PEMBERIAN HAK MILIK DIATAS TANAH EX GRONDKAART

 PEMBERIAN HAK MILIK DIATAS 

TANAH EX GRONDKAART 

Dr KRA MJ Widijatmoko SH SpN

Lisza Nurchayatie SH MKn

Kajian hukum ini memfokuskan pada mekanisme perolehan Hak Milik perorangan di atas tanah negara ex-Grondkaart. Secara normatif, tanah ex-Grondkaart merupakan aset negara (Barang Milik Negara/BMN) yang penguasaannya diberikan kepada PT Kereta Api Indonesia (Persero).[1, 2] Oleh karena itu, pemberian Hak Milik kepada individu memerlukan prosedur khusus yang menjembatani hukum perbendaharaan negara dan hukum pertanahan nasional guna menjamin kepastian hukum dan transparansi.

1. Pengaturan Hukum Tanah Ex-Grondkaart

Pemberian Hak Milik di atas tanah ex-Grondkaart tunduk pada rezim hukum yang berlapis, yaitu:

• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA): Mengatur kategori hak-hak atas tanah, di mana Hak Milik adalah hak terkuat dan terpenuh.

• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara: Mengatur bahwa aset negara tidak dapat disita dan pengalihannya harus melalui persetujuan otoritas keuangan negara.

• Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021: Mengatur tentang Hak Pengelolaan (HPL) dan pendaftaran tanah, yang menjadi basis bagi PT KAI dalam mengonversi Grondkaart menjadi sertifikat formal.

• Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965: Menetapkan konversi penguasaan instansi pemerintah (beheer) menjadi Hak Pakai atau Hak Pengelolaan.

• Permen ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2025 dan No. 9 Tahun 2025: Mengatur pelimpahan kewenangan penetapan hak atas tanah kepada Kantor Wilayah dan Kantor Pertanahan guna mempercepat pendaftaran tanah aset dan perorangan.

2. Prosedur dan Tata Cara Pemberian Hak Milik

Secara yuridis, pemberian Hak Milik perorangan di atas tanah ex-Grondkaart tidak dapat dilakukan secara otomatis hanya berdasarkan penguasaan fisik.

 Terdapat dua tahap besar yang harus dilalui:

Tahap I: Pelepasan Aset Negara (Prosedur Administrasi BMN)

Tanah ex-Grondkaart harus dilepaskan terlebih dahulu statusnya dari kekayaan negara menjadi tanah negara bebas.

1. Permohonan Pelepasan: Individu atau kelompok masyarakat mengajukan permohonan pelepasan kepada PT KAI (Persero).

2. Verifikasi Teknis & Yuridis: PT KAI melakukan kajian apakah lahan tersebut masih diperlukan untuk operasional kereta api atau rencana strategis nasional.

3. Persetujuan Menteri Keuangan: Berdasarkan Inpres No. 9/1970, pengalihan aset BUMN wajib mendapatkan izin tertulis dari Menteri Keuangan sebagai pengelola barang.

4. Akta Pelepasan Hak (Afstandsverklaring): PT KAI menerbitkan surat pelepasan hak yang menyatakan tanah tersebut dikembalikan kepada negara untuk diproses lebih lanjut bagi masyarakat .

Tahap II: Penetapan Hak oleh Kementerian ATR/BPN

Setelah statusnya menjadi tanah negara bebas, prosedur berlanjut di Kantor Pertanahan:

1. Pendaftaran Permohonan: Pemohon mendaftarkan permohonan pemberian hak baru (Hak Milik) melalui sistem elektronik atau loket BPN .

2. Pengukuran dan Pemetaan: Petugas BPN melakukan pengukuran bidang tanah untuk menghasilkan Peta Bidang Tanah (PBT) modern yang menggantikan gambar teknis Grondkaart .

3. Pemeriksaan Panitia A: Panitia pemeriksaan tanah melakukan penelitian data yuridis dan fisik di lapangan .

4. Pengumuman Data: Data fisik dan yuridis diumumkan selama 14 hari untuk memberikan ruang bagi pihak yang keberatan (transparansi) .

5. Penerbitan SK Pemberian Hak (SKPH): Berdasarkan delegasi kewenangan Permen ATR/BPN No. 5/2025, Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan SK Hak Milik untuk luasan tertentu .

6. Penerbitan Sertifikat: Pembukuan hak dalam buku tanah dan penerbitan sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama perorangan .

3. Persyaratan Pemberian Hak Milik Perorangan

Berdasarkan ketentuan terbaru 2025, syarat yang harus dipenuhi oleh pemohon adalah :

1. Identitas Diri: Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemohon (WNI).

2. Alas Hak Perolehan: Asli surat bukti pelepasan hak dari PT KAI dan izin dari Kementerian Keuangan.

3. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik: Pernyataan bahwa tanah dikuasai dengan itikad baik, tidak sengketa, dan bukan merupakan jalur kereta api aktif.

4. Peta Bidang Tanah: Hasil pengukuran resmi oleh petugas ukur BPN atau surveyor berlisensi.

5. Bukti Perpajakan: Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.

6. Bukti Pembayaran PNBP: Bukti setoran biaya pelayanan administrasi pertanahan.

7. Bukti BPHTB: Surat Setoran Pajak Daerah atas perolehan hak tanah.

4. Perlindungan Hukum, Kepastian Hukum, dan Transparansi

Mekanisme ini dirancang untuk mencapai tiga pilar utama pembangunan hukum pertanahan:

• Kepastian Hukum: Dengan adanya koordinasi antara PT KAI dan BPN, potensi munculnya "sertifikat ganda" dapat diminimalisir. Sertifikat Hak Milik yang terbit melalui prosedur pelepasan aset yang sah memiliki kekuatan hukum yang tidak dapat dibatalkan dengan mudah oleh klaim historis Grondkaart di kemudian hari.

• Perlindungan Hukum : Individu yang memperoleh Hak Milik mendapatkan perlindungan penuh dari negara atas tanahnya. Di sisi lain, negara (PT KAI) terlindungi dari kehilangan aset strategis karena proses pelepasan hanya dilakukan pada lahan non-operasional yang telah diverifikasi ketat.

• Transparansi : Melalui sistem pendaftaran tanah elektronik dan digitalisasi Informasi Geospasial Tematik (IGT) Pertanahan berdasarkan Permen ATR No. 1 Tahun 2025, seluruh riwayat tanah ex-Grondkaart dapat diakses dan dipantau, sehingga mencegah praktik manipulasi dokumen oleh oknum tidak bertanggung jawab .

5. Kesimpulan dan Rekomendasi

Pemberian Hak Milik atas tanah ex-Grondkaart merupakan proses transisi hukum dari domain publik (BMN) ke domain privat. Meskipun masyarakat telah menguasai fisik selama lebih dari 20 tahun, prosedur pelepasan aset dari instansi pemegang beheer (PT KAI) tetap menjadi syarat mutlak demi tertib administrasi perbendaharaan negara.

Rekomendasi Strategis :

1. Sinergi Kelembagaan : Perlu adanya MoU antara Kementerian ATR/BPN, Kementerian Keuangan, dan PT KAI untuk menyederhanakan birokrasi pelepasan aset bagi masyarakat yang sudah menempati lahan padat pemukiman selama puluhan tahun.

2. Reforma Agraria 2025 : Mengoptimalkan kebijakan Menteri ATR/BPN Nusron Wahid untuk menjadikan tanah ex-Grondkaart yang tidak lagi strategis sebagai objek redistribusi lahan guna memberikan akses legalitas bagi rakyat miskin .

3. Penyelesaian Sengketa : Memprioritaskan pendekatan musyawarah dan pemberian "tali asih" atau ganti rugi yang wajar dalam proses pelepasan aset untuk menghindari konflik sosial di lapangan .

mjw - 19012004