Tanah Ex-Grondkaart di Indonesia : Problematika, Penyelesaian, Peralihan, Pemanfaatan, dan Kepastian Hukum dalam Sistem Hukum Pertanahan

Tanah Ex-Grondkaart di Indonesia : Problematika, Penyelesaian, Peralihan, Pemanfaatan, dan Kepastian Hukum dalam Sistem Hukum Pertanahan

 

Dr KRA MJ Widijatmoko SH MKn

Lisza Nurchayatie SH MKn

 

 

 

Eksistensi tanah ex-Grondkaart merupakan salah satu residu hukum kolonial yang paling kompleks dalam sistem pertanahan Indonesia. Grondkaart, yang secara harafiah berarti "kartu tanah" atau peta bidang, adalah dokumen kadastral peninggalan Hindia Belanda yang mencatat penyerahan penguasaan tanah negara (in beheer) kepada instansi tertentu, khususnya perusahaan kereta api seperti Staatsspoorwegen (SS) dan Verenigde Spoorwegbedrijf (VS). Dalam perspektif hukum modern, tanah ini menjadi medan tempur yuridis antara klaim aset negara/BUMN dengan hak-hak masyarakat yang didasarkan pada penguasaan fisik jangka panjang.

 

1. Genealogi dan Status Yuridis Grondkaart.

 

Secara historis, Grondkaart diterbitkan oleh lembaga kadaster kolonial dan disahkan oleh pejabat berwenang seperti Residen setempat, menjadikannya dokumen yang bersifat tetap dan final (final result) .

 

● Transformasi Pasca-UUPA : Dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA), kedudukan tanah Grondkaart dikonversi melalui Peraturan Menteri Agraria (PMA) No. 9 Tahun 1965. Tanah-tanah yang dikuasai instansi pemerintah dengan status beheer (penguasaan) sejak 24 September 1960 dikonversi menjadi Hak Pakai atau Hak Pengelolaan (HPL) selama dipergunakan untuk tugas pemerintahan.

 

● Kedudukan sebagai BMN : Saat ini, tanah ex-Grondkaart diklasifikasikan sebagai Barang Milik Negara (BMN) atau kekayaan negara yang dipisahkan yang dikelola oleh PT Kereta Api Indonesia (Persero).

 

2. Problematika Hukum Tanah Ex-Grondkaart.

 

Ketidakpastian hukum terkait Grondkaart berakar pada beberapa isu krusial :

 

● Dualisme Alat Bukti : Terjadi benturan antara Grondkaart (bukti beheer lama) dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang diterbitkan BPN untuk masyarakat di atas lahan yang sama.

 

● Rendahnya Rasio Sertifikasi : Hingga saat ini, baru sekitar 54\% hingga 60\% tanah PT KAI yang telah bersertifikat, sementara sisanya masih bersandar pada dokumen Grondkaart yang seringkali sulit diidentifikasi batas fisik teknisnya secara modern.

 

● Penguasaan Fisik oleh Masyarakat : Banyak lahan ex-Grondkaart yang telah diduduki masyarakat selama puluhan tahun secara turun-temurun, memicu klaim hak berdasarkan asas bezit atau itikad baik.

 

● Status Tanah Jalur Non-Aktif : Belum adanya aturan yang spesifik mengenai status hukum tanah perkeretaapian yang sudah tidak aktif (jalur mati), sehingga sering dianggap sebagai tanah terlantar oleh masyarakat.

 

3. Mekanisme Peralihan dan Pelepasan Hak.

 

Peralihan hak atas tanah ex-Grondkaart kepada pihak ketiga (perorangan atau swasta) tidak dapat dilakukan secara langsung melalui transaksi perdata biasa, melainkan harus tunduk pada hukum perbendaharaan negara.

 

● Pelepasan Hak (Afstandsverklaring) : Berdasarkan UU Perbendaharaan Negara dan Inpres No. 9/1970, setiap pengalihan aset BUMN harus mendapatkan izin tertulis dari Menteri Keuangan.

 

● Prosedur Pendaftaran : Jika pelepasan hak disetujui, status tanah kembali menjadi "tanah negara bebas", yang kemudian dapat dimohonkan hak baru (seperti Hak Milik atau HGB) ke Kantor Pertanahan.

 

● Mekanisme Ganti Rugi : Pelepasan aset harus disertai dengan ganti rugi yang layak ke kas negara untuk menghindari kerugian keuangan negara.

 

4. Optimalisasi Pemanfaatan Tanah Ex-Grondkaart.

 

Untuk mengatasi konflik sekaligus meningkatkan nilai ekonomis, dikembangkan beberapa skema   pemanfaatan :

● Kerja Sama Pemanfaatan (KSP) : Pihak ketiga dapat menggunakan lahan melalui perjanjian sewa atau skema Build-Operate-Transfer (BOT).

 

● HGB di atas HPL : Masyarakat atau badan hukum dapat memperoleh Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan milik PT KAI, memberikan keamanan bermukim bagi warga tanpa menghilangkan kepemilikan aset oleh negara.

 

● Transit Oriented Development (TOD): Pemanfaatan lahan stasiun untuk hunian dan pusat bisnis melalui kemitraan strategis.

 

5. Kepastian Hukum : Kekuatan Pembuktian dan Yurisprudensi.

 

Dalam sistem hukum pertanahan, kepastian hukum atas Grondkaart ditegaskan melalui teori pembuktian dan putusan hakim.

 

● Kekuatan Pembuktian : Grondkaart diakui sebagai alat bukti tertulis yang sah sesuai Pasal 1866 KUH Perdata. Meskipun bukan sertifikat, Grondkaart adalah "alas hak" yang memberikan prioritas bagi pemegangnya untuk memperoleh sertifikat.

 

● Yurisprudensi Mahkamah Agung : Putusan MA No. 2505 K/Pdt/1989 dan No. 1262 K/Pdt/2014 secara konsisten menyatakan Grondkaart sebagai bukti penguasaan/kepemilikan yang sah bagi negara/PT KAI.

 

● Asas Rechtsverwerking : Hakim cenderung menolak klaim masyarakat yang hanya bersandar pada penguasaan fisik lama jika lahan tersebut terbukti secara yuridis merupakan aset negara dalam Grondkaart. Penguasaan fisik tanpa alas hak yang sah dianggap sebagai perbuatan melawan hukum.

 

6. Penyelesaian Strategis dan Kebijakan Terbaru 2025.

 

Pemerintah melalui Kementerian ATR/BPN telah meluncurkan serangkaian kebijakan untuk menyelesaikan sengketa ex-Grondkaart :

 

● Reforma Agraria 2025 : Menteri ATR/BPN Nusron Wahid menegaskan alokasi tanah negara (termasuk tanah terlantar atau aset yang tidak lagi digunakan strategis) untuk program Reforma Agraria guna memutus rantai kemiskinan.

 

● Digitalisasi Aset (IGT) : Melalui Permen ATR/BPN No. 1 Tahun 2025, pemerintah menyusun Basis Data Informasi Geospasial Tematik (IGT) Pertanahan untuk memetakan seluruh aset Grondkaart secara digital guna menghindari tumpang tindih sertifikat di masa depan.

 

● Pelimpahan Kewenangan : Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2025 dan No. 9 Tahun 2025 memberikan pelimpahan kewenangan penetapan hak atas tanah kembali, yang mempercepat proses sertifikasi ulang aset-aset BUMN yang sebelumnya bersengketa.

 

● Penyelesaian Sengketa "Produk Lama" : Fokus kementerian pada tahun 2025 adalah membenahi sistem pendaftaran untuk menyelesaikan sengketa yang bersumber dari produk hukum puluhan tahun lalu, termasuk Grondkaart, dengan mengedepankan prinsip keadilan hukum.

 

7. Kesimpulan.

 

Tanah ex-Grondkaart memiliki kedudukan hukum yang kuat sebagai aset negara dalam sistem hukum pertanahan Indonesia, yang eksistensinya dilindungi oleh UUPA, peraturan perbendaharaan negara, dan yurisprudensi Mahkamah Agung. Problematika yang muncul akibat tumpang tindih dengan hak masyarakat memerlukan solusi yang seimbang antara penegakan hukum aset negara dengan fungsi sosial tanah.

 

Penyelesaian melalui skema HGB di atas HPL atau pelepasan hak dalam kerangka Reforma Agraria 2025 menjadi jalan keluar yang moderat. Kepastian hukum hanya dapat dicapai melalui percepatan sertifikasi aset oleh PT KAI dan integrasi data Grondkaart ke dalam sistem pendaftaran tanah digital nasional agar tercipta tertib administrasi pertanahan yang berkeadilan.

 

 

 

 

 

 

REFERENSI BACAAN

 

1. Grondkaart; Problematika Hukum dan Penyelesaiannya, https://ejournal2.undip.ac.id/index.php/lj/article/download/7871/4023 

 

2. PENERBITAN HAK PENGELOLAAN PT. KERETA API INDONESIA (PERSERO) YANG BERASAL DARI TANAH GRONDKAART DI KELURAHAN LENTENG AGUNG, https://bhl-jurnal.or.id/index.php/bhl/article/download/265/185/748 

 

3. Grondkaart; Problematika Hukum dan Penyelesaiannya (Analisis Kasus antara PT Kereta Api Indonesia (Persero) dengan PT Pura Barutama Kudus Jawa Tengah) - ResearchGate, https://www.researchgate.net/publication/342756990_Grondkaart_Problematika_Hukum_dan_Penyelesaiannya_Analisis_Kasus_antara_PT_Kereta_Api_Indonesia_Persero_dengan_PT_Pura_Barutama_Kudus_Jawa_Tengah 

 

4. Kekuatan Hukum GRONDKAART dan Problematikanya di Indonesia - ResearchGate, https://www.researchgate.net/publication/362774337_Kekuatan_Hukum_GRONDKAART_dan_Problematikanya_di_Indonesia 

 

5. AKIBAT HUKUM TANAH GROONDKART YANG DIKUASAI PT. KERETA API INDONESIA SETELAH BERLAKUNYA UUPA NOMOR 5 TAHUN 1960 - Jurnal Ilmiah Mahasiswa - Universitas Islam Malang, https://jim.unisma.ac.id/index.php/jdh/article/download/9488/7681 

 

6. Kekuatan Hukum GRONDKAART dan Problematikanya di Indonesia, https://ejournal.insuriponorogo.ac.id/index.php/almanhaj/article/download/1522/799 

 

7. Status Hukum Penggunaan Tanah Bekas Rel Kereta Api, https://jurnal.unismuhpalu.ac.id/index.php/JKS/article/view/7616 

 

8. Dalam kasus seseorang yang menguasai tanah selama lebih dari 20 tahun tanpa gangguan, apakah ia dapat mengajukan hak milik melalui asas bezit (penguasaan)? Bagaimana dasar hukumnya? - Halo JPN, https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2025-YY4G 

 

9. kajian grondkaart sebagai alat bukti dan/atau alas hak atas tanah di kota semarang - Repository STPN, https://repository.stpn.ac.id/305/1/DINAR%20W.%20Wardhani_1.pdf 

 

10. 214 ANALISIS STATUS TANAH GRONDKAART DALAM SENGKETA SERTIFIKAT HAK MILIK (STUDI PUTUSAN NOMOR 13/G/2022/PTUN.BL), https://www.ojs.umb-bungo.ac.id/index.php/RIO/article/download/1321/pdf 

 

11. Penyelesaian Sertipikasi Barang Milik Negara pada Bidang Tanah Bersertipikat Lainnya Zahra Ats Tsaurah, Fokky Fuad, M. Nazir - Tunas Agraria, https://jurnaltunasagraria.stpn.ac.id/index.php/JTA/article/download/243/195/1518 

 

12. STATUS KEPEMILIKAN DAN PEMANFAATAN TANAH GRONDKAART DI STASIUN DEPOK BARU, LENTENG AGUNG, DAN TANJUNG BARAT - UI Scholars Hub, https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1043&context=jhp 

 

13. Permen ATR/Kepala BPN No. 5 Tahun 2025 - Database Peraturan, https://peraturan.bpk.go.id/Details/318212/permen-atrkepala-bpn-no-5-tahun-2025 

 

14. Permen ATR/Kepala BPN No. 9 Tahun 2025 - Database Peraturan, https://peraturan.bpk.go.id/Details/329772/permen-atrkepala-bpn-no-9-tahun-2025