KONFLIK PEMBERIAN DAN PENERBITAN SERTIPIKAT HAK MILIK PADA TANAH EX GRONDKAART TERHADAP DISPARITAS PUTUSAN PENGADILAN TATA USAHA NEGARA DAN PUTUSAN PENGADILAN NEGERI : Penerapan Hukum versus Penyelesaian Sengketa Untuk Menciptakan Keadilan, Kepastian Hukum Dan Transparansi Pada Pemilikan dan Pemanfaatan Tanah

KONFLIK PEMBERIAN DAN PENERBITAN SERTIPIKAT HAK MILIK PADA TANAH EX GRONDKAART TERHADAP DISPARITAS PUTUSAN PENGADILAN TATA USAHA NEGARA DAN PUTUSAN PENGADILAN NEGERI : Penerapan Hukum versus Penyelesaian Sengketa Untuk Menciptakan Keadilan, Kepastian Hukum Dan Transparansi Pada Pemilikan dan Pemanfaatan Tanah

 

Dr KRA MJ Widijatmoko SH SpN

Dr (candidat) Lisza Nurchayatie SH MKn

 

 

 

Abstrak

 

Sengketa tanah ex-Grondkaart antara PT Kereta Api Indonesia (Persero) dan masyarakat merupakan residu hukum agraria kolonial yang belum tuntas dalam sistem hukum nasional Indonesia. Penelitian ini menganalisis konflik norma antara klaim aset negara berbasis Grondkaart dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) masyarakat, serta disparitas putusan antara Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) dan Pengadilan Negeri (PN). Melalui metode yuridis normatif, ditemukan bahwa ketidakpastian muncul karena Grondkaart tidak diatur secara eksplisit dalam ketentuan konversi UUPA, namun diakui sebagai bukti hak melalui yurisprudensi Mahkamah Agung. Disparitas putusan terjadi akibat perbedaan kompetensi absolut, di mana PTUN fokus pada aspek administratif penerbitan sertifikat, sementara PN fokus pada penguasaan fisik dan hak keperdataan. Penanganan sengketa ini memerlukan penguatan Kebijakan Satu Peta (One Map Policy) dan sinkronisasi data spasial untuk menjamin keadilan materiil berdasarkan Pancasila.

 

Kata Kunci: Grondkaart, Disparitas Putusan, Kepastian Hukum, PT KAI, Sertifikat Hak Milik.

 

 

1. Pendahuluan

Tanah merupakan aset vital bagi kedaulatan negara maupun kesejahteraan individu yang dijamin oleh Pasal 33 ayat (3) UUD 1945. Salah satu sengketa pertanahan yang paling persisten di Indonesia melibatkan tanah ex-Grondkaart, yakni peta tanah hasil pengukuran zaman kolonial yang digunakan sebagai bukti penguasaan aset oleh PT Kereta Api Indonesia (PT KAI). Secara historis, tanah tersebut merupakan peninggalan perusahaan kereta api Belanda (Staatspoorwegen/SS dan Verenigde Spoorwegbedrijven/VS) yang dinasionalisasi melalui UU No. 86 Tahun 1958.

 

Masalah muncul ketika masyarakat yang telah menguasai tanah tersebut secara fisik selama puluhan tahun berhasil memperoleh Sertifikat Hak Milik (SHM) melalui program pemerintah seperti Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL). Hal ini memicu konflik antara dua jenis alat bukti: Grondkaart sebagai representasi aset negara dan SHM sebagai bukti hak terkuat dalam hukum agraria nasional.

 

2. Kerangka Teoretis : Keadilan Materiil vs. Kepastian Hukum Formal

 

Dalam perspektif hukum pertanahan Indonesia, terdapat dua prinsip utama yang sering bertentangan dalam sengketa Grondkaart :

 

1. Kepastian Hukum Formal : Berdasarkan Pasal 19 UUPA dan PP No. 24 Tahun 1997, pendaftaran tanah bertujuan memberikan kepastian hukum dan perlindungan melalui penerbitan sertifikat sebagai alat bukti yang kuat.

 

2. Keadilan Materiil (Perspektif Pancasila) : Negara tidak boleh secara sewenang-wenang menguasai tanah masyarakat hanya berdasarkan dokumen historis jika masyarakat telah memiliki hubungan emosional dan ekonomi yang kuat dengan tanah tersebut.

 

Selain itu, berlaku asas Nemo Plus Iuris, di mana seseorang tidak dapat mengalihkan hak melebihi apa yang dimilikinya. Jika PT KAI adalah pemilik sah berdasarkan aset negara yang dipisahkan, maka penerbitan SHM di atas lahan tersebut dianggap cacat hukum.

 

3. Analisis Konflik Norma: UUPA vs. Hukum Perbendaharaan Negara.

 

Konflik norma terjadi karena adanya tumpang tindih regulasi :

 

● UU No. 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara : Mewajibkan seluruh tanah yang dikuasai pemerintah/BUMN disertifikatkan atas nama negara.

 

● UUPA No. 5 Tahun 1960 : Tidak menyebutkan Grondkaartdalam ketentuan konversi (Pasal 1-9 Ketentuan Konversi), sehingga kedudukan hukumnya dianggap "abu-abu" atau multitafsir.

 

Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965, tanah yang dikuasai instansi pemerintah dengan hak penguasaan (beheer) sejak 24 September 1960 dikonversi menjadi Hak Pakai atau Hak Pengelolaan (HPL) selama dipergunakan. Namun, kenyataannya banyak aset PT KAI yang tidak segera disertifikatkan, sehingga dianggap sebagai tanah terlantar oleh masyarakat yang kemudian memohonkan SHM.

 

4. Disparitas Putusan : Kompetensi Absolut PTUN vs. Pengadilan Negeri.

 

Terjadi dualisme dalam penyelesaian sengketa yang menghasilkan ketidakpastian bagi pencari keadilan :

 

Dimensi

Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN)

Pengadilan Negeri (PN/Perdata)

Fokus Pemeriksaan

Keabsahan administratif (KTUN) yang diterbitkan BPN.

Substansi kepemilikan dan hak keperdataan.

Kecenderungan Putusan

Sering memenangkan PT KAI dengan membatalkan SHM warga karena kesalahan prosedur BPN (cacat administrasi).

Kadang memberikan perlindungan pada penguasa fisik beritikad baik selama lebih dari 20 tahun (Bezit).

Dasar Hukum Utama

Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik (AUPB), terutama kecermatan.

Pasal 1365 KUH Perdata dan Pasal 24 ayat (2) PP No. 24/1997.

 

Peran SEMA No. 5 Tahun 2021 dan Yurisprudensi

Mahkamah Agung melalui SEMA No. 5 Tahun 2021 dan Yurisprudensi No. 154 PK/TUN/2010 menegaskan bahwa jika sengketa berkaitan dengan pembuktian "siapa yang paling berhak" (kepemilikan), maka hal tersebut adalah kewenangan absolut Pengadilan Negeri. Putusan PTUN yang membatalkan sertifikat tidak serta merta menghilangkan hak perdata pemegangnya jika belum diputus oleh PN. Namun, dalam praktiknya, PT KAI sering menggunakan Grondkaart yang diperkuat Surat Menteri Keuangan No. S-11/MK.16/1994 sebagai alat bukti yang diakui oleh hakim di kedua peradilan tersebut.

 

5. Studi Kasus Aktual (2023-2025).

 

Beberapa putusan terbaru menunjukkan konsistensi pengakuan terhadap Grondkaart :

 

● Putusan PN Surabaya No. 1145/Pdt.G/2023/PN.Sby : Menegaskan kedudukan hukum PT KAI sebagai pihak yang berhak atas tanah sengketa meskipun masyarakat telah lama menempati lahan tersebut.

 

● Putusan PTUN Palembang (Aset Muara Enim, 2024) : Membatalkan belasan SHM warga karena objeknya berada di atas lahan Grondkaart No. 2 Tahun 1924 dan No. 49 Tahun 1913/1914.

 

● Kasus Kebonharjo, Semarang : Pembatalan massal 56 sertifikat SHM milik masyarakat untuk kepentingan reaktivasi jalur kereta api, menunjukkan bahwa Grondkaartdapat mengalahkan sertifikat dalam konteks penyelamatan aset negara.

 

6. Solusi dan Formulasi Kebijakan : Keadilan dan Transparansi.

 

Untuk mengakhiri disparitas dan konflik, diperlukan langkah sistemik :

 

1. Akselerasi Digitalisasi dan One Map Policy: Sinkronisasi data Grondkaart ke dalam satu database geospasial nasional dengan skala 1:50.000 agar BPN tidak lagi menerbitkan sertifikat di atas lahan aset negara.

 

2. Sertifikasi Kolektif (HPL/Hak Pakai) : PT KAI wajib segera mengkonversi seluruh Grondkaart menjadi sertifikat resmi (HPL) untuk memberikan kepastian hukum yang final.

 

3. Mediasi dan Win-Win Solution : Bagi masyarakat yang telah lama tinggal, skema sewa-menyewa atau pemanfaatan aset bersama menjadi alternatif penyelesaian sengketa yang lebih mengedepankan keadilan sosial daripada sekadar pengusiran paksa.

 

7. Kesimpulan.

 

Kajian ini menunjukkan bahwa meskipun sertifikat merupakan alat bukti kuat dalam UUPA, keberadaan Grondkaart tetap memiliki legitimasi hukum sebagai bukti penguasaan aset negara melalui yurisprudensi tetap Mahkamah Agung. Disparitas putusan antara PTUN dan PN bersumber dari tumpang tindih klaim antara aspek administratif dan keperdataan. Kepastian hukum hanya dapat dicapai melalui transparansi data pertanahan dan sinkronisasi regulasi antara hukum perbendaharaan negara dengan hukum agraria nasional guna memberikan perlindungan yang adil bagi negara maupun rakyat.

 

REFERENSI BACAAN

 

1. GRONDKAART LEGALITY AS EVIDENCE OF LAND TENURE RIGHTS BY PT. KAI ACCORDING TO AGRARIAN LAW - Radja Publika, https://radjapublika.com/index.php/IJERLAS/article/download/998/917 

 

2. Kekuatan Hukum GRONDKAART dan Problematikanya di Indonesia - ResearchGate, https://www.researchgate.net/publication/362774337_Kekuatan_Hukum_GRONDKAART_dan_Problematikanya_di_Indonesia 

 

3. Grondkaart; Problematika Hukum dan Penyelesaiannya (Analisis Kasus antara PT Kereta Api Indonesia (Persero) dengan PT Pura Barutama Kudus Jawa Tengah) - Silvianna - Law, Development and Justice Review, https://ejournal2.undip.ac.id/index.php/lj/article/view/7871 

 

4. The MAC Method (Mediation, Agreement and Certification) for the Grondkaart: An Alternative Dispute Resolution Strategy for PT. KAI and Society - IJICC, https://www.ijicc.net/images/vol10iss3/10313_Masykur_2019_E_R.pdf 

 

5. Grondkaart, Apakah Menjadi Bukti Hak Atas Tanah - JDIH Kota Probolinggo, https://jdih.probolinggokota.go.id/2025/02/28/grondkaart-apakah-menjadi-bukti-hak-atas-tanah/ 

 

6. kajian grondkaart sebagai alat bukti dan/atau alas hak atas tanah di kota semarang - Repository STPN, https://repository.stpn.ac.id/305/1/DINAR%20W.%20Wardhani_1.pdf 

 

7. Kekuatan Hukum GRONDKAART dan Problematikanya di Indonesia, https://ejournal.insuriponorogo.ac.id/index.php/almanhaj/article/download/1522/799 

 

8. Analysis of Grondkaart as Land Ownership Rights in the Perspective, https://journal.unnes.ac.id/journals/jpcl/article/view/454 

 

9. Tanah memiliki hubungan yang erat dengan manusia,  https://digilib.uinsgd.ac.id/83133/4/4_bab1.pdf 

 

10. KEPASTIAN HUKUM DAN PERLINDUNGAN HUKUM DALAM SISTEM PUBLIKASI PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA, https://jurnal.fh.unpad.ac.id/index.php/jbmh/article/download/11/287 

 

11. Kepastian Hak Perorangan dalam Proses Pendaftaran Tanah di Kecamatan Ruteng Kabupaten Manggarai, https://ejurnal.politeknikpratama.ac.id/index.php/jhpis/article/download/4331/4377/14558 

 

12. Grondkaart; Problematika Hukum dan Penyelesaiannya (Analisis Kasus antara PT Kereta Api Indonesia (Persero) dengan PT Pura Barutama Kudus Jawa Tengah) - ResearchGate, https://www.researchgate.net/publication/342756990_Grondkaart_Problematika_Hukum_dan_Penyelesaiannya_Analisis_Kasus_antara_PT_Kereta_Api_Indonesia_Persero_dengan_PT_Pura_Barutama_Kudus_Jawa_Tengah 

 

13. Protection Of Land Rights in The Use of Land Assets of Pt. Kereta API Indonesia (Persero) By the Community - International Journal of Social Science And Human Research, https://ijsshr.in/v8i1/Doc/81.pdf 

 

14. State Land Assets Legal Protection of Indonesian Railroad System Based on Grondkaart in Semarang City - ResearchGate, https://www.researchgate.net/publication/364203830_State_Land_Assets_Legal_Protection_of_Indonesian_Railroad_System_Based_on_Grondkaart_in_Semarang_City 

 

15. ANALISIS STATUS TANAH GRONDKAART DALAM SENGKETA SERTIFIKAT HAK MILIK (STUDI PUTUSAN NOMOR 13/G/2022/PTUN.BL), https://www.ojs.umb-bungo.ac.id/index.php/RIO/article/download/1321/pdf 

 

16. Legal Reconstruction of Grondkaart as Ownership Evidence of Land, https://saudijournals.com/media/articles/SIJLCJ_78_297-302.pdf 

 

17. PENERBITAN HAK PENGELOLAAN PT. KERETA API INDONESIA (PERSERO) YANG BERASAL DARI TANAH GRONDKAART DI KELURAHAN LENTENG AGUNG, https://bhl-jurnal.or.id/index.php/bhl/article/download/265/185/748 

 

18. AKIBAT HUKUM TANAH GROONDKART YANG DIKUASAI PT. KERETA API INDONESIA SETELAH BERLAKUNYA UUPA NOMOR 5 TAHUN 1960 - Jurnal Ilmiah Mahasiswa - Universitas Islam Malang, https://jim.unisma.ac.id/index.php/jdh/article/download/9488/7681 

 

19. Pelimpahan Kewenangan Peradilan Tata Usaha Negara, https://ojs.rewangrencang.com/index.php/JHLG/article/download/1456/703/5945 

 

20. Kaidah Yurisprudensi : putusan 154 PK/TUN/2010, https://karakterisasi.komisiyudisial.go.id/?view=t5nsyMraxMLmx9%2Fn2uDj18bg0g%3D%3D&id=p2yt 

 

21. Dengan Dokumen Grondkaart, PTKAI Menangkan Perkara di Pengadilan - Sumsel Satu, https://sumselsatu.com/dengan-dokumen-grondkaart-ptkai-menangkan-perkara-di-pengadilan/ 

 

22. Analisis Yuridis Mengenai Sengketa Tanah Bekas Milik Belanda - Journal UII, https://journal.uii.ac.id/psha/article/download/45871/19281/158546 

 

23. Penyerahan Aset PT. KAI - Beranda - ATR/BPN, https://kab-cirebon.atrbpn.go.id/berita/penyerahan-aset-pt-kai

Komentar

Posting Komentar

Postingan populer dari blog ini

PEMANGGILAN & PEMERIKSAAN PPAT SERTA PENYITAAN AKTA PPAT & WARKAHNYA PASCA UU KUHAP HARUS DENGAN IJIN KETUA PENGADILAN NEGERI.

PEMANGGILAN DAN PEMERIKSAAN PPAT SERTA PENYITAAN AKTA PPAT DAN WARKAH AKTA PPAT PASCA-UU KUHAP  2025 : Konflik Norma, Perlindungan Jabatan, dan Jaminan Kepastian Hukum Terhadap PPAT Dan Akta PPAT sebagai Akta Otentik   Dr. KRA MJ Widijatmoko SH SpN Universitas Djuanda Bogor Notaris PPAT Jakarta Timur   Lisza Nurchayatie SH MKn Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta Notaris PPAT Kabupaten Bogor     I. Pendahuluan.   A. Konteks Yuridis dan Signifikansi Jabatan PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memegang peranan vital dalam sistem hukum pertanahan di Indonesia. Sebagai pejabat umum yang diberikan kewenangan oleh negara untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait Hak atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, PPAT secara langsung berkontribusi pada penciptaan kepastian hukum dalam transaksi properti. Fungsi ini menempatkan PPAT di garis depan sistem hukum perdata, memastikan bahwa hak-hak kepemilikan terdaftar de...
Baca selengkapnya

PELAKSANAAN PENGESAHAN PERJANJIAN KAWIN OLEH NOTARIS PASCA PUTUSAN MK 69/2015 BERDASARKAN UUJN

PELAKSANAAN PENGESAHAN PERJANJIAN KAWIN OLEH NOTARIS PASCA PUTUSAN MAHKAMAH KONSTITUSI 69/2015 BERDASARKAN UUJN : Syarat Sahnya Perjanjian Kawin Mengikat Pihak Ketiga   Lisza Nurchayatie SH MKn Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta Notaris PPAT Kabupaten Bogor   Dr KRA MJ Widijatmoko SH SpN Universitas Djuanda Bogor Notaris PPAT Jakarta Timur       I. Pendahuluan.   A. Latar Belakang dan Konteks Yuridis Putusan MK No. 69/PUU-XIII/2015 Rezim Hukum Perkawinan Pra-2015 Sebelum terbitnya Putusan Mahkamah Konstitusi (MK) Nomor 69/PUU-XIII/2015, hukum perkawinan di Indonesia, khususnya melalui Pasal 29 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (UU Perkawinan), secara ketat membatasi perjanjian perkawinan (PK) hanya dapat dibuat sebelum atau paling lambat pada saat perkawinan dilangsungkan ( prenuptial agreement ). Konsekuensi logis dari kegagalan pasangan suami istri dalam membuat PK adalah berlakunya rezim harta bersama secara otomatis (Pa...
Baca selengkapnya

BERITA ACARA RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM TAHUNAN PERSEROAN TERBATAS

Seri : Materi Kuliah Teknik Pembuatan Akta (TPA) Notaris    KONSTRUKSI AKTA NOTARIS BERITA ACARA RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM TAHUNAN PERSEROAN TERBATAS DALAM TRANSFORMASI HUKUM KORPORASI INDONESIA  (Analisis Komprehensif Yuridis dan Ilmiah)     Dr KRA MICHAEL JOSEF WIDIJATMOKO  WREKSONEGORO SH SpN Magister Hukum Universitas Djuanda Bogor Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro Semarang Magister Kenotariatan Universitas Brawijaya Malang PSDKU Jakarta Magister Kenotariatan Universitas Tarumanegara Jakarta Notaris &  PPAT Jakarta Timur       Eksistensi Perseroan Terbatas sebagai entitas hukum yang mandiri (legal person) menempatkan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) sebagai organ yang memiliki otoritas tertinggi dalam hierarki pengambilan keputusan strategis. Dalam dinamika hukum korporasi di Indonesia, RUPS Tahunan bukan sekadar ritual administratif akhir tahun, melainkan mekan...
Baca selengkapnya