Pelanggaran Hukum Jabatan Notaris Dan PPAT Dalam Praktik Perjanjian Nominee Dan Penyelundupan Hukum Kepemilikan Tanah Di Indonesia

Seri : Nominee

Pelanggaran Hukum Jabatan Notaris Dan PPAT Dalam Praktik Perjanjian Nominee Dan Penyelundupan Hukum Kepemilikan Tanah Di Indonesia

 

Dr KRA MJ Widijatmoko Wreksonegoro SH SpN

Lisza Nurchayatie SH MKn

 

 

 

Eksistensi tanah dalam tatanan hukum Indonesia tidak sekadar dipandang sebagai komoditas ekonomi, melainkan memiliki dimensi filosofis, sosiologis, dan politis yang mendalam sebagai manifestasi kedaulatan negara. Sejak diundangkannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Indonesia secara tegas menganut asas nasionalitas yang membatasi penguasaan hak milik atas tanah hanya bagi warga negara Indonesia. 

Namun, seiring dengan meningkatnya arus investasi asing dan daya tarik properti nasional, muncul fenomena perjanjian nominee atau pinjam nama sebagai strategi untuk menyiasati batasan imperatif tersebut. Dalam praktik ini, pejabat umum -,baik Notaris maupun Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) - kerap berada di titik sentral sebagai fasilitator pembuatan akta-akta yang memberikan legitimasi formal bagi kepemilikan aset oleh Warga Negara Asing (WNA). 

Penulisan ini membedah secara komprehensif spektrum pelanggaran hukum jabatan, degradasi nilai yuridis akta, serta konsekuensi tanggung jawab personal pejabat umum dalam ekosistem hukum agraria dan kenotariatan di Indonesia.

 

Filosofi Asas Nasionalitas Dan Paradoks Kebebasan Berkontrak.

 

Dasar filosofis hukum pertanahan Indonesia berakar pada Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, yang menegaskan bahwa bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Implementasi dari mandat konstitusional ini melahirkan asas nasionalitas dalam UUPA, yang menetapkan bahwa hubungan abadi antara bangsa Indonesia dengan tanahnya tidak boleh dicederai oleh penguasaan hak milik oleh pihak asing. Pasal 9 ayat (1) dan Pasal 21 ayat (1) UUPA secara eksplisit mengunci hak milik hanya bagi Warga Negara Indonesia (WNI), sementara WNA hanya diperkenankan memiliki hak yang lebih terbatas seperti Hak Pakai atau Hak Sewa.

 

Di sisi lain, hukum perdata Indonesia yang bersumber pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengagungkan asas kebebasan berkontrak (pacta sunt servanda) sebagaimana termaktub dalam Pasal 1338. Kebebasan ini memberikan hak bagi setiap subjek hukum untuk membuat perjanjian dengan isi dan bentuk apa pun selama tidak bertentangan dengan hukum. Paradoks muncul ketika asas kebebasan berkontrak digunakan sebagai tameng untuk melakukan perjanjian nominee, yang secara substansial bertujuan untuk melanggar aturan imperatif nasionalitas. Secara ilmiah, praktik ini didefinisikan sebagai penyelundupan hukum (legal smuggling), di mana aturan hukum perdata yang sah digunakan sebagai instrumen untuk mencapai tujuan yang dilarang oleh hukum publik (agraria).

 

Dimensi Perbandingan	Asas Nasionalitas  (UUPA)	Asas Kebebasan Berkontrak  (KUHPer)
Sumber Hukum	UU No. 5 Tahun 1960	Pasal 1338 KUHPerdata
Orientasi	Kedaulatan Negara & Nasionalisme	Otonomi Individu & Kehendak Pihak
Sifat Aturan	Imperatif (Memaksa)	Fakultatif (Mengatur)
Batasan	WNA dilarang memiliki Hak Milik	Tidak dilarang selama sebabnya halal
Konsekuensi Pelanggaran	Tanah jatuh kepada negara	Perjanjian batal demi hukum

 

Ketegangan antara kedua asas ini sering kali menempatkan Notaris dan PPAT dalam dilema antara kewajiban melayani klien dengan kewajiban mematuhi hukum negara. Penyelundupan hukum melalui skema nominee merupakan tindakan yang secara sengaja mengabaikan larangan undang-undang dengan menggunakan rangkaian perbuatan hukum lain yang seolah-olah sah.

 

Tipologi Dan Anatomi Akta Perjanjian Nominee.

 

Praktik nominee di Indonesia tidak pernah berdiri sendiri dalam satu akta tunggal yang secara eksplisit menyatakan "perjanjian pinjam nama". Hal ini dilakukan untuk menghindari deteksi dini oleh otoritas pertanahan atau pengawasan jabatan. Sebaliknya, nominee merupakan sebuah "paket" rangkaian perjanjian (inter-related contracts) yang didesain secara sistematis untuk memberikan kontrol penuh kepada beneficiary (WNA) atas aset yang secara legal tercatat atas nama nominee (WNI).

Rangkaian Akta Utama Dalam Skema Nominee

Secara ilmiah, anatomi perjanjian nominee biasanya terdiri dari beberapa komponen akta yang saling mengunci :

 

1. Akta Pernyataan/Perjanjian Nominee : Pernyataan dari WNI bahwa ia hanya dipinjam namanya dan tidak memiliki hak nyata atas dana pembelian tanah tersebut.

 

2. Akta Pinjam Meminjam (Loan Agreement) : Konstruksi hukum yang menyatakan bahwa WNA memberikan pinjaman uang kepada WNI sebesar harga pembelian tanah, sering kali dengan bunga yang tidak masuk akal atau jangka waktu yang sangat lama, guna menjamin pengembalian dana jika terjadi sengketa.

 

3. Akta Kuasa Mutlak (Irrevocable Power of Attorney) : Kuasa yang diberikan WNI kepada WNA atau pihak yang ditunjuk WNA untuk menjual, menyewakan, atau menjaminkan tanah tersebut tanpa perlu persetujuan lagi dari WNI.

 

4. Akta Pemberian Hak Tanggungan : Tanah tersebut dibebani hak tanggungan untuk menjamin "hutang" WNI kepada WNA, sehingga WNI tidak dapat mengalihkan tanah tersebut kepada pihak lain tanpa izin WNA.

 

5. Akta Sewa Menyewa Jangka Panjang  : Memberikan legitimasi bagi WNA untuk mendiami atau menguasai fisik tanah tersebut secara legal di permukaan.

 

Analisis terhadap putusan-putusan pengadilan, seperti Putusan Pengadilan Negeri Gianyar No. 259/PDT.G/2020, menunjukkan bahwa hakim sering kali membedah seluruh rangkaian akta ini untuk menemukan niat asli para pihak (actual intent). Jika ditemukan bahwa seluruh akta tersebut dibuat pada waktu yang berdekatan dan bertujuan tunggal untuk memberikan kepemilikan pada WNA, maka seluruh rangkaian tersebut dianggap sebagai satu kesatuan penyelundupan hukum.

 

Analisis Pelanggaran Hukum Jabatan Notaris (UUJN).

 

Notaris merupakan pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan. Namun, kewenangan ini dibatasi oleh kewajiban moral dan yuridis yang ketat dalam Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN). Pembuatan akta nominee merupakan bentuk pelanggaran terhadap beberapa pasal krusial dalam UUJN.

Kewajiban Bertindak Saksama Dan Mandiri

Pasal 16 ayat (1) huruf a UUJN mewajibkan Notaris bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait. Prinsip "saksama" (carefulness) menuntut Notaris untuk melakukan verifikasi mendalam terhadap maksud para pihak. Ketika Notaris memfasilitasi pembuatan akta pernyataan nominee, ia secara sadar mengabaikan prinsip kesaksamaan karena mengetahui bahwa substansi akta tersebut bertujuan melanggar larangan kepemilikan tanah oleh asing dalam UUPA.

Kewajiban Memberikan Penyuluhan Hukum

Berdasarkan Pasal 15 ayat (2) huruf e UUJN, Notaris berwenang memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta. Dalam konteks transaksi yang melibatkan WNA, Notaris berkewajiban memberikan pemahaman bahwa WNA dilarang memiliki Hak Milik dan harus diarahkan pada skema yang sah seperti Hak Pakai. Jika Notaris tetap membuatkan akta nominee tanpa memberikan peringatan hukum, ia telah gagal menjalankan fungsi edukatif jabatannya dan justru turut serta dalam rekayasa hukum.

Pelanggaran Sumpah Jabatan

Sumpah jabatan Notaris dalam Pasal 4 ayat (2) UUJN menekankan kepatuhan kepada Negara Republik Indonesia dan peraturan perundang-undangan. Membantu warga asing menguasai tanah nasional melalui jalur ilegal nominee adalah bentuk pengkhianatan terhadap sumpah setia pada negara dan konstitusi yang menjaga kedaulatan tanah air. Pelanggaran ini memiliki dimensi moral yang berat dan dapat menjadi dasar pemberhentian jabatan.

 

Pasal UUJN	Kewajiban/Larangan	Bentuk Pelanggaran dalam Nominee
Pasal 16 (1) a	Bertindak Amanah & Saksama	Memfasilitasi akta yang menyembunyikan niat ilegal.
Pasal 16 (1) e	Memberikan Pelayanan sesuai UU	Menolak permohonan akta yang bertentangan dengan hukum.
Pasal 15 (2) e	Penyuluhan Hukum	Gagal menjelaskan larangan UUPA bagi WNA.
Pasal 4 (2)	Sumpah Jabatan	Mengabaikan kedaulatan agraria demi kepentingan privat.
Pasal 39	Verifikasi Identitas & Kenal Penghadap	Mengabaikan ketidaksesuaian profil ekonomi nominee.

Ketidakpatuhan terhadap ketentuan UUJN ini tidak hanya berimplikasi pada sanksi administratif bagi Notaris, tetapi juga dapat menyebabkan akta otentik yang dibuatnya kehilangan kekuatan pembuktian sempurna dan hanya mempunyai kekuatan sebagai akta di bawah tangan jika tidak dipenuhinya syarat-syarat tertentu.

 

Analisis Pelanggaran Hukum Jabatan PPAT (PJPPAT).

 

Berbeda dengan Notaris yang kewenangannya lebih luas, PPAT memiliki kewenangan spesifik dalam membuat akta sebagai bukti dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah. Peran PPAT dalam skema nominee biasanya terjadi pada tahap akhir, yaitu pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang didasarkan pada perjanjian nominee di bawah tangan atau akta notariil sebelumnya.

Kegagalan Dalam Penerapan Prinsip Kehati-Hatian PPAT

PPAT wajib menerapkan prinsip kehati-hatian (prudence) untuk memastikan bahwa setiap transaksi pertanahan dilakukan oleh subjek yang berhak. Berdasarkan PP No. 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PJPPAT), PPAT harus menolak membuat akta jika perbuatan hukum tersebut secara jelas dimaksudkan untuk memindahkan hak milik kepada orang asing. Pelanggaran terjadi ketika PPAT menutup mata terhadap fakta bahwa pembeli WNI hanyalah pinjam nama, padahal secara faktual WNA yang hadir atau mendanai transaksi tersebut.

Pelanggaran Kewajiban Kehadiran Para Pihak

Dalam banyak kasus nominee yang berujung sengketa, ditemukan bahwa PPAT membuat akta tanpa dihadiri secara fisik oleh para pihak atau tidak membacakan isi akta di hadapan mereka. Tindakan ini melanggar prosedur formil yang ditetapkan dalam Pasal 22 PP No. 37 Tahun 1998 jo. PP No. 24 Tahun 2016. Ketidakhadiran fisik ini sering kali dilakukan untuk menyembunyikan keterlibatan WNA dalam proses transaksi di kantor PPAT.

Konsekuensi Pelanggaran Berat Jabatan PPAT

Pelanggaran terhadap larangan pemindahan hak kepada WNA dikategorikan sebagai pelanggaran berat dalam PJPPAT. PPAT yang terbukti secara sadar membantu penyelundupan hukum nominee dapat dikenakan sanksi pemberhentian dengan tidak hormat oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Selain itu, PPAT juga memikul tanggung jawab atas kebenaran materiil dari akta yang dibuatnya, bukan sekadar formalitas administratif.

 

Status Keabsahan Akta Nominee Dalam Perspektif Pasal 1320 KUHPerdata.

 

Keabsahan setiap perjanjian di Indonesia sangat bergantung pada terpenuhinya empat syarat sah dalam Pasal 1320 KUHPerdata: sepakat, cakap, hal tertentu, dan sebab yang halal. Dalam analisis ilmiah, perjanjian nominee hampir selalu gugur pada syarat keempat, yaitu "sebab yang halal" (halal causa).

Cacat Materiil Karena Sebab Yang Terlarang

Berdasarkan Pasal 1335 dan 1337 KUHPerdata, suatu sebab dianggap terlarang jika dilarang oleh undang-undang atau jika bertentangan dengan kesusilaan atau ketertiban umum. Karena perjanjian nominee secara inheren bertujuan untuk melanggar larangan UUPA (Undang-Undang), maka ia memiliki causa yang tidak halal. Hal ini menyebabkan perjanjian tersebut batal demi hukum (nietig van rechtswege), yang berarti sejak awal dianggap tidak pernah ada dan tidak memiliki kekuatan mengikat.

Simulasi Dan Kebohongan Yuridis

Perjanjian nominee juga mengandung unsur simulasi, di mana para pihak menyatakan sesuatu yang berbeda dari kenyataan yang mereka inginkan. WNI berpura-pura menjadi pemilik, padahal ia hanyalah penerima instruksi dari WNA. Secara ilmiah, kebohongan yuridis ini menciderai fungsi akta otentik yang seharusnya memberikan kepastian hukum. Akibatnya, akta-akta yang mendukung skema ini tidak dapat dijadikan dasar klaim hak di pengadilan, sebagaimana ditegaskan dalam berbagai putusan Mahkamah Agung.

 

Unsur Sah Perjanjian  (Ps 1320 KUHPerdata)	Analisis terhadap Perjanjian Nominee	Status Yuridis
Sepakat mereka yang mengikatkan diri	Terpenuhi secara formal, namun mengandung cacat kehendak.	Sah secara subyektif
Kecakapan untuk membuat perikatan	Terpenuhi jika pihak sudah dewasa dan waras.	Sah secara subyektif
Suatu hal tertentu	Objeknya jelas (tanah/saham), namun melanggar hak.	Sah secara objektif
Suatu sebab yang halal	TIDAK TERPENUHI karena melanggar larangan UUPA.	BATAL DEMI HUKUM

 

Kekuatan pembuktian akta otentik yang mengandung nominee akan gugur apabila dapat dibuktikan bahwa isi akta tersebut bertentangan dengan kebenaran materiil dan ketertiban umum. Hakim memiliki kewenangan untuk membatalkan seluruh isi akta jika terbukti adanya niat jahat (malafide) dalam penyelundupan hukum tersebut.

 

Tanggung Jawab Perdata, Pidana, Dan Administratif Pejabat Umum.

 

Keterlibatan Notaris dan PPAT dalam pembuatan akta nominee membawa konsekuensi tanggung jawab yang bersifat personal maupun jabatan. Spektrum pertanggungjawaban ini mencakup dimensi perdata, pidana, dan administratif yang sangat berat.

Tanggung Jawab Perdata Berdasarkan Perbuatan Melawan Hukum

Jika pembuatan akta nominee mengakibatkan kerugian bagi salah satu pihak atau pihak ketiga (misalnya ahli waris), Notaris/PPAT dapat digugat secara perdata berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata. Unsur-unsur perbuatan melawan hukum yang harus dipenuhi meliputi adanya kesalahan, adanya kerugian, dan adanya hubungan sebab-akibat antara kesalahan pejabat dengan kerugian tersebut. Bentuk ganti rugi dapat berupa pembayaran sejumlah uang yang jumlahnya ditentukan oleh hakim untuk memulihkan kerugian penggugat.

Tanggung Jawab Administratif Dan Kode Etik

Secara administratif, pembuatan akta yang melanggar hukum merupakan pelanggaran terhadap integritas jabatan.

 

● Notaris : Dapat dikenakan sanksi berupa teguran tertulis, pemberhentian sementara, hingga pemberhentian tidak hormat oleh Majelis Pengawas Notaris.

 

● PPAT : Dapat diberhentikan dari jabatannya oleh Menteri ATR/BPN jika terbukti melakukan pelanggaran berat terhadap larangan PJPPAT.

 

● Kode Etik : Organisasi profesi (INI dan IPPAT) juga dapat menjatuhkan sanksi internal berupa skorsing keanggotaan atas pelanggaran nilai-nilai kejujuran dan profesionalisme.

 

Tanggung Jawab Pidana Dan Penyertaan

Dalam ranah hukum pidana, pejabat umum dapat dijerat jika terbukti secara aktif membantu atau melakukan tindak pidana :

 

● Pemalsuan Surat (Pasal 263, 264 KUHP) : Pejabat yang memasukkan keterangan palsu ke dalam akta otentik (misalnya menyatakan pembeli adalah pemilik sebenarnya padahal tahu itu nominee) dapat dipidana karena pemalsuan akta.

 

● Turut Serta (Pasal 55 KUHP) : Notaris/PPAT dapat dianggap membantu atau melakukan penyelundupan hukum secara bersama-sama dengan para pihak untuk mengelabui aturan agraria.

 

● Penipuan : Jika akta tersebut digunakan untuk menipu pihak lain mengenai status kepemilikan aset.

 

Aspek Tanggung Jawab	Dasar Hukum	Konsekuensi Nyata
Perdata	Pasal 1365 KUHPerdata	Ganti rugi materil dan biaya perkara.
Administratif	UUJN & PJPPAT	Pemberhentian jabatan tidak hormat.
Pidana	Pasal 263, 264, 55 KUHP	Hukuman penjara & denda pidana.
Profesional	Kode Etik Profesi	Kehilangan lisensi dan reputasi profesi.

 

Pejabat umum harus menyadari bahwa jabatannya merupakan "kepercayaan dari negara", sehingga setiap kelalaian atau kesengajaan dalam melanggar hukum akan berakibat pada pertanggungjawaban personal yang tidak dapat didelegasikan.

 

Akibat Hukum Terhadap Objek Tanah Dan Penerapan Pasal 26 Ayat (2) UUPA.

 

Konsekuensi paling fatal dari praktik nominee dalam bidang pertanahan adalah terhadap status tanah itu sendiri. UUPA memberikan ancaman sanksi yang bersifat absolut untuk menjaga kedaulatan agraria nasional.

Tanah Jatuh Kepada Negara

Pasal 26 ayat (2) UUPA secara tegas menyatakan bahwa setiap perbuatan hukum yang dimaksudkan untuk secara langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. Hal ini berarti hak milik tersebut hapus dan tanahnya kembali ke dalam penguasaan langsung negara. Secara ilmiah, ketentuan ini merupakan sanksi hukum publik yang bersifat memaksa guna mencegah hilangnya kontrol nasional atas tanah.

Kedudukan Pihak Ketiga Dan Hak Tanggungan

Apabila tanah nominee telah dibebani hak tanggungan oleh bank atau pihak ketiga yang beritikad baik, timbul kompleksitas hukum. Namun, secara umum, karena perolehan hak awalnya batal demi hukum, maka hak-hak yang menumpang di atasnya (seperti hak tanggungan) juga terancam batal karena pemberi hak tanggungan dianggap tidak pernah memiliki hak yang sah untuk membebani tanah tersebut. Hal ini menimbulkan risiko sistemik bagi industri perbankan yang memberikan kredit dengan jaminan tanah yang terindikasi nominee.

Analisis SEMA Nomor 10 Tahun 2020 Dan Kepastian Hukum

Mahkamah Agung melalui Surat Edaran (SEMA) No. 10 Tahun 2020 memberikan pedoman bahwa pemilik tanah adalah pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat, meskipun dibeli dengan uang pihak lain (WNA). Ketentuan ini bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan terhadap sistem publikasi pendaftaran tanah. Namun, bagi WNA, SEMA ini menjadi "lonceng kematian" bagi klaim kepemilikan mereka, karena pengadilan tidak akan mengakui status mereka sebagai pemilik meskipun mereka memiliki bukti aliran dana. Tanah tetap menjadi milik WNI yang dipinjam namanya, namun WNI tersebut tetap terancam sanksi Pasal 26 ayat (2) UUPA jika pemerintah melakukan penindakan.

 

Prosedur Pembatalan Sertifikat Dan Peran Badan Pertanahan Nasional (BPN).

 

Pembatalan akta nominee oleh pengadilan biasanya diikuti dengan tindakan administratif oleh BPN untuk membatalkan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. BPN memiliki kewenangan untuk melakukan koreksi terhadap cacat hukum administratif maupun yuridis.

Mekanisme Pembatalan Melalui Jalur Administratif

Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pembatalan sertifikat kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN melalui Kantor Pertanahan setempat. Alasan pembatalan dapat berupa cacat hukum administratif, seperti kesalahan prosedur atau kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan (termasuk pelanggaran Pasal 21 dan 26 UUPA). Prosedur ini melibatkan pemeriksaan berkas, verifikasi lapangan, dan penerbitan keputusan pembatalan.

Pembatalan Berdasarkan Putusan Pengadilan

Jika sengketa nominee telah diputus oleh pengadilan negeri dan berkekuatan hukum tetap (inkracht), BPN wajib melaksanakan putusan tersebut dengan melakukan pencoretan pada buku tanah dan membatalkan sertifikat yang dinyatakan tidak sah. Putusan pengadilan sering kali menyatakan bahwa akta jual beli atau akta nominee lainnya tidak memiliki kekuatan hukum, sehingga dasar pendaftaran tanah menjadi hilang.

Upaya Melalui PTUN

Jika keputusan BPN terkait pembatalan sertifikat dianggap merugikan, pihak yang keberatan dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) dalam jangka waktu 90 hari sejak keputusan tersebut diterima atau diumumkan. Sertifikat tanah dipandang sebagai Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN) yang dapat diuji keabsahannya dari sisi kewenangan, prosedur, dan substansi hukum.

 

Metode Pembatalan	Dasar Hukum	Otoritas Pelaksana
Permohonan Mandiri	Permen ATR/BPN No. 21/2020	Kantor Pertanahan/Kanwil/Pusat
Eksekusi Putusan PN	Putusan Pengadilan Inkracht	Kantor Pertanahan (BPN)
Gugatan PTUN	UU No. 5 Tahun 1986	Pengadilan Tata Usaha Negara

 

Keseluruhan prosedur ini menunjukkan bahwa negara memiliki mekanisme kontrol yang kuat untuk membatalkan setiap kepemilikan tanah yang diperoleh melalui cara-cara yang menyimpang dari asas nasionalitas.

 

Analisis Kasus Dan Yurisprudensi Terkait Perjanjian Nominee.

 

Beberapa kasus hukum di Indonesia telah menjadi tonggak penting dalam mempertegas sikap peradilan terhadap praktik nominee. Analisis ilmiah terhadap yurisprudensi ini menunjukkan pergeseran paradigma dari penghormatan terhadap kehendak bebas para pihak menuju perlindungan kedaulatan hukum agraria.

Kasus Putusan PN Gianyar No. 259/PDT.G/2020/PN.GIN

Kasus ini melibatkan sengketa atas Villa Hilltop Hideaway, di mana WNA menggugat WNI yang namanya dipinjam karena WNI tersebut menolak menjual aset tersebut. Hakim dalam pertimbangannya menyatakan bahwa seluruh rangkaian akta (perjanjian pinjaman, pernyataan nominee, kuasa mutlak) merupakan instrumen penyelundupan hukum yang secara langsung menabrak Pasal 26 ayat (2) UUPA. Hakim menyatakan perjanjian tersebut batal demi hukum dan tidak memberikan perlindungan bagi WNA sebagai penggugat.

Kasus Putusan Mahkamah Agung No. 3403/K/Pdt/2016

Dalam putusan ini, Mahkamah Agung menegaskan bahwa perjanjian nominee yang menjadikan WNI sebagai "tameng" bagi WNA untuk memiliki tanah hak milik adalah bentuk penyelundupan hukum yang sangat nyata. MA menekankan bahwa Notaris/PPAT yang memfasilitasi hal ini bertindak dengan itikad tidak baik karena memberikan peluang bagi pelanggaran hukum yang bersifat fundamental.

Implikasi SEMA Nomor 4 Tahun 2016

SEMA ini juga memberikan panduan mengenai rumusan hasil rapat pleno kamar perdata, yang menegaskan bahwa klaim kepemilikan yang didasarkan pada penyelundupan hukum melalui skema nominee tidak dapat dibenarkan secara hukum. Hal ini memperkuat posisi hakim untuk langsung menyatakan kebatalan akta tanpa perlu pembuktian kerugian yang rumit dari sisi penggugat.

Yurisprudensi yang berkembang menunjukkan bahwa sistem peradilan Indonesia semakin sinkron dalam memandang nominee sebagai ancaman terhadap ketertiban umum. Notaris dan PPAT yang namanya terseret dalam kasus-kasus ini tidak hanya kehilangan reputasi, tetapi juga menghadapi tuntutan ganti rugi yang signifikan dari para pihak yang kecewa.

 

Urgensi Reformasi Sistem Pengawasan Jabatan Dan Regulasi.

 

Tingginya frekuensi kasus nominee meskipun dilarang secara tegas mengindikasikan perlunya transformasi dalam sistem pengawasan dan regulasi jabatan Notaris dan PPAT.

Penguatan Fungsi Majelis Pengawas Notaris (MPN)

MPN harus bertransformasi dari sekadar lembaga pemeriksa formalitas protokol menjadi lembaga yang mampu melakukan audit substantif terhadap akta-akta yang berpotensi mengandung nominee. Diperlukan indikator risiko (risk indicators) bagi Notaris dalam melayani WNA, di mana kegagalan dalam melaporkan atau menolak transaksi mencurigakan dapat berujung pada investigasi mendalam.

Digitalisasi Dan Integrasi Data Pertanahan

Integrasi data antara Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum (AHU) yang mengawasi Notaris dengan sistem pendaftaran tanah (KKP) di BPN sangat mendesak. Digitalisasi akta notariil dapat membantu mendeteksi pola-pola rangkaian akta nominee secara lebih dini melalui teknologi pemantauan data.

Revisi Aturan Mengenai Hak Pakai Bagi WNA

Secara ilmiah, salah satu pemicu praktik nominee adalah sulitnya akses WNA terhadap hak-hak yang legal namun fungsional. Reformasi regulasi seperti PP No. 18 Tahun 2021 yang mempermudah kepemilikan hunian bagi orang asing melalui Hak Pakai diharapkan dapat menekan penggunaan skema ilegal nominee. Jika jalur legal dibuat lebih efisien, maka insentif untuk melakukan penyelundupan hukum akan berkurang.

 

Kesimpulan Dan Rekomendasi Kebijakan.

 

Kajian analisis hukum dan ilmiah ini menegaskan bahwa pembuatan akta perjanjian nominee oleh Notaris dan PPAT merupakan pelanggaran hukum jabatan yang sangat serius. Tindakan ini tidak hanya mencederai integritas profesi pejabat umum, tetapi juga merupakan bentuk keterlibatan aktif dalam penyelundupan hukum yang merusak asas nasionalitas agraria Indonesia.

 

1. Status Yuridis Akta : Seluruh akta yang membentuk skema nominee adalah batal demi hukum sejak semula karena memiliki causa yang tidak halal dan bertentangan dengan ketertiban umum. Akta-akta ini tidak memiliki kekuatan pembuktian yang mengikat bagi pihak manapun.

 

2. Pelanggaran Jabatan : Notaris dan PPAT yang memfasilitasi nominee telah melanggar kewajiban bertindak saksama, amanah, dan patuh pada undang-undang. Pelanggaran ini merupakan dasar yang kuat bagi penjatuhan sanksi pemberhentian tidak hormat.

 

3. Konsekuensi Aset : Tanah yang menjadi objek nominee terancam jatuh kepada negara sesuai mandat Pasal 26 ayat (2) UUPA. WNA sebagai beneficiary tidak memiliki perlindungan hukum atas investasi ilegal yang dilakukannya.

 

4. Tanggung Jawab Personal : Pejabat umum memikul tanggung jawab perdata (ganti rugi), administratif (pemecatan), dan pidana (pemalsuan/penyertaan) secara personal atas akta yang sengaja dibuat untuk melanggar hukum.

 

Rekomendasi Strategis :

 

● Kepada Pemerintah : Diperlukan sinkronisasi aturan antara UUJN, PJPPAT, dan UUPA yang secara eksplisit mencantumkan larangan pembuatan akta nominee dengan sanksi pidana dan administratif yang berat bagi pejabat yang melanggar.

 

● Kepada Pejabat Umum : Notaris dan PPAT wajib menjalankan prinsip kehati-hatian maksimal dan menolak setiap permintaan pembuatan akta yang memiliki indikasi pinjam nama. Integritas jabatan harus ditempatkan di atas kepentingan finansial sesaat.

 

● Kepada Lembaga Pengawas : Diperlukan peningkatan kompetensi dan integritas bagi anggota MPN dan IPPAT agar mampu melakukan fungsi pembinaan dan pengawasan yang lebih efektif dan bebas dari konflik kepentingan.

 

Melalui penegakan hukum yang konsisten dan penguatan sistem pengawasan, diharapkan praktik penyelundupan hukum nominee dapat diminimalisir demi menjaga kedaulatan tanah air dan kepastian hukum nasional di masa depan.

 

 

 

 

 

 

Referensi Bacaan

 

1. AKTUAL JUSTICE - OJS Universitas Ngurah Rai, https://ojs.unr.ac.id/index.php/aktualjustice/article/download/538/521/ 

 

2. PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING MELALUI NOMINEE BERDASARKAN KUHPERDATA DAN UUPA - Jurnal Media Akademik (JMA), https://jurnal.mediaakademik.com/index.php/jma/article/download/3002/2371/8578 

 

3. PRAKTEK PENGALIHAN TANAH SECARA NOMINEE DALAM MEWUJUDKAN KETAHANAN PANGAN DI PROVINSI BANTEN, https://ejournal.iai-tabah.ac.id/index.php/madinah/article/download/1319/873/2025 

 

4. INDIKASI PERJANJIAN NOMINEE SEBAGAI BENTUK PENYELUNDUPAN HUKUM PERJANJIAN DITINJAU DARI KEABSAHAN DAN KEKUATAN MENGIKATNYA, https://ejurnal.esaunggul.ac.id/index.php/Lex/article/viewFile/7254/4042 

 

5. Akibat Hukum Akta Penegasan Notaris Yang Memuat Perjanjian Pinjam Nama (Nominee) Benda Bergerak, https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1519&context=notary 

 

6. praktik penguasaan tanah oleh wna melalui perjanjian pinjam nama (nominee)  - Jurnal Hukum Lex Generalis, https://ojs.rewangrencang.com/index.php/JHLG/article/download/826/435 

 

7. TINJAUAN YURIDIS AKIBAT PEMBUATAN AKTA NOMINEE DALAM MENDAPATKAN HAK MILIK ATAS TANAH OLEH PENANAM MODAL ASING DI INDONESIA - Jurnal UMSU, https://jurnal.umsu.ac.id/index.php/KONSTITUSI/article/download/10350/pdf 

 

8. Tanggung Jawab Notaris Terkait Penyelundupan Hukum Dalam Hal Perjanjian Nominee - Neliti, https://media.neliti.com/media/publications/363919-none-bc6bd4e6.pdf 

 

9. Penyelundupan Hukum dalam Transaksi Tanah oleh WNA : Studi Putusan PN Gianyar No. 259/2020 - E-Journal Universitas Islam Tribakti Lirboyo Kediri, https://ejournal.uit-lirboyo.ac.id/index.php/IJHSS/article/download/7084/2194 

 

10. Akibat Hukum Perjanjian Nominee Terhadap Hak Kepemilikan Atas Tanah Dalam Paradigma Kebebasan Berkontrak - Undiknas Journal, https://journal.undiknas.ac.id/index.php/vidhisastrya/article/download/5841/1857/20033 

 

11. Konsekuensi Pembatalan Akta Autentik Yang Terdapat Praktik Nominee/Pinjam Nama Bagi Beneficiary - UI Scholars Hub, https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1503&context=notary 

 

12. KAJIAN YURIDIS PERJANJIAN NOMINEE DALAM KEPEMILIKAN TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING DI KABUPATEN BADUNG BALI, https://ejurnal.esaunggul.ac.id/index.php/Lex/article/download/2431/2085 

 

13. Reformasi Hukum - E-Journal Jakarta Islamic University, https://ojs.uid.ac.id/index.php/jrh/article/download/1024/388/4953 

 

14. TANGGUNG JAWAB NOTARIS AKIBAT PEMBUATAN AKTA NOMINEE YANG MENGANDUNG PERBUATAN MELAWAN HUKUM OLEH PARA PIHAK - Jurnal Rechten, https://rechten.nusaputra.ac.id/article/download/5/2/ 

 

15. BATASAN – BATASAN NOTARIS DALAM MEMBERIKAN KETERANGAN AGAR TETAP DAPAT MENJAGA KERAHASIAAN AKTANYA DALAM PROSES PERADILAN - Narotama University Repository, http://repository.narotama.ac.id/666/7/Andiny%20Bab%20ii.pdf 

 

16. Pertanggung jawaban Notaris dalam Pembuatan Akta Pernyataan Nominee Pemegang Saham oleh Warga Negara Asing dalam Pendirian Perseroan Terbatas, https://ejournal.jayabaya.ac.id/index.php/Nuansa_Notariat/article/download/254/pdf 

 

17. perjanjian nominee dalam kepemilikan tanah bagi warga negara asing yang berkedudukan di indonesia - Neliti, https://media.neliti.com/media/publications/213115-perjanjian-nominee-dalam-kepemilikan-tan.pdf 

 

18. Akibat Hukum Perjanjian Nominee Dalam Praktek Jual Beli Tanah di Indonesia, https://journal.unespadang.ac.id/JSELR/article/download/296/278 

 

19. Pembuktian Akta Perjanjian Yang Terdapat Substansi Nominee Berkaitan Dengan Penguasaan Hak Milik, https://ejournal4.unud.ac.id/index.php/acta/en/article/view/13/61 

 

20. As-Syar'i: Jurnal Bimbingan & Konseling Keluarga, https://journal.laaroiba.com/index.php/as/article/download/6846/4481/ 

 

21. Tinjauan Yuridis Pembatalan Akta Notariil (Akta Perjanjian Nominee) Dalam Putusan Nomor 259/PDT.G/2020/PN.GIN - Al-Zayn : Jurnal Ilmu Sosial & Hukum, https://ejournal.yayasanpendidikandzurriyatulquran.id/index.php/AlZayn/article/view/3861 

 

22. PENERAPAN PRINSIP KEHATI-HATIAN OLEH NOTARIS DALAM PERJANJIAN NOMINEE (STUDI KASUS PUTUSAN NOMOR 4223 K/Pdt/2022), https://ejurnal.kampusakademik.co.id/index.php/jssr/article/download/2047/1867/8053 

 

23. penerapan prinsip kehati-hatian dalam membuat akta jual beli berdasarkan perjanjian pinjam nama, https://ejurnal.kampusakademik.co.id/index.php/jssr/article/download/2052/1872/8078 

 

24. Pengertian PPAT dan Apa Perbedaannya dengan Notaris - IBLAM School Of Law, https://iblam.ac.id/2023/12/15/pengertian-ppat-dan-apa-perbedaannya-dengan-notaris/ 

 

25. Apa Perbedaan Notaris dan PPAT?, https://notariskotamakassar.com/apa-perbedaan-notaris-dan-ppat/ 

 

26. Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (Ppat) Yang Membuat Akta Jual Beli Secara Melawan Hukum - UI Scholars Hub, https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1205&context=notary 

 

27. PP Nomor 24 Tahun 2016.pdf - Peraturan BPK, https://peraturan.bpk.go.id/Download/27324/PP%20Nomor%2024%20Tahun%202016.pdf 

 

28. Tanggung Jawab Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Atas Hilangnya Lembar Pertama Akta - Neliti, https://media.neliti.com/media/publications/548792-none-392cfd8f.pdf 

 

29. pertanggungjawaban pidana pejabat pembuat akta tanah  - Jurnal Ilmiah Universitas Nias Raya, https://jurnal.uniraya.ac.id/index.php/JPHUKUM/article/download/791/710/ 

 

30. TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH SEMENTARA (PPATS) AKIBAT KELALAIAN DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI TANAH, https://ejournal.nusantaraglobal.ac.id/index.php/sentri/article/download/2454/2485/13117 

 

31. Perjanjian Pinjam Nama Warga Negara Asing Dengan Objek Hak Atas Tanah Melalui Pranata Hukum Nasional  - UI Scholars Hub, https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1484&context=notary 

 

32. kepastian hukum akta perjanjian terkait pinjam nama (nominee) oleh warga negara asing (wna) - EJOURNAL INSTITUT PENDIDIKAN NUSANTARA GLOBAL, https://ejournal.nusantaraglobal.ac.id/index.php/sentri/article/download/2883/2818 

 

33. PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PENGHADAP (WNA) ATAS AKTA PERJANJIAN PINJAM NAMA YANG DINYATAKAN BATAL, https://ejurnal.kampusakademik.co.id/index.php/jinu/article/download/2438/2217/9746 

 

34. View of Tanggung Jawab Notaris dalam Pembuatan Perjanjian Nominee Sebagai dasar Peralihan Hak Milik Atas Tanah oleh Warga Negara Asing di Indonesia - Jurnal Syntax Transformation, https://jurnal.syntaxtransformation.co.id/index.php/jst/article/view/327/471 

 

35. Kode Etik Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah - IPPAT Kota Surakarta, https://ippatkotasurakarta.com/wp-content/uploads/2025/02/KODE-ETIK-PPAT_compressed.pdf 

 

36. TANGGUNG JAWAB NOTARIS ATAS KEPEMILIKAN TANAH WNA BERDASARKAN PERJANJIAN DENGAN SUBJEK HUKUM WNI, https://aksiologi.org/index.php/courtreview/article/download/577/504 

 

37. Selamat pagi Bapak/Ibu Jaksa, izin saya mau bertanya. Saya ada problem internal dengan keluarga terkait balik nama sertifikat. Apabila saya ingin membatalkan balik nama sertifikat tanah tersebut apakah bisa? Bagaimana caranya untuk menggugat pembatalan sertifikat tersebut? terima kasih. - Halo JPN - Beranda, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-4Y4C 

 

38. CARA MEMBATALKAN SERTIPIKAT TANAH - CP LAW FIRM - Jasa Konsultan Hukum, https://lawfirm-property.com/uncategorized/cara-membatalkan-sertipikat-tanah/ 

 

39. Apakah Pembatalan Sertifikat Tanah Bisa Dilakukan? Ini Jawabannya! - REMAX Indonesia, https://remax.co.id/blog/article/apakah-pembatalan-sertifikat-tanah-bisa-dilakukan-ini-jawabannya 

 

40. Pembatalan Sertifikat Hak Atas Tanah Akibat Kelalaian BPN dan sebagai Pelaksana Putusan Pengadilan, https://ejournal.ipinternasional.com/index.php/jsh/article/download/141/131 

 

41. Proses Penerbitan dan Pembatalan Sertifikat Tanah - SIP Law Firm, https://siplawfirm.id/pembatalan-sertifikat-tanah/?lang=id 

 

42. Pertanggung jawaban Notaris dalam Pembuatan Akta Pernyataan Nominee Pemegang Saham oleh Warga Negara Asing dalam Pendirian Perseroan Terbatas - Jurnal Nuansa Kenotariatan, https://ejournal.jayabaya.ac.id/index.php/Nuansa_Notariat/article/view/254