berlangsung.

Kebutuhan akan PK sebagai alas hak tunggal untuk Balik Nama properti muncul sebagai respons terhadap kompleksitas pemisahan harta, khususnya dalam konteks perkawinan campuran (WNI dengan WNA). 

Dalam kasus perkawinan campuran, ketiadaan PK pemisahan harta dapat menyebabkan percampuran harta bersama, yang berimplikasi pada hilangnya hak milik WNI atas tanah, sejalan dengan prinsip nasionalitas Pasal 9 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang melarang kepemilikan Hak Milik oleh WNA. Oleh karena itu, PK harus dipandang sebagai instrumen hukum yang berfungsi sebagai tameng konstitusional atas Hak Milik WNI.

B. Permasalahan Hukum dan Ruang Lingkup Kajian

Isu sentral dalam penulisan ini adalah menentukan apakah Akta Perjanjian Kawin Otentik yang dibuat oleh Notaris dapat diakui sebagai alas hak peralihan yang sah oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN)/Kementerian ATR untuk pencatatan peralihan (Balik Nama) Hak Atas Tanah (HAT), khususnya Hak Milik, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) dari suami ke istri atau sebaliknya.

 

Dalam sistem pendaftaran tanah, Balik Nama umumnya memerlukan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bersifat transaksional (Jual Beli atau Hibah). Namun, penggunaan PK Notaris untuk Balik Nama bersifat non-transaksional, memaksa rezim pendaftaran tanah untuk mengakui Akta Perdata sebagai dokumen yang memengaruhi status hak kebendaan. 

Logika hukum yang harus diuji adalah apakah PK dapat berfungsi sebagai Akta Penegasan Status Hukum (declaratory deed) alih-alih Akta Pengalihan Transaksional. Analisis mencakup regulasi pertanahan (UUPA dan PP Pendaftaran Tanah) serta implikasi fiskal yang timbul dari proses ini.

II. KERANGKA HUKUM HARTA PERKAWINAN DAN REZIM PEMISAHAN HARTA

A. Prinsip Harta Bersama vs. Harta Bawaan

Undang-Undang Perkawinan membedakan antara Harta Bersama dan Harta Bawaan. Harta Bersama adalah harta yang diperoleh selama ikatan perkawinan. Sementara itu, Harta Bawaan adalah harta yang diperoleh sebelum perkawinan atau harta yang diperoleh sebagai hadiah maupun warisan. Harta Bawaan dikuasai oleh masing-masing pihak selama tidak diperjanjikan lain dalam PK.

B. Legalitas dan Kewenangan Perjanjian Kawin (PK)

Perjanjian Kawin tunduk pada asas kebebasan berkontrak. Suami dan istri bebas menentukan isi perjanjian kawin mereka, asalkan substansi perjanjian tersebut tidak bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum (openbare orde).

 

Secara administratif, PK harus dibuat secara tertulis, idealnya dalam Akta Otentik Notaris. Notaris memiliki kewenangan luas dalam bidang perdata. Agar PK memiliki daya laku terhadap pihak ketiga (termasuk kreditur dan BPN), PK wajib dicatatkan atau disahkan. Pencatatan dilakukan oleh KUA pada buku nikah (bagi pasangan Muslim) atau oleh Kantor Catatan Sipil pada akta perkawinan (bagi Non-Muslim) dalam bentuk catatan pinggir.

 

Kegagalan untuk mencatatkan PK akan menghilangkan kekuatan penuhnya terhadap subjek dan objek hukum di luar pasangan, sehingga BPN dapat menolak pengajuan Balik Nama berdasarkan asas publisitas pendaftaran perkawinan.

C. Implikasi Temporal dan Status Hukum Properti Pasca-MK 69/PUU-XIII/2015

Putusan MK 69/PUU-XIII/2015 menciptakan kompleksitas baru terkait waktu berlakunya PK (postnuptial agreement). Perjanjian yang dibuat setelah perkawinan dapat berlaku sejak:

1. Perkawinan dilangsungkan (berlaku surut/retroaktif).

2. Tanggal akta PK ditandatangani.

 

Pembedaan ini memiliki signifikansi hukum yang masif terhadap status harta. Apabila PK disepakati berlaku sejak tanggal akta ditandatangani, harta yang diperoleh antara tanggal pernikahan dan tanggal penandatanganan PK tetap berstatus Harta Bersama. Ini menciptakan potensi tiga jenis harta: Harta Bawaan, Harta Bersama yang terbentuk sebelum PK ditandatangani, dan Harta Pribadi yang diperoleh setelah PK ditandatangani.

 

Fenomena bifurkasi harta ini memiliki implikasi administratif langsung di BPN. Jika properti yang akan dibalik nama jatuh dalam kategori Harta Bersama yang terbentuk sebelum PK, Akta Notaris PK saja tidak cukup sebagai alas hak tunggal. Diperlukan Akta Pembagian Harta Bersama (APHB) atau Akta Hibah yang mungkin harus dibuat oleh PPAT, karena PK tidak membatalkan status harta yang sudah terakumulasi sebagai harta bersama.

 

Tabel 2 di bawah ini menyajikan analisis status harta berdasarkan waktu perolehan dan jenis perjanjian.

 

Tabel 2: Analisis Status Harta Pasca Putusan MK 69/PUU-XIII/2015 dan Kebutuhan Alas Hak

 

Waktu Perolehan Properti	Jenis Perjanjian Kawin (PK)	Status Harta	Alas Hak yang Diperlukan BPN	Implikasi Fiskal (Ideal)
Sebelum Perkawinan	Prenuptial Agreement	Harta Bawaan (Sudah Milik Pribadi)	PK Notaris (Penegasan)	Dikecualikan
Selama Perkawinan	Prenuptial Agreement	Harta Pribadi (Sesuai PK)	PK Notaris (Penegasan)	Dikecualikan
Selama Perkawinan (Sebelum tanggal Akta PK Postnuptial)	Postnuptial Agreement	Harta Bersama	Akta PPAT (Pembagian Harta Bersama/Hibah)	Terutang PPh/BPHTB
Selama Perkawinan (Setelah tanggal Akta PK Postnuptial)	Postnuptial Agreement	Harta Pribadi	PK Notaris (Penegasan)	Dikecualikan

 

III. PERJANJIAN KAWIN SEBAGAI ALAS HAK DALAM SISTEM PENDAFTARAN TANAH

A. Konsep Alas Hak Peralihan Hak dan Kewenangan PPAT

Alas Hak adalah dokumen hukum yang sah yang mendasari pendaftaran suatu peristiwa hukum di Kantor Pertanahan. Pendaftaran peralihan hak atas tanah dan HMSRS diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 dan PP No. 18 Tahun 2021. Dalam prosedur normal, dokumen pendaftaran peralihan hak yang diakui oleh BPN/ATR harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta PPAT mencakup Akta Jual Beli (AJB), Akta Hibah, Akta Tukar Menukar, atau Akta Waris.

Kewenangan PPAT terbatas pada bidang pertanahan, meliputi pembuatan akta-akta yang berhubungan dengan perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah dan/atau rumah susun. Sebaliknya, Akta PK adalah Akta Otentik yang dibuat oleh Notaris, yang kewenangannya lebih luas di bidang hukum perdata umum dan bisnis. Inilah yang menciptakan konflik administratif dan yurisdiksi.

B. Analisis Kedudukan Akta Notaris PK sebagai Alas Hak Balik Nama

Akta PK Notaris secara hukum perdata merupakan instrumen yang sah untuk mengatur pemisahan harta. Namun, dalam konteks pendaftaran tanah, PK tidak termasuk dalam daftar akta peralihan yang wajib dibuat oleh PPAT. Oleh karena itu, agar Balik Nama dapat diproses, harus ada pengakuan bahwa PK berfungsi sebagai Penegasan Status Hukum (declaratory) atas kepemilikan individu, dan bukan sebagai peralihan hak yang bersifat transaksional.

 

Jika PK berlaku sejak perolehan properti (baik PK prenuptialmaupun postnuptial yang efektif surut), maka Balik Nama yang dilakukan hanyalah mengoreksi atau menegaskan data subjek hak yang terdaftar di sertifikat, karena kepemilikan individu sudah ditetapkan sejak awal. Dalam skenario ini, properti tersebut secara substantif tidak pernah menjadi harta bersama. Kewenangan BPN harus diperluas untuk menerima alas hak non-PPAT (seperti Akta PK Notaris yang sudah tercatat resmi) untuk peristiwa hukum yang mengakibatkan perubahan data subjek hak tanpa melalui transaksi, mirip dengan penerimaan Penetapan Pengadilan.

Meskipun secara substansi PK Notaris sah, ketiadaan regulasi Kementerian ATR/BPN yang eksplisit mengenai alas hak PK sebagai Penegasan Status Kepemilikan menciptakan kesenjangan regulasi yang memaksa Kantor Pertanahan di lapangan untuk meminta dokumen jembatan berupa Akta PPAT (seperti Akta Hibah), yang berujung pada kewajiban pajak yang seharusnya tidak perlu.

C. Mekanisme Prosedural Balik Nama di Kantor Pertanahan

Proses Balik Nama Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) berdasarkan PK memerlukan kelengkapan dokumen yang spesifik:

1. Sertifikat Hak Atas Tanah/HMSRS asli yang akan dibalik nama.

2. Fotokopi identitas pemohon (suami dan istri).

3. Akta Perjanjian Kawin Otentik Notaris.

4. Akta Perkawinan yang di dalamnya telah terdapat catatan pinggir mengenai PK yang telah disahkan oleh KUA/Catatan Sipil.

HMSRS, sebagai lembaga kepemilikan baru, terkait erat dengan hak atas tanah bersama. Oleh karena itu, PK harus secara jelas mengatur pemisahan kepemilikan unit HMSRS, serta bagian bersama dan benda bersama. Prosedur pendaftaran di BPN mengikuti prinsip pendaftaran HAT pada umumnya.

Proses verifikasi oleh BPN akan mencakup pemeriksaan status tanah (tidak sengketa), letak, luas , dan yang paling penting, verifikasi legalitas temporal PK terhadap tanggal perolehan properti. BPN harus memastikan bahwa properti yang dibalik nama memang sudah berstatus harta pribadi sejak awal, atau, jika itu adalah harta bersama yang baru dibagi, alas hak yang digunakan adalah Akta Pembagian Harta Bersama PPAT, bukan hanya Akta PK Notaris.

IV. IMPLIKASI FISKAL PERALIHAN HAK BERDASARKAN PERJANJIAN KAWIN

A. Rezim Perpajakan Pengalihan Hak Properti

Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan di Indonesia melibatkan dua jenis pajak utama:

1. Pajak Penghasilan (PPh) Final Pasal 4 Ayat (2):Dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak, seperti jual beli, tukar menukar, dan hibah. Tarif umumnya adalah 5% dari nilai pengalihan.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB):Pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Tarif ditetapkan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

B. Klasifikasi Hukum Peralihan dan Dampaknya terhadap Kewajiban Fiskal

Poin krusial dalam Balik Nama berdasarkan PK adalah mempertahankan klasifikasi bahwa peristiwa hukum ini bukanlah Hibah atau Jual Beli. Jika BPN mengklasifikasikannya sebagai Hibah (karena tidak ada imbal balik), maka secara otomatis akan memicu kewajiban PPh dan BPHTB. Hal ini akan merugikan pasangan yang secara hukum perdata telah memisahkan harta sejak awal perkawinan.

 

Diharapkan adanya interpretasi hukum yang setara dengan pengecualian PPh Final. Pasal 4 ayat (2) UU PPh mengatur bahwa pengalihan hak yang dikecualikan dari PPh Final adalah, antara lain, pengalihan karena warisan. Balik Nama berdasarkan PK harus didorong untuk dikategorikan sebagai penyesuaian administratif atas status kepemilikan yang terpisah, bukan sebagai pengalihan transaksional yang terutang pajak.

Ketiadaan regulasi ATR/BPN yang spesifik mengenai alas hak PK seringkali menyebabkan PPAT terpaksa menggunakan Akta Hibah sebagai alas hak turunan, yang secara otomatis memicu kewajiban PPh dan BPHTB, menunjukkan bahwa meskipun PK secara hukum perdata bertujuan memisahkan harta, hambatan administratif dan fiskal memaksa pasangan membayar pajak seolah-olah terjadi pengalihan transaksional.

C. Korelasi dengan Status Perpajakan Terpisah (NPWP PH/MT)

Kewajiban perpajakan terpisah dapat didaftarkan oleh wanita kawin dengan status Pisah Harta (PH) atau Memilih Terpisah (MT) berdasarkan perjanjian pemisahan penghasilan dan harta. Keberadaan NPWP PH/MT ini merupakan bukti kuat bahwa secara fiskal, pasangan tersebut telah diakui sebagai dua entitas ekonomi yang terpisah oleh Direktorat Jenderal Pajak.

 

Status fiskal terpisah ini memperkuat argumen hukum bahwa transfer properti antar mereka seharusnya dilihat sebagai penyesuaian administratif internal antar entitas yang sudah dipisahkan berdasarkan PK, dan bukan sebagai transfer aset yang terutang pajak. Harmoninsasi antara regulasi ATR/BPN dan DJP diperlukan untuk memastikan pengecualian pajak ini dapat diimplementasikan.

V. TANTANGAN IMPLEMENTASI DAN KEPASTIAN HUKUM

A. Hambatan Administratif dan Kesenjangan Regulasi

Tantangan utama dalam implementasi PK sebagai alas hak Balik Nama adalah konflik kewenangan antara Akta Notaris (perdata) dan Akta PPAT (pertanahan). Akta PK yang dibuat Notaris harus bersinkronisasi dengan Kantor Pertanahan yang secara tradisional hanya menerima akta pengalihan dari PPAT.

Minimnya Surat Edaran atau Peraturan Menteri ATR/BPN yang secara eksplisit mengakui "Akta Perjanjian Kawin" sebagai salah satu alas hak menciptakan diskresi yang tinggi dan ketidakpastian hukum di tingkat Kantor Pertanahan Daerah. Kesenjangan ini sering menyebabkan permohonan Balik Nama berdasarkan PK ditolak atau dipersulit, menghambat kepastian hukum pendaftaran tanah.

B. Perlindungan Pihak Ketiga (Kreditur)

Perjanjian Kawin pada dasarnya hanya mengikat suami dan istri yang membuatnya. Namun, agar PK sah dan mengikat pihak ketiga (terutama kreditur atau bank), PK tersebut wajib dicatatkan (diberi catatan pinggir) pada Akta Perkawinan di Kantor Catatan Sipil/KUA.

 

Jika PK tidak dicatatkan, pasangan tidak dapat menggunakannya untuk melawan pihak ketiga. Misalnya, jika harta dipisahkan tetapi tidak dicatatkan, kreditur dapat menganggap properti tersebut masih Harta Bersama yang dapat disita bersama. Oleh karena itu, validitas PK tidak hanya terletak pada isi dan akta otentiknya, tetapi juga pada kepatuhan administratif pencatatannya.

C. Solusi dan Mekanisme Alternatif

Untuk mengatasi hambatan administratif BPN, seringkali praktisi menggunakan Akta PPAT Turunan. Jika properti telah diperoleh dan berstatus Harta Bersama (terutama properti yang diperoleh sebelum tanggal PK postnuptial), maka diperlukan Akta Pembagian Harta Bersama (APHB) atau Akta Hibah yang dibuat oleh PPAT. Akta PPAT ini berfungsi sebagai jembatan hukum yang memungkinkan BPN memproses Balik Nama, meskipun alas hak utamanya adalah keinginan pemisahan harta yang diatur dalam PK.

 

Notaris memiliki kewajiban etika profesional untuk menjelaskan secara rinci kepada pasangan mengenai implikasi waktu PK pasca-MK 69/PUU-XIII/2015. Kegagalan menjelaskan bahwa harta yang diperoleh sebelum PK postnuptial tetap berstatus harta bersama dapat menimbulkan sengketa di kemudian hari. Kepatuhan administratif dan pemahaman yang jelas tentang status temporal harta adalah kunci untuk menghindari risiko litigasi di masa depan.

VI. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI SINKRONISASI REGULASI

A. Kesimpulan atas Kedudukan Hukum PK sebagai Alas Hak

1. Kekuatan Hukum Substantif: Akta Perjanjian Kawin Notaris yang telah dicatatkan secara resmi di KUA/Catatan Sipil memiliki kekuatan hukum yang memadai untuk mengatur pemisahan harta antara suami dan istri.

 

2. Kelemahan Administratif: PK Notaris belum diakui secara eksplisit dan seragam oleh BPN/ATR sebagai alas hak tunggal yang bersifat declaratory untuk Balik Nama, berbeda dengan akta PPAT yang bersifat transaksional.

 

3. Pemisahan Kasus:

○ Untuk harta yang diperoleh setelah PK mulai berlaku, Balik Nama dapat menggunakan PK sebagai alas hak penegasan status kepemilikan individu.

○ Untuk harta yang diperoleh sebelum PK postnuptialdibuat (sehingga masih berstatus Harta Bersama), PK Notaris tidak cukup dan memerlukan Akta Pembagian Harta Bersama atau Akta Hibah yang dibuat oleh PPAT untuk memisahkan harta yang sudah terbentuk.

 

Tabel 1: Perbandingan Legalitas Alas Hak Peralihan Properti Antar Suami Istri

 

Dasar Hukum (Alas Hak)	Bentuk Akta (Pejabat Berwenang)	Kewajiban PPh Final	Kewajiban BPHTB	Klasifikasi Peristiwa Hukum	Regulasi di BPN
Hibah	Akta Hibah oleh PPAT	Ya (5% Final)	Ya (5% Objek Pajak)	Peralihan Transaksional (Pemberian)	Diterima (Akta PPAT)
Waris	SK Waris & Akta Waris (PPAT Turunan)	Dikecualikan	Ya, setelah NPOPTKP	Peralihan Karena Peristiwa Hukum	Diterima (Akta PPAT Turunan)
Perjanjian Kawin (Pisah Harta)	Akta PK oleh Notaris	Potensi Dikecualikan	Potensi Dikecualikan	Penegasan Status Kepemilikan (Deklaratif)	Belum Seragam/Memerlukan SOP Khusus

 

B. Rekomendasi kepada Pemerintah (Harmonisasi Regulatori)

Demi mewujudkan kepastian hukum dan efisiensi dalam pelayanan pertanahan, diperlukan harmonisasi regulasi antara sektor hukum perdata, pertanahan, dan perpajakan.

 

1. Kepada Kementerian ATR/BPN: Direkomendasikan untuk segera menerbitkan Peraturan Menteri atau Surat Edaran yang secara tegas mengakui Akta Perjanjian Kawin Otentik Notaris (yang disertai bukti pencatatan resmi KUA/Catatan Sipil) sebagai alas hak sah untuk Balik Nama properti. PK harus diklasifikasikan sebagai Penegasan Status Kepemilikan dan bukan sebagai akta pengalihan transaksional. Hal ini akan mengatasi konflik kewenangan Notaris-PPAT dan menghilangkan hambatan administratif yang selama ini terjadi.

 

2. Kepada Kementerian Keuangan (DJP):Direkomendasikan untuk mengeluarkan Peraturan Pemerintah atau Peraturan Menteri Keuangan yang secara spesifik memberikan pengecualian PPh Final dan BPHTBatas Balik Nama properti yang didasarkan pada Perjanjian Kawin Pisah Harta. Pengecualian ini harus diberikan asalkan PK tersebut telah dicatat secara resmi dan Balik Nama dilakukan sebagai bagian dari penyesuaian administratif status kepemilikan yang terpisah. Pengecualian ini perlu dilakukan agar tujuan PK untuk pemisahan harta tidak terbebani oleh kewajiban fiskal yang seharusnya hanya dikenakan pada transaksi jual beli atau hibah.

 

3. Penguatan Aspek Administrasi: Diperlukan sinkronisasi sistem data antara BPN dan Dinas Kependudukan/Catatan Sipil agar Kantor Pertanahan dapat secara langsung memverifikasi status pencatatan PK dalam Akta Perkawinan, memastikan bahwa PK memiliki kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga sebelum Balik Nama diproses.