KEDUDUKAN HUKUM TANAH EX GRONDKAART DALAM HUKUM PERTANAHAN : Analisis Yuridis Pemberian Gak Milik Perorangan Atas Tanah Negara

Kedudukan Hukum Tanah Ex-Grondkaart dalam Hukum   Pertanahan : Analisis Yuridis Pemberian Hak Milik Perorangan atas Tanah Negara

 

Dr KRA MJ Widijatmoko SH SpN

Lisza Nurchayatie SH MKn

 

 

Evolusi hukum pertanahan di Indonesia senantiasa diwarnai oleh dialektika antara pelestarian aset negara dengan pemenuhan hak-hak rakyat atas tanah. Salah satu isu paling krusial dan kompleks yang terus menjadi perdebatan di ranah akademisi maupun praktisi hukum adalah kedudukan hukum tanah ex-grondkaart. Grondkaart, sebagai sebuah instrumen peninggalan masa kolonial Hindia Belanda, bukan sekadar peta teknis, melainkan representasi dari penguasaan yuridis dan fisik yang dilakukan oleh perusahaan kereta api pada masa lampau, baik yang dimiliki oleh negara (Staatsspoorwegen) maupun swasta (Verenigde Spoorwegbedrijf). Persoalan muncul ketika tanah-tanah tersebut, yang secara historis merupakan aset strategis nasional, berhadapan dengan tuntutan masyarakat yang telah menguasai tanah tersebut selama puluhan tahun dan berkeinginan untuk memperoleh sertifikat Hak Milik perorangan.

 

Dalam perspektif hukum pertanahan nasional yang berlandaskan pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), kedudukan Grondkaart seringkali dipertanyakan legalitasnya karena tidak diatur secara eksplisit dalam peraturan perundang-undangan pertanahan modern. Namun, melalui serangkaian yurisprudensi dan peraturan menteri, Grondkaart tetap diakui sebagai alas hak yang sah bagi PT Kereta Api Indonesia (Persero) untuk mempertahankan asetnya. Analisis ini akan mengupas secara mendalam bagaimana transisi hak atas tanah ex-grondkaart berlangsung, batasan-batasan yuridis dalam pemberian Hak Milik kepada perorangan, serta implikasi dari kebijakan perbendaharaan negara terhadap pengelolaan aset-aset yang berasal dari masa kolonial tersebut.

 

Ontologi dan Genealogi Grondkaart dalam Sistem Hukum Kolonial.

 

Untuk memahami kedudukan tanah ex-grondkaart, sangat penting untuk meninjau kembali asal-usul dokumen tersebut. Secara terminologi, Grondkaart berasal dari bahasa Belanda yang berarti "kartu tanah" atau peta tanah. Dokumen ini merupakan produk dari lembaga kadaster pada masa Hindia Belanda yang berfungsi sebagai peta blok yang menunjukkan batas-batas lahan yang telah diserahkan oleh negara kepada instansi atau jawatan tertentu, khususnya perkeretaapian. Grondkaart dibuat berdasarkan surat ukur tanah yang disahkan oleh pejabat berwenang, seperti Kepala Kantor Kadaster dan Residen setempat, menjadikannya sebuah dokumen hukum yang bersifat tetap dan final.

 

Pada masa kolonial, terdapat dua kategori utama penguasaan tanah kereta api. Pertama, tanah yang digunakan oleh Staats Spoorwegen (SS) atau Perusahaan Kereta Api Negara. Tanah ini berstatus sebagai tanah in beheer, yaitu bagian dari tanah Hak Milik (Domein) Negara yang diserahkan dalam penguasaan SS untuk kepentingan penyelenggaraan angkutan kereta api. Kedua, tanah yang dikuasai oleh Verenigde Spoorwegbedrijf (VS) atau perusahaan kereta api swasta, yang biasanya menguasai tanah melalui berbagai hak barat seperti Eigendom, Opstal, atau Erfpacht. Perbedaan status awal ini menentukan bagaimana mekanisme peralihan hak terjadi setelah Indonesia merdeka.

 

Klasifikasi Aset Perkeretaapian Masa Kolonial dan Transformasi Yuridis

 

Unsur Klasifikasi	Eks-Staats Spoorwegen (SS)	Eks-Verenigde Spoorwegbedrijf (VS)
Status Hukum Awal	Tanah Negara dalam Penguasaan (In Beheer)	Hak-Hak Barat (Eigendom, Erfpacht, Opstal)
Instrumen Penguasaan	Grondkaart sebagai bukti beheer final	Akta Hak Barat dan Grondkaart pendukung
Dasar Legalitas Kolonial	Staatblaad 1911 No. 110 & Staatblaad 1940 No. 430	Ketentuan Hukum Perdata Barat (BW)
Mekanisme Peralihan ke RI	Otomatis menjadi aset negara (van rechtswege)	Melalui UU Nasionalisasi No. 86 Tahun 1958
Status Pasca-Nasionalisasi	Menjadi kekayaan negara yang dipisahkan	Menjadi kekayaan negara di bawah penguasaan DKA

 

Pasca Proklamasi Kemerdekaan, segala kekayaan pemerintah Hindia Belanda beralih menjadi kekayaan Negara Kesatuan Republik Indonesia. Aset SS yang terurai dalam Grondkaart secara otomatis menjadi aset Djawatan Kereta Api (DKA) sejak 28 September 1945. Sementara itu, aset VS beralih melalui proses nasionalisasi berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1959 dan PP No. 41 Tahun 1959. Hal ini menunjukkan bahwa Grondkaart memiliki landasan historis yang kuat sebagai rantai kepemilikan aset negara yang tidak terputus hingga hari ini.

 

Kedudukan Hukum Grondkaart Pasca Pemberlakuan UUPA 1960.

 

Pemberlakuan UUPA pada 24 September 1960 bertujuan untuk menciptakan hukum agraria nasional yang tunggal dan menghapuskan dualisme hukum kolonial. UUPA menghapuskan asas Domein Verklaring dan memperkenalkan konsep Hak Menguasai Negara (HMN). Transisi ini membawa dampak pada status tanah-tanah yang sebelumnya dikuasai dengan Grondkaart. Meskipun UUPA tidak menyebutkan istilah Grondkaart secara eksplisit, Pasal 58 UUPA memberikan jaminan bahwa peraturan perundang-undangan yang lama tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan UUPA dan belum dicabut.

 

Status tanah Grondkaart kemudian dipertegas melalui Peraturan Menteri Agraria (PMA) No. 9 Tahun 1965. Peraturan ini menentukan bahwa tanah-tanah yang dikuasai oleh instansi pemerintah dengan hak penguasaan (beheer) sejak berlakunya UUPA dikonversi menjadi Hak Pakai selama tanah tersebut dipergunakan untuk tugas-tugas pemerintahan. Lebih lanjut, jika tanah tersebut selain digunakan sendiri juga diberikan kepada pihak ketiga, maka statusnya dikonversi menjadi Hak Pengelolaan (HPL). Dalam konteks ini, tanah Grondkaart dianggap sebagai "tanah hak" meskipun belum bersertifikat, karena telah ada subjek hukum (negara/instansi) yang menguasainya berdasarkan dokumen sah masa lampau.

 

Karakteristik Yuridis Tanah Eks-Grondkaart sebagai Barang Milik Negara (BMN).

 

Tanah ex-grondkaart saat ini dikategorikan sebagai Barang Milik Negara (BMN) atau kekayaan negara yang dipisahkan yang dikelola oleh PT KAI (Persero). Sebagai aset negara, tanah ini tunduk pada rezim hukum perbendaharaan negara, bukan sekadar hukum pertanahan perdata biasa. Hal ini berimplikasi pada :

 

1. Ketidakterhapusan Hak: Aset negara tidak dapat disita dan haknya tidak dapat hapus begitu saja hanya karena penguasaan fisik oleh pihak lain tanpa prosedur hukum yang sah.

 

2. Kewajiban Pemeliharaan: Instansi yang memiliki hubungan hukum dengan tanah tersebut wajib menjaga dan memelihara asetnya guna mencegah kerugian negara.

 

3. Prosedur Pemindahtanganan yang Ketat: Pengalihan hak atas tanah aset negara kepada pihak ketiga harus mendapatkan izin dari Menteri Keuangan sebagai pengelola barang (BMN).

 

Analisis ini menunjukkan bahwa Grondkaart berfungsi sebagai "alas hak penguasaan" yang memberikan prioritas bagi PT KAI untuk memohonkan sertifikat Hak Pengelolaan atau Hak Pakai atas lahan tersebut ke Kantor Pertanahan. Grondkaart dipandang sebagai hasil final pengukuran yang tidak perlu ditindaklanjuti dengan SK Pemberian Hak baru karena haknya sudah melekat sejak zaman kolonial dan diakui oleh pemerintah RI melalui PP No. 8 Tahun 1953.

 

Grondkaart sebagai Alat Bukti dalam Sengketa Pertanahan.

 

Salah satu titik krusial dalam kajian ini adalah kekuatan pembuktian Grondkaart di pengadilan. Dalam berbagai sengketa antara PT KAI dengan warga, Grondkaart seringkali menjadi senjata utama PT KAI untuk membatalkan klaim masyarakat. Mahkamah Agung (MA) melalui yurisprudensinya telah memberikan kedudukan yang kuat bagi Grondkaart. Putusan MA No. 2505 K/Pdt/1989 dan No. 1262 K/Pdt/2014 menegaskan bahwa Grondkaart merupakan bukti hak kepemilikan/penguasaan yang sah.

 

Secara teori hukum pembuktian, Grondkaart diakui sebagai alat bukti tertulis yang memenuhi syarat formil sesuai Pasal 1866 KUH Perdata. Meskipun seringkali dokumen yang diajukan di persidangan berupa salinan atau fotokopi, hakim tetap mempertimbangkannya karena didukung oleh keterangan ahli sejarah dan bukti administrasi negara lainnya, seperti Surat Menteri Keuangan No. S-11/MK.16/1994 yang menyatakan bahwa Grondkaart setara dengan sertifikat dalam konteks pembuktian kekayaan BUMN.

 

Perbandingan Kekuatan Pembuktian Grondkaart vs Sertifikat Hak Milik (SHM).

 

Aspek Pembuktian	Grondkaart (PT KAI)	Sertifikat Hak Milik (Masyarakat)
Sumber Dokumen	Kadaster Kolonial & Administrasi BMN	Pendaftaran Tanah Modern (PP 24/1997)
Status Yuridis	Bukti penguasaan negara (In Beheer)	Bukti hak atas tanah terkuat dan terpenuh
Kelemahan	Seringkali hanya berupa peta tanpa koordinat modern	Dapat dibatalkan jika terbukti cacat administrasi
Yurisprudensi	Diakui sebagai dasar pembatalan sertifikat ganda	Dilindungi asas Rechtsverwerking jika penguasaan fisik jujur

 

Konflik sering terjadi ketika masyarakat memegang SHM yang diterbitkan oleh BPN di atas lahan yang ternyata tercatat dalam Grondkaart. Dalam kasus seperti di Kebonharjo, MA memihak pada PT KAI dengan membatalkan sertifikat warga karena lahan tersebut merupakan bagian dari aset strategis kereta api yang dibuktikan dengan Grondkaart. Hal ini menimbulkan perdebatan mengenai kepastian hukum, namun secara administratif, BPN dianggap telah melakukan "salah kira" atau cacat prosedur jika menerbitkan sertifikat di atas tanah negara yang sudah ada penguasanya tanpa izin pelepasan hak dari instansi terkait.

 

Problematika Pemberian Hak Milik Perorangan atas Tanah Ex-Grondkaart.

 

Pertanyaan mendasar dalam kajian ini adalah: apakah mungkin tanah negara yang berasal dari ex-grondkaart diberikan dengan status Hak Milik kepada perorangan? Secara normatif, pemberian hak atas tanah negara kepada perorangan merupakan wewenang negara melalui Kementerian ATR/BPN. Namun, untuk tanah ex-grondkaart, terdapat hambatan yuridis berlapis karena statusnya sebagai aset negara yang dikelola PT KAI.

Pemberian Hak Milik kepada masyarakat di atas tanah Grondkaart hanya dapat dilakukan jika tanah tersebut telah dilepaskan dari statusnya sebagai kekayaan negara atau Barang Milik Negara. Berdasarkan hukum perbendaharaan negara, pelepasan aset tidak bisa dilakukan secara sepihak oleh masyarakat melalui penguasaan fisik, melainkan harus melalui mekanisme pemindahtanganan aset yang sah.

Kendala Yuridis dan Administratif dalam Proses Pensertifikatan oleh Masyarakat

Pemberian Hak Milik perorangan seringkali terbentur pada fakta-fakta hukum berikut :

 

1. Larangan Pemindahtanganan Tanpa Izin : Sesuai Instruksi Presiden No. 9 Tahun 1970 dan UU Perbendaharaan Negara, setiap pengalihan aset negara harus mendapatkan persetujuan Menteri Keuangan. Tanpa surat pelepasan hak (afstandsverklaring) dari PT KAI dan izin Menkeu, BPN tidak berwenang memproses permohonan Hak Milik masyarakat.

 

2. Status "Tanah Tidak Bebas" : Tanah Grondkaart bukan tanah negara bebas (vacant land), melainkan tanah negara yang sudah dialokasikan untuk kepentingan publik. Oleh karena itu, prinsip "siapa yang menguasai fisik terlebih dahulu dia yang berhak" (asas prioritas) tidak berlaku secara mutlak di sini.

 

3. Audit dan Inventarisasi BUMN : PT KAI memiliki kewajiban untuk melakukan inventarisasi aset secara berkala. Jika suatu lahan tercatat dalam Grondkaart dan masih diperlukan untuk operasional (misalnya jalur aktif, depo, atau rencana reaktivasi), maka pelepasan hak hampir mustahil dilakukan.

 

4. Resiko Kerugian Negara : Pelepasan aset negara tanpa kompensasi yang layak dapat dikategorikan sebagai tindakan yang merugikan keuangan negara, yang memiliki implikasi hukum pidana korupsi bagi pejabat yang memberikan izin.

 

Secara prosedural, jika masyarakat ingin memohon Hak Milik, mereka harus menempuh jalur pelepasan hak terlebih dahulu. Setelah aset dilepaskan oleh negara dan statusnya kembali menjadi tanah negara bebas, barulah masyarakat dapat mengajukan permohonan Hak Milik ke BPN sesuai prosedur pendaftaran tanah pertama kali.

 

Analisis Penguasaan Fisik, Itikad Baik, dan Asas Rechtsverwerking.

 

Argumentasi masyarakat seringkali didasarkan pada Pasal 24 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997, yang menyatakan bahwa penguasaan fisik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut dapat dijadikan dasar pembuktian hak. Prinsip ini dikenal sebagai Rechtsverwerking atau pelepasan hak karena pembiaran dalam jangka waktu lama. Masyarakat beranggapan bahwa karena PT KAI membiarkan lahan tersebut didiami selama puluhan tahun tanpa teguran, maka PT KAI dianggap telah melepaskan haknya.

 

Namun, dalam hukum pertanahan Indonesia, konsep Rechtsverwerking pada aset negara menghadapi perlawanan sengit dari prinsip perlindungan aset publik. Mahkamah Agung dalam banyak putusan menegaskan bahwa penguasaan fisik oleh perorangan di atas tanah negara yang sudah ada pemegang penguasaannya (seperti PT KAI melalui Grondkaart) dianggap sebagai penguasaan tanpa hak atau perbuatan melawan hukum. Itikad baik masyarakat dalam membangun rumah dan membayar PBB dipandang tidak cukup untuk menggugurkan status yuridis Grondkaart sebagai aset negara.

Pertimbangan Hakim Mengenai Itikad Baik dan Penguasaan Fisik.

 

Unsur Pertimbangan	Tafsir Hukum Pro-Masyarakat	Tafsir Hukum Pro-Negara  (PT KAI)
Lama Penguasaan	>20 tahun menciptakan hak (Asas Bezit)	Penguasaan lama tanpa hak tetap ilegal
Pembayaran Pajak	Bukti itikad baik dan tanggung jawab	PBB bukan bukti kepemilikan hak atas tanah
Fungsi Sosial	Tanah harus digunakan untuk rakyat	Aset kereta api adalah untuk kepentingan umum
Pembiaran	Negara dianggap lalai (Rechtsverwerking)	Aset negara tidak bisa hilang karena kelalaian oknum

 

Dinamika ini menunjukkan adanya ketegangan antara "keadilan distributif" (memberi tanah kepada yang membutuhkan) dengan "kepastian hukum administratif" (menjaga aset negara). Dalam praktik di lapangan, PT KAI seringkali menggunakan Grondkaart untuk menertibkan kembali aset-asetnya, bahkan terhadap pemegang sertifikat, dengan argumen bahwa sertifikat tersebut terbit secara tidak sah di atas tanah yang sudah dikuasai negara.

 

Prosedur Pelepasan Aset dan Mekanisme Reforma Agraria

 

Meskipun pemberian Hak Milik perorangan di atas tanah Grondkaart sulit, hal tersebut bukan tidak mungkin jika dilakukan melalui kebijakan pemerintah yang komprehensif. Salah satu jalan keluar adalah melalui program Reforma Agraria dan penyelesaian konflik agraria pada aset negara. Pemerintah dapat mengidentifikasi tanah-tanah Grondkaart yang sudah tidak lagi strategis untuk perkeretaapian dan sudah menjadi pemukiman padat selama puluhan tahun untuk dijadikan objek penataan aset.

Mekanisme Pelepasan Hak dan Pensertifikatan

Jika pelepasan hak disetujui, prosedur yang harus diikuti adalah :

 

1. Permohonan kepada PT KAI : Masyarakat secara kolektif atau melalui pemerintah daerah mengajukan permohonan pelepasan sebagian aset.

 

2. Kajian Teknis dan Operasional : PT KAI melakukan verifikasi apakah lahan tersebut benar-benar tidak akan digunakan untuk pengembangan kereta api di masa depan.

 

3. Persetujuan Penghapusan BMN : Melibatkan Kementerian Perhubungan dan Kementerian Keuangan untuk menghapus lahan tersebut dari daftar aset negara.

 

4. Mekanisme Ganti Rugi atau Tali Asih : Masyarakat membayar uang pemasukan ke kas negara atau nilai ganti rugi sesuai penilaian tim appraisal, kecuali jika dilepaskan dalam kerangka hibah untuk program sosial.

 

5. Penetapan Hak Baru oleh BPN : Setelah statusnya menjadi tanah negara bebas, BPN menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) yang bisa berupa Hak Milik untuk perorangan yang memenuhi syarat.

 

Namun, kendala utama yang sering ditemui adalah keengganan instansi pemerintah untuk melepaskan aset karena kekhawatiran akan tuduhan korupsi atau hilangnya nilai kekayaan perusahaan. Oleh karena itu, diperlukan payung hukum setingkat Peraturan Presiden (Perpres) untuk memberikan kepastian hukum bagi pejabat dalam melakukan pelepasan aset untuk kepentingan rakyat.

 

Studi Kasus dan Analisis Yurisprudensi Terpilih.

 

Kajian ini tidak lengkap tanpa meninjau kasus-kasus nyata yang telah diputus oleh pengadilan. Analisis terhadap putusan-putusan ini memberikan gambaran bagaimana hakim menafsirkan kedudukan Grondkaart dalam pertentangan dengan hak perorangan.

1. Kasus Kebonharjo dan Bangunharjo (Semarang)

Dalam sengketa ini, warga memiliki sertifikat yang diterbitkan BPN, namun PT KAI memiliki Grondkaart yang menunjukkan lahan tersebut adalah aset kereta api. MA akhirnya memenangkan PT KAI dengan alasan bahwa tanah tersebut merupakan aset negara yang diperlukan untuk pembangunan jalur kereta api menuju pelabuhan. Penguasaan fisik warga, meskipun lama, tidak dapat mengalahkan kepentingan umum yang didukung oleh bukti historis yang sah.

2. Putusan PTUN Bandar Lampung No. 13/G/2022/PTUN.BL

Sengketa ini melibatkan tumpang tindih antara sertifikat yang diterbitkan BPN dengan Grondkaart PT KAI. Hakim dalam pertimbangannya menyatakan bahwa Grondkaart merupakan bukti penguasaan (beheer) yang harus dihormati. Penerbitan sertifikat tanpa koordinasi dengan PT KAI dianggap sebagai kesalahan prosedur administrasi, sehingga sertifikat tersebut harus dibatalkan.

3. Sengketa Kudus (PT KAI vs PT Pura Barutama)

PT KAI berhasil membatalkan sertifikat HGB milik pihak swasta yang terbit di atas tanah Grondkaart. MA menegaskan bahwa Grondkaart adalah bukti hak yang kuat dan tidak memerlukan SK Pemberian Hak tambahan untuk diakui legalitasnya pasca-kemerdekaan. Kasus ini menjadi preseden penting bahwa bahkan entitas badan hukum besar pun tidak dapat memiliki tanah Grondkaart tanpa prosedur pelepasan hak yang benar.

 

Tabel berikut merangkum posisi hukum PT KAI berdasarkan yurisprudensi :

 

Objek Sengketa	Dasar Hukum PT KAI	Hasil Putusan MA	Rasio Decidendi (Alasan Hukum)
Lahan Pemukiman	Grondkaart SS/VS	Menang	Aset negara untuk kepentingan umum bersifat superior
Sertifikat Ganda	Yurisprudensi 2505 K/Pdt/1989	Menang	Grondkaart adalah bukti hak yang sah dan final
Penguasaan Fisik	PP 8/1953 & PMA 9/1965	Menang	Status in beheermencegah lahirnya hak baru secara otomatis

 

Kebijakan Terbaru 2025 dan Proyeksi Masa Depan.

 

Memasuki tahun 2025, arah kebijakan pertanahan nasional di bawah kepemimpinan Menteri ATR/BPN Nusron Wahid menunjukkan fokus yang kuat pada penyelesaian sengketa tanah yang berasal dari "produk lama" dan aset negara. Pemerintah menyadari bahwa ketidakjelasan status tanah Grondkaart menjadi penghambat investasi dan pemicu konflik sosial yang berkepanjangan.

 

Beberapa langkah kebijakan terbaru yang relevan meliputi :

 

● Digitalisasi Grondkaart : Pengintegrasian data historis Grondkaart ke dalam sistem Informasi Geospasial Tematik (IGT) Pertanahan untuk meminimalkan tumpang tindih di masa depan.

 

● Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak : Melalui Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2025 dan No. 9 Tahun 2025, kementerian mempercepat proses penetapan kembali hak atas tanah, termasuk untuk aset-aset BUMN, guna memberikan kepastian hukum yang lebih cepat.

 

● Percepatan Sertifikasi HPL PT KAI : PT KAI didorong untuk segera mensertifikatkan seluruh tanah Grondkaart menjadi HPL atau Hak Pakai. Hingga saat ini baru sekitar 54% yang bersertifikat, dan sisanya terus diproses guna memperkuat posisi tawar negara di pengadilan.

 

● Skema Kerja Sama Pemanfaatan (KSP): Sebagai solusi atas penguasaan warga yang sudah mapan, pemerintah mendorong skema sewa lahan atau KSP antara PT KAI dengan warga, sehingga warga memiliki legalitas untuk tinggal tanpa harus memiliki Hak Milik, sementara negara tidak kehilangan asetnya.

 

Masa depan tanah ex-grondkaart tampaknya akan bergerak menuju sinkronisasi antara perlindungan aset negara dengan optimalisasi pemanfaatan lahan untuk rakyat melalui skema yang lebih fleksibel, seperti pemberian Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL) PT KAI bagi masyarakat.

 

Sintesis dan Kesimpulan.

 

Kedudukan hukum tanah ex-grondkaart dalam hukum pertanahan Indonesia merupakan manifestasi dari kelangsungan hak negara yang lahir dari masa kolonial dan diadaptasi ke dalam sistem hukum nasional melalui UUPA 1960. Grondkaart bukan sekadar peta, melainkan bukti otentik penguasaan negara (in beheer) yang secara yuridis telah dikonversi menjadi Hak Pakai atau Hak Pengelolaan sesuai dengan PMA No. 9 Tahun 1965. Sebagai kekayaan negara yang dipisahkan, tanah ini dilindungi oleh rezim hukum perbendaharaan negara yang mencegah beralihnya hak secara otomatis melalui penguasaan fisik atau asas Rechtsverwerking.

 

Pemberian Hak Milik perorangan atas tanah negara ex-grondkaart adalah sebuah proses yang kompleks dan bersifat eksepsional. Hak Milik hanya dapat diberikan apabila aset tersebut telah dilepaskan secara resmi oleh negara melalui izin Menteri Keuangan dan persetujuan PT KAI. Tanpa adanya pelepasan hak, klaim masyarakat yang didasarkan pada penguasaan fisik puluhan tahun tetap dipandang sebagai penguasaan tanpa hak dalam kacamata hukum administrasi negara dan yurisprudensi Mahkamah Agung.

 

Untuk mencapai keseimbangan antara kepastian hukum aset negara dan perlindungan hak rakyat, diperlukan langkah-langkah strategis :

 

1. Kepastian Yuridis : PT KAI harus menuntaskan pendaftaran tanah Grondkaart menjadi sertifikat HPL guna menutup celah munculnya sertifikat ganda.

 

2. Keadilan Sosial : Pemerintah perlu mengoptimalkan skema Reforma Agraria untuk wilayah-wilayah Grondkaart yang secara fungsional telah menjadi pemukiman padat dan tidak lagi layak untuk operasional kereta api, dengan mekanisme pelepasan hak yang transparan dan akuntabel.

 

3. Inovasi Pemanfaatan : Mendorong kerja sama pemanfaatan lahan (seperti HGB di atas HPL) yang memberikan keamanan bermukim bagi warga sekaligus menjamin kepemilikan jangka panjang bagi negara.

 

Dengan demikian, tanah ex-grondkaart tidak lagi menjadi sumber konflik abadi, melainkan menjadi instrumen pembangunan yang memberikan kepastian hukum bagi semua pihak, sejalan dengan amanat Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Analisis ini menegaskan bahwa meskipun sejarah memberikan alas hak yang kuat bagi negara, hukum pertanahan modern tetap membuka ruang bagi keadilan distributif melalui prosedur yang sah dan menghormati tata kelola aset negara.

 

 

 

 

 

 

REFERENSI BACAAN

 

1. KEDUDUKAN GRONDKAART SEBAGAI BUKTI PENGUASAAN TANAH (Studi di PT. Kereta Api Indonesia (Persero)) - Neliti, https://media.neliti.com/media/publications/556018-kedudukan-grondkaart-sebagai-bukti-pengu-0277827a.pdf

 

2. Grondkaart; Problematika Hukum dan Penyelesaiannya, https://ejournal2.undip.ac.id/index.php/lj/article/download/7871/4023

 

3. Grondkaart; Problematika Hukum dan Penyelesaiannya (Analisis Kasus antara PT Kereta Api Indonesia (Persero) dengan PT Pura Barutama Kudus Jawa Tengah) - ResearchGate, https://www.researchgate.net/publication/342756990_Grondkaart_Problematika_Hukum_dan_Penyelesaiannya_Analisis_Kasus_antara_PT_Kereta_Api_Indonesia_Persero_dengan_PT_Pura_Barutama_Kudus_Jawa_Tengah

 

4. Kekuatan Hukum GRONDKAART dan Problematikanya di Indonesia - ResearchGate, https://www.researchgate.net/publication/362774337_Kekuatan_Hukum_GRONDKAART_dan_Problematikanya_di_Indonesia

 

5. Grondkaart, Apakah Menjadi Bukti Hak Atas Tanah ? - Bagian Hukum, https://bag-hukum.probolinggokota.go.id/detail/grondkaart-apakah-menjadi-bukti-hak-atas-tanah

 

6. ANALISIS STATUS TANAH GRONDKAART DALAM SENGKETA SERTIFIKAT HAK MILIK (STUDI PUTUSAN NOMOR 13/G/2022/PTUN.BL), https://www.ojs.umb-bungo.ac.id/index.php/RIO/article/download/1321/pdf

 

7. Kekuatan Hukum GRONDKAART dan Problematikanya di Indonesia, https://ejournal.insuriponorogo.ac.id/index.php/almanhaj/article/download/1522/799

 

8. Peralihan Hak Atas Tanah Eks Perusahaan Kereta Api Belanda Menjadi Aset Pt. Kereta Api Indonesia (Persero), https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1117&context=notary

 

9. kekuatan hukum grondkaart milik pt. kereta api indonesia (studi kasus penguasaan tanah), https://ejournal3.undip.ac.id/index.php/dlr/article/download/17381/16636

 

10. AKIBAT HUKUM TANAH GROONDKART YANG DIKUASAI PT. KERETA API INDONESIA SETELAH BERLAKUNYA UUPA NOMOR 5 TAHUN 1960 - Jurnal Ilmiah Mahasiswa - Universitas Islam Malang, https://jim.unisma.ac.id/index.php/jdh/article/download/9488/7681

 

11. PENERBITAN HAK PENGELOLAAN PT. KERETA API INDONESIA (PERSERO) YANG BERASAL DARI TANAH GRONDKAART DI KELURAHAN LENTENG AGUNG, https://bhl-jurnal.or.id/index.php/bhl/article/download/265/185/748

 

12. kajian grondkaart sebagai alat bukti dan/atau alas hak atas tanah di kota semarang - Repository STPN, https://repository.stpn.ac.id/305/1/DINAR%20W.%20Wardhani_1.pdf

 

13. Status Hukum Penggunaan Tanah Bekas Rel Kereta Api, https://jurnal.unismuhpalu.ac.id/index.php/JKS/article/view/7616

 

14. Grondkaart, Apakah Menjadi Bukti Hak Atas Tanah - JDIH Kota Probolinggo, https://jdih.probolinggokota.go.id/2025/02/28/grondkaart-apakah-menjadi-bukti-hak-atas-tanah/

 

15. Penyelesaian Sertipikasi Barang Milik Negara pada Bidang Tanah Bersertipikat Lainnya, Zahra Ats Tsaurah, Fokky Fuad, M. Nazir - Tunas Agraria, https://jurnaltunasagraria.stpn.ac.id/index.php/JTA/article/download/243/195/1518

 

16. STATUS KEPEMILIKAN DAN PEMANFAATAN TANAH GRONDKAART DI STASIUN DEPOK BARU, LENTENG AGUNG, DAN TANJUNG BARAT - UI Scholars Hub, https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1043&context=jhp

 

17. Ayah saya menguasai tanah milik Pak Rahmat dengan perjanjian sewa tahunan. Namun ayah saya tidak bisa lagi mengontak Pak Budi hingga 16 tahun lamanya serta Pak Rahmat juga tak kunjung datang menemui ayah saya untuk menagih uang sewa. Apakah tanah tersebut hapus hak miliknya dan menjadi tanah telantar dan apakah ayah saya dalam kurun waktu 4 tahun lagi bisa mengajukan status hak milik atas tanah Pak Rahmat tersebut ? - Halo JPN, Beranda, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-VNPA

 

18. Dalam kasus seseorang yang menguasai tanah selama lebih dari 20 tahun tanpa gangguan, apakah ia dapat mengajukan hak milik melalui asas bezit (penguasaan)? Bagaimana dasar hukumnya? - Halo JPN, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-YY4G

 

19. Kekuatan Pembuktian Fisik Tanah Dan Penguasaan Fisik Tanah Dalam Perkara Perdata - Lex Positivis, https://jtamfh.ulm.ac.id/index.php/jtamfh/article/download/18/14/31

 

20. Warga vs PT KAI, Saksi Ahli : Groundkaart Bukan Bukti Kepemilikan Tanah - PanturaNews, https://panturanews.com/index.php/panturanews/baca/256615

 

21. KAJIAN YURIDIS PENGELOLAAN BARANG MILIK NEGARA (BMN) TERHADAP PEMANFAATAN ASET TANAH BADAN USAHA MILIK NEGARA (BUMN) PADA PT. KERETA API INDONESIA (PERSERO) LINTAS JALUR REL KERETA API PERBAUNGAN – TEBING TINGGI | Jurnal Media Akademik (JMA), https://jurnal.mediaakademik.com/index.php/jma/article/view/726

 

22. Upaya Mencari Pola Penanganan Masalah Tanah Aset Negara - Sekretariat Kabinet Republik Indonesia, https://setkab.go.id/upaya-mencari-pola-penanganan-masalah-tanah-aset-negara/

 

23. KAJIAN YURIDIS PENGELOLAAN BARANG MILIK NEGARA (BMN) TERHADAP PEMANFAATAN ASET TANAH BADAN USAHA MILIK NEGARA (BUMN)  - Jurnal Media Akademik (JMA), https://jurnal.mediaakademik.com/index.php/jma/article/download/726/684/2173

 

24. Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah Hukum Properti By Leks&Co, https://hukumproperti.com/kewenangan-pemberian-hak-atas-tanah/

 

25. PROSES DAN SYARAT UNTUK MEMPEROLEH HAK MILIK ATAS TANAH DI INDONESIA  - E-Journal UNSRAT, https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/lexprivatum/article/view/6156/5682

 

26. Kasus Sengketa Tanah JK Produk Puluhan Tahun Lalu  - Beranda, https://www.atrbpn.go.id/berita/kasus-sengketa-tanah-jk-produk-puluhan-tahun-lalu-menteri-nusron-kementerian-atrbpn-kini-sedang-berbenah

 

27. Permen ATR/BPN No. 1 Tahun 2025 tentang Pedoman Penyusunan, https://jdih.kemenkoinfra.go.id/permen-atrbpn-no-1-tahun-2025

 

28. Permen ATR/Kepala BPN No. 5 Tahun 2025 - Database Peraturan, https://peraturan.bpk.go.id/Details/318212/permen-atrkepala-bpn-no-5-tahun-2025

 

29. Permen ATR/Kepala BPN No. 9 Tahun 2025 - Database Peraturan, https://peraturan.bpk.go.id/Details/329772/permen-atrkepala-bpn-no-9-tahun-2025

 

30. Status Hukum Penggunaan Tanah Bekas Rel Kereta Api yang Dikuasai dan Disewakan oleh Perorangan - Universitas Muhammadiyah Palu, https://www.jurnal.unismuhpalu.ac.id/index.php/JKS/article/view/7616

 

31. Kajian Yuridis Tentang Kewajaran Kompensasi Sengketa Tanah, https://ejournal.lumbungpare.org/index.php/sainmikum/article/download/1111/859

 

32. Bagaimana prosedur pelepasan hak tanah untuk kepentingan investasi asing ? - Halo JPN, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-MSAA