INBRENG HAK ATAS TANAH DAN HMRS BERBEBAN HAK TANGGUNGAN PASCA UU CK

Analisis Yuridis Inbreng Hak Atas Tanah dan HMSRS Berbeban Hak Tanggungan sebagai Setoran Modal Perseroan Terbatas Pasca UU Cipta Kerja

 

Dr KRA MJ Widijatmoko Wreksonegoro SH SpN

Lisza Nurchayatie SH MKn

 

 

 

Mekanisme inbreng aset yang sedang diagunkan menuntut sinkronisasi antara hak kebendaan kreditur (bank) dengan kebutuhan kapitalisasi perseroan terbatas (PT). Dalam tatanan hukum Indonesia, inbreng tanah berbeban hak tanggungan melibatkan empat pilar regulasi utama: Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (UU PT), Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT), Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 (PP 18/2021) tentang Hak Pengelolaan dan Pendaftaran Tanah, serta UU Perpajakan.

 

1. Perspektif UU PT: Validitas Modal dan Transparansi Penilaian.

 

Berdasarkan Pasal 34 UU PT, setiap penyetoran modal dalam bentuk selain uang wajib dinilai berdasarkan nilai wajar oleh penilai independen (appraisal) yang tidak terafiliasi.

Penilaian Aset Berbeban (Net Asset Value)

Transparansi penilaian oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) dalam konteks tanah berbeban hak tanggungan harus menggunakan pendekatan nilai bersih. Nilai saham yang diberikan kepada penyetor adalah:

Penilaian yang hanya didasarkan pada harga pasar bruto tanpa memperhitungkan beban hutang dapat dikategorikan sebagai penilaian berlebih (overvaluation) yang dilarang karena mencederai integritas modal disetor perseroan.

Kewajiban Pengumuman dan Publisitas

Sesuai Pasal 34 ayat (3) UU PT, pemasukan modal berupa benda tidak bergerak (tanah/bangunan) wajib diumumkan dalam minimal satu surat kabar nasional dalam waktu 14 hari kerja. Hal ini bertujuan untuk memberikan kesempatan bagi kreditur lain atau pihak ketiga yang berkepentingan untuk mengajukan keberatan terhadap pengalihan aset tersebut.

 

2. Perspektif Hukum Jaminan: Asas Droit de Suite dan Izin Kreditur.

 

Hak Tanggungan memiliki sifat kebendaan yang sangat kuat, termasuk asas droit de suite (hak yang mengikuti bendanya).

Persetujuan Tertulis Kreditur (Bank)

Berdasarkan Pasal 11 ayat (2) huruf f UUHT, objek Hak Tanggungan tidak boleh dialihkan (termasuk di-inbrengkan) tanpa persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan. Tanpa persetujuan bank, akta inbreng yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dapat dinyatakan cacat hukum.

Mekanisme Novasi (Schuldovername)

Inbreng aset berbeban idealnya diikuti dengan pembaharuan hutang atau novasi subjektif pasif. PT sebagai penerima aset mengambil alih posisi debitur dari pemegang saham penyetor. Dengan mekanisme ini :

1. PT menjadi debitur baru sekaligus pemilik aset.
2. Kreditur (Bank) memberikan persetujuan pengalihan jaminan dari nama pribadi ke nama PT.
3. Asas tanggung jawab terbatas pemegang saham tetap terlindungi karena hutang beralih menjadi beban korporasi.
4.  

3. Perspektif Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja.

 

Pendaftaran peralihan hak atas tanah hasil inbreng di Kantor Pertanahan (BPN) kini terikat pada sistem perizinan tata ruang yang ketat.

Peranan PKKPR sebagai Prasyarat Peralihan

Berdasarkan PP 21/2021, Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR) merupakan single reference untuk pemindahan dan penerbitan hak atas tanah.

 

● UMK : Cukup menggunakan Pernyataan Mandiri melalui sistem OSS RBA.

 

● Non-UMK : Wajib memiliki dokumen PKKPR yang diverifikasi oleh Dinas Tata Ruang dan BPN. Tanpa PKKPR yang sesuai dengan peruntukan rencana usaha PT, BPN dapat menolak proses pendaftaran balik nama sertifikat meskipun akta inbreng sudah ditandatangani.

Penurunan Status Hak Milik (HM) ke HGB

Perseroan Terbatas sebagai badan hukum privat dilarang memiliki tanah dengan status Hak Milik (Pasal 21 UUPA). Jika pemegang saham perorangan menyetorkan tanah HM, maka statusnya wajib diturunkan menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai. Berdasarkan Kepmeneg Agraria/Kepala BPN No. 16 Tahun 1997, proses penurunan hak ini dapat dilakukan secara simultan dalam satu langkah pendaftaran di BPN guna mempercepat proses balik nama.

Khusus Objek HMSRS

Jika objek inbreng adalah HMSRS yang berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL), pendaftaran peralihannya memerlukan tambahan syarat berupa rekomendasi dari pemegang HPL.

 

4. Analisis Aspek Perpajakan Inbreng 2025.

 

Transaksi inbreng disamakan dengan transaksi pengalihan hak (jual beli) yang membawa konsekuensi fiskal pada kedua belah pihak.

 

Jenis Pajak

Subjek Pajak

Tarif & Dasar Pengenaan

PPh Final Pengalihan

Penyetor (Pemberi Inbreng)

2,5% dari nilai pasar bruto atau NJOP (mana yang lebih tinggi).

BPHTB

PT (Penerima Inbreng)

5% x (Nilai Pasar - NPOPTKP daerah).

PPN

PT / Penyetor (Jika PKP)

Potensi pengenaan PPN jika aset merupakan Barang Kena Pajak, kecuali dalam rangka restrukturisasi usaha yang memenuhi syarat PPN 0%.

 

Pihak BPN hanya akan memproses pendaftaran balik nama setelah semua bukti setoran pajak (SSB BPHTB dan SSP PPh) divalidasi dan dinyatakan lunas.

 

5. Problematika dan Solusi Strategis.

 

Masalah : Larangan Balik Nama Aset Berbeban

Dalam praktiknya, beberapa Kantor Pertanahan masih enggan memproses balik nama aset yang memiliki catatan Hak Tanggungan aktif tanpa dilakukan penghapusan (roya) terlebih dahulu.

Solusi Yuridis : Mekanisme Simultan

Para pihak disarankan melakukan langkah-langkah koordinatif berikut :

1. Bank menerbitkan surat izin pengalihan sekaligus melakukan Roya sementara secara elektronik.
2. Pembuatan Akta Inbreng dan pengajuan penurunan hak/balik nama di BPN.
3. Pemasangan Hak Tanggungan Baru atas nama PT segera setelah sertifikat beralih status (HGB atas nama PT).
4. Penilaian KJPP wajib secara tegas mencantumkan porsi hutang sebagai pengurang nilai setoran modal untuk menjaga integritas neraca perusahaan.

 

Kesimpulan.

 

Inbreng hak atas tanah dan HMSRS yang sedang diagunkan secara sah dapat dilaksanakan asalkan memenuhi syarat utama berupa persetujuan tertulis kreditur dan kesesuaian tata ruang (PKKPR). Kepastian hukum bagi perseroan diperoleh melalui tuntasnya balik nama sertifikat dan pendaftaran perubahan anggaran dasar di Kemenkumham. Perlindungan bagi pemegang saham minoritas dan pihak ketiga dijamin melalui transparansi penilaian appraisal independen dan asas publisitas di media massa serta buku tanah BPN.

 

 

 

 

 

REFERENSI BACAAN 

 

1. status hak atas tanah yang dijadikan modal perseroan terbatas tanpa pendaftaran peralihan, https://jurnal.fh.unpad.ac.id/index.php/acta/article/download/167/123/ 

 

2. Perbedaan Hak Pengelolaan di dalam Peraturan Hak Pengelolaan yang baru dan lama, https://hukumproperti.com/perbedaan-hak-pengelolaan-di-dalam-peraturan-hak-pengelolaan-yang-baru-dan-lama/ 

 

3. Prosedur Pendaftaran Tanah - Halo JPN - Beranda, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-DKY9 

 

4. peraturan daerah provinsi jawa tengah, https://jdih.jatengprov.go.id/produk_hukum/raperda/Raperda%20nomor%202%20tahun%202025.pdf 

 

5. Direktorat Jenderal Kekayaan Negara - PPID - Kementerian Keuangan, https://ppiddjkn.kemenkeu.go.id/storage/20250307-5857.pdf 

 

6. KUALIFIKASI BADAN USAHA PADA PENGEMBANGAN UNIT USAHA PADA GRUP USAHA BUMN  - Jurnal Universitas Atma Jaya, https://ejournal.atmajaya.ac.id/index.php/paradigma/article/download/1640/857/4698 

 

7. LEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA - Badan Pembinaan Hukum Nasional, https://bphn.go.id/data/documents/16pp072.pdf 

 

8. PERALIHAN KAPAL BERBOBOT DI ATAS 7GT DENGAN AKTA JUAL BELI BAWAH TANGAN DI KOTA SIBOLGA, https://jurnal.dharmawangsa.ac.id/index.php/law_jurnal/article/download/1448/1264 

 

9. Pengertian Inbreng, Tata Cara, dan Hal yang Perlu Diperhatikan - Mekari Klikpajak, https://klikpajak.id/blog/inbreng/ 

 

10. Perizinan Usaha Berbasis Risiko - Scribd, https://id.scribd.com/document/593579398/Perizinan-Berusaha-OSS-RBA 

 

11. Analisis Perubahan UU No 17 tahun 2008 tentang Pelayaran terhadap UU No. 11 tahun 2020 tentang Cipta kerja, https://jurnal.peneliti.net/index.php/JIWP/article/download/4412/3271/ 

 

12. TANGGUNG JAWAB TERBATAS PEMEGANG SAHAM PERSEROAN PERORANGAN DALAM PERSPEKTIF PERUNDANG-UNDANGAN - EJOURNAL UNIVERSITAS ISLAM INDRAGIRI, https://ejournal.unisi.ac.id/index.php/das-sollen/article/download/2275/1414 

 

13. Penyertaan Modal Pemerintah Daerah Kepada Badan Usaha Milik Daerah - BPK Perwakilan Provinsi SULAWESI TENGGARA, https://sultra.bpk.go.id/wp-content/uploads/2018/04/Penyertaan-Modal-Daerah-pada-Pemerintah-Daerah.pdf 

 

14. Analisis Yuridis Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Atas Inbreng Pendirian Perseroan Terbatas - Repositori USU, https://repositori.usu.ac.id/handle/123456789/38281 

 

15. SERTIFIKAT HAK MILIK YANG DIAKUI SEBAGAI ASET PERSEROAN TERBATAS DAN MENJADI JAMINAN HUTANG - Sriwijaya University Repository, https://repository.unsri.ac.id/58384/1/SERTIFIKAT%20HAK%20MILIK.pdf 

 

16. ANALISIS YURIDIS PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) ATAS INBRENG PENDIRIAN PERSEROAN TERBATAS - Neliti, https://media.neliti.com/media/publications/14136-ID-analisis-yuridis-pengenaan-bea-perolehan-hak-atas-tanah-dan-bangunan-bphtb-atas.pdf 

 

17. peraturan pemerintah republik indonesia nomor 18 tahun 2021 tentang hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah - LexRegis Agustinus Dawarja & Partner, https://www.lexregis.com/newsletter/legal-update-peraturan-pemerintah-republik-indonesia-nomor-18-tahun-2021-tentang-hak-pengelolaan-hak-atas-tanah-satuan-rumah-susun-dan-pendaftaran-tanah 

 

18. PP Nomor 18 Tahun 2021  - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Download/154522/PP%20Nomor%2018%20Tahun%202021.pdf 19. UU No. 66 Tahun 2024 - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Details/306526/uu-no-66-tahun-2024 

 

20. HPL Bukan Merupakan Hak atas Tanah sebagaimana HM, HGU, HGB, dan HP, https://www.djkn.kemenkeu.go.id/berita/baca/4972/HPL-BukanMerupakan-Hak-atas-Tanah-sebagaimana-HM-HGU-HGB-dan-HP.html

Komentar

Posting Komentar

Postingan populer dari blog ini

PEMANGGILAN & PEMERIKSAAN PPAT SERTA PENYITAAN AKTA PPAT & WARKAHNYA PASCA UU KUHAP HARUS DENGAN IJIN KETUA PENGADILAN NEGERI.

PEMANGGILAN DAN PEMERIKSAAN PPAT SERTA PENYITAAN AKTA PPAT DAN WARKAH AKTA PPAT PASCA-UU KUHAP  2025 : Konflik Norma, Perlindungan Jabatan, dan Jaminan Kepastian Hukum Terhadap PPAT Dan Akta PPAT sebagai Akta Otentik   Dr. KRA MJ Widijatmoko SH SpN Universitas Djuanda Bogor Notaris PPAT Jakarta Timur   Lisza Nurchayatie SH MKn Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta Notaris PPAT Kabupaten Bogor     I. Pendahuluan.   A. Konteks Yuridis dan Signifikansi Jabatan PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memegang peranan vital dalam sistem hukum pertanahan di Indonesia. Sebagai pejabat umum yang diberikan kewenangan oleh negara untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait Hak atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, PPAT secara langsung berkontribusi pada penciptaan kepastian hukum dalam transaksi properti. Fungsi ini menempatkan PPAT di garis depan sistem hukum perdata, memastikan bahwa hak-hak kepemilikan terdaftar de...
Baca selengkapnya

PELAKSANAAN PENGESAHAN PERJANJIAN KAWIN OLEH NOTARIS PASCA PUTUSAN MK 69/2015 BERDASARKAN UUJN

PELAKSANAAN PENGESAHAN PERJANJIAN KAWIN OLEH NOTARIS PASCA PUTUSAN MAHKAMAH KONSTITUSI 69/2015 BERDASARKAN UUJN : Syarat Sahnya Perjanjian Kawin Mengikat Pihak Ketiga   Lisza Nurchayatie SH MKn Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta Notaris PPAT Kabupaten Bogor   Dr KRA MJ Widijatmoko SH SpN Universitas Djuanda Bogor Notaris PPAT Jakarta Timur       I. Pendahuluan.   A. Latar Belakang dan Konteks Yuridis Putusan MK No. 69/PUU-XIII/2015 Rezim Hukum Perkawinan Pra-2015 Sebelum terbitnya Putusan Mahkamah Konstitusi (MK) Nomor 69/PUU-XIII/2015, hukum perkawinan di Indonesia, khususnya melalui Pasal 29 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (UU Perkawinan), secara ketat membatasi perjanjian perkawinan (PK) hanya dapat dibuat sebelum atau paling lambat pada saat perkawinan dilangsungkan ( prenuptial agreement ). Konsekuensi logis dari kegagalan pasangan suami istri dalam membuat PK adalah berlakunya rezim harta bersama secara otomatis (Pa...
Baca selengkapnya

BERITA ACARA RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM TAHUNAN PERSEROAN TERBATAS

Seri : Materi Kuliah Teknik Pembuatan Akta (TPA) Notaris    KONSTRUKSI AKTA NOTARIS BERITA ACARA RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM TAHUNAN PERSEROAN TERBATAS DALAM TRANSFORMASI HUKUM KORPORASI INDONESIA  (Analisis Komprehensif Yuridis dan Ilmiah)     Dr KRA MICHAEL JOSEF WIDIJATMOKO  WREKSONEGORO SH SpN Magister Hukum Universitas Djuanda Bogor Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro Semarang Magister Kenotariatan Universitas Brawijaya Malang PSDKU Jakarta Magister Kenotariatan Universitas Tarumanegara Jakarta Notaris &  PPAT Jakarta Timur       Eksistensi Perseroan Terbatas sebagai entitas hukum yang mandiri (legal person) menempatkan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) sebagai organ yang memiliki otoritas tertinggi dalam hierarki pengambilan keputusan strategis. Dalam dinamika hukum korporasi di Indonesia, RUPS Tahunan bukan sekadar ritual administratif akhir tahun, melainkan mekan...
Baca selengkapnya