AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) PEMBAGIAN HAK BERSAMA (APHB) : Tinjauan Yuridis, Filosofis, dan Praktik Multidisipliner dalam Bingkai Hukum Adat, KUHPerdata, dan Kompilasi Hukum Islam

 Seri : materi kuliah TPA PPAT

AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) PEMBAGIAN HAK BERSAMA (APHB) : Tinjauan Yuridis, Filosofis, dan Praktik Multidisipliner dalam Bingkai Hukum Adat, KUHPerdata, dan Kompilasi Hukum Islam

 

 

Dr KRA MJ Widijatmoko SH SpN

Notaris PPAT Jakarta Timur

 

 

 

1. Landasan Filosofis dan Sejarah Unifikasi Hukum Agraria Nasional.

 

Pembangunan hukum agraria nasional Indonesia merupakan salah satu pencapaian fundamental dalam sejarah hukum pasca-kemerdekaan yang bertujuan untuk menghapuskan dualisme hukum kolonial. Sebelum lahirnya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Indonesia terjebak dalam dikotomi hukum antara tanah-tanah yang tunduk pada hukum Barat (Burgerlijk Wetboek) dan tanah-tanah yang tunduk pada hukum Adat. 

 

Dualisme ini tidak hanya menciptakan ketidakpastian hukum tetapi juga ketidakadilan sosial bagi masyarakat pribumi yang hak-hak tanahnya seringkali dianggap lebih rendah kedudukannya dibandingkan hak-hak Barat seperti Eigendomatau Opstal.

UUPA hadir dengan misi suci untuk melakukan unifikasi hukum melalui pengangkatan hukum adat sebagai dasar utama hukum tanah nasional, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi. 

 

Dalam kerangka unifikasi ini, pendaftaran tanah menjadi instrumen krusial untuk menjamin kepastian hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 19 UUPA yang kemudian dijabarkan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Salah satu aspek paling dinamis dalam pendaftaran tanah adalah peralihan hak yang timbul karena kematian atau peristiwa hukum lainnya, yang menuntut adanya kepemilikan bersama sebelum akhirnya dibagi menjadi hak individu melalui instrumen yang disebut Akta Pembagian Hak Bersama (APHB).

 

Kepemilikan bersama, atau dalam istilah hukum perdata disebut medeeigendom atau gemeenschap, merupakan kondisi di mana satu objek hak atas tanah dimiliki oleh lebih dari satu subjek hukum secara kolektif. Kondisi ini sering kali bersifat sementara dan berpotensi memicu konflik internal jika tidak segera diselesaikan melalui pembagian yang sah secara yuridis. APHB kemudian muncul sebagai solusi hukum otentik yang memfasilitasi para pemegang hak bersama untuk menentukan nasib kepemilikan tanah tersebut, baik menjadi milik satu orang secara penuh maupun dibagi secara fisik menjadi beberapa bagian yang mandiri. Sebagai materi kuliah Strata 2 Magister Kenotariatan, pemahaman mengenai APHB harus mencakup tidak hanya aspek administratif, tetapi juga kedalaman filosofis dari berbagai sistem hukum yang hidup di Indonesia.

 

1. Pejabat Pembuat Akta Tanah : Eksistensi dan Kewenangan Konstitusional.

 

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memegang peranan sentral dalam arsitektur hukum pertanahan di Indonesia. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, PPAT didefinisikan sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Kedudukan PPAT sebagai pejabat umum memberikan konsekuensi bahwa akta yang dihasilkannya memiliki kekuatan pembuktian sempurna, yang berarti isinya dianggap benar selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya melalui putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.

 

Dalam menjalankan tugas pokoknya untuk melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah, PPAT dibagi menjadi tiga kategori utama untuk menjangkau seluruh pelosok negeri :

 

Jenis PPAT	Definisi dan Dasar Kewenangan	Tujuan Pengangkatan
PPAT Tetap	Profesional yang diangkat oleh Menteri yang bertanggung jawab di bidang agraria setelah memenuhi persyaratan tertentu.	Melayani kebutuhan masyarakat umum dalam pembuatan akta tanah di daerah kerjanya.
PPAT Sementara	Pejabat Pemerintah (biasanya Camat) yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT.	Melayani daerah yang belum cukup tersedia PPAT Tetap demi pemerataan layanan hukum.
PPAT Khusus	Pejabat Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang ditunjuk untuk membuat akta tertentu dalam rangka program Pemerintah.	Mempercepat pelaksanaan program strategis nasional seperti redistribusi tanah atau konsolidasi tanah.

 

Kewenangan PPAT dibatasi oleh daerah kerja yang mencakup satu wilayah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Keterbatasan geografis ini bersifat absolut; akta yang dibuat di luar daerah kerja PPAT dikategorikan tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum sebagai dasar pendaftaran tanah. Hal ini mencerminkan prinsip kehati-hatian negara dalam memastikan bahwa pejabat yang membuat akta benar-benar memahami status yuridis dan fisik tanah di wilayah hukumnya. Selain itu, PPAT memiliki kewajiban administratif yang ketat, termasuk penyimpanan protokol, pembuatan buku daftar akta, dan pelaporan bulanan kepada Kantor Pertanahan setempat paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.

 

Dalam konteks APHB, PPAT tidak sekadar bertindak sebagai pencatat kesepakatan, tetapi juga sebagai verifikator keabsahan para pemegang hak bersama. PPAT harus memastikan bahwa seluruh pihak yang menghadap adalah benar-benar ahli waris atau pemegang hak yang sah berdasarkan alat bukti yang valid seperti Surat Keterangan Ahli Waris atau sertifikat asli hak atas tanah. Integritas PPAT dipertaruhkan dalam setiap goresan pena di atas minuta akta, karena kesalahan dalam mengidentifikasi pihak yang berhak dapat berujung pada gugatan pembatalan akta di kemudian hari.

 

2. Tinjauan Yuridis Akta Pembagian Hak Bersama (APHB).

 

Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) merupakan instrumen hukum yang memfasilitasi pengakhiran status kepemilikan bersama (medeeigendom) atas sebidang tanah atau satuan rumah susun. Secara teknis, APHB adalah akta yang memuat kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak tersebut menjadi hak masing-masing pemegang hak, sehingga terjadi perubahan dari kepemilikan kolektif menjadi kepemilikan individu atau kelompok yang lebih kecil. Dasar hukum utama APHB ditemukan dalam Pasal 51 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang menetapkan bahwa pembagian hak bersama tersebut didaftar berdasarkan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.

 

Penting untuk dipahami bahwa APHB seringkali menjadi kelanjutan dari peristiwa hukum pewarisan. Ketika seorang pemegang hak atas tanah meninggal dunia, demi hukum hak tersebut beralih kepada para ahli warisnya (prinsip le mort saisit le vif dalam hukum perdata atau saisine). Namun, di mata hukum administrasi pertanahan, tanah tersebut masih tercatat atas nama pewaris. Langkah pertama yang harus diambil adalah pendaftaran peralihan hak karena pewarisan kepada seluruh ahli waris sebagai pemilikan bersama (yang dikenal dengan proses "turun waris"). Setelah sertifikat dibalik nama atas nama seluruh ahli waris, barulah APHB dibuat untuk menentukan siapa di antara ahli waris tersebut yang akan menjadi pemegang hak tunggal atas tanah itu.

 

Perbedaan antara Akta Pembagian Harta Warisan (APHW) dan APHB seringkali menjadi diskursus di kalangan praktisi. APHW umumnya dibuat oleh Notaris sebagai dasar untuk menentukan pembagian warisan sebelum tanah tersebut didaftarkan atas nama ahli waris, sedangkan APHB dibuat oleh PPAT setelah tanah tersebut tercatat sebagai milik bersama di Kantor Pertanahan. Namun, regulasi dalam Pasal 111 ayat (4) dan (5) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 menunjukkan adanya fleksibilitas di mana pendaftaran peralihan hak dapat langsung dilakukan kepada satu orang ahli waris jika proses pendaftaran tersebut disertai dengan akta pembagian waris yang sah.

 

Aspek Perbandingan	Pendaftaran Waris Biasa (Kepemilikan Bersama)	Pembagian Hak Bersama (APHB)
Sifat Perbuatan	Peristiwa Hukum (Kematian).	Perbuatan Hukum (Kesepakatan/Kontrak).
Subjek	Seluruh ahli waris yang sah.	Ahli waris yang sepakat untuk membagi haknya.
Hasil Akhir	Nama seluruh ahli waris di sertifikat.	Nama satu atau beberapa ahli waris (pemilik tunggal).
Instrumen	Surat Keterangan Ahli Waris (SKW).	Akta PPAT (APHB).
Pajak	Umumnya hanya biaya administrasi & BPHTB waris.	PPh dan BPHTB (tergantung ada/tidaknya kelebihan nilai).

 

Dalam praktiknya, APHB memberikan perlindungan hukum yang lebih kuat karena proses pembuatannya melibatkan pemeriksaan fisik dan yuridis oleh PPAT. APHB membuktikan secara otentik bahwa ahli waris lainnya telah secara sadar dan tanpa paksaan melepaskan haknya kepada salah satu ahli waris tertentu, sehingga meminimalisir risiko gugatan dari keturunan ahli waris lainnya di masa depan. Kesepakatan dalam APHB harus mencakup seluruh pemegang hak bersama; jika ada satu saja pihak yang tidak setuju atau tidak dilibatkan, maka akta tersebut dapat dibatalkan demi hukum.

 

3. Perspektif Hukum Perdata Barat (KUHPerdata) dalam APHB.

 

Dalam tradisi hukum perdata Barat yang bersumber dari Burgerlijk Wetboek (BW), pembagian hak bersama dipandang sebagai upaya untuk mengakhiri kondisi ketidakpastian dalam kepemilikan benda. Pasal 528 KUHPerdata secara tegas menempatkan hak waris sebagai salah satu hak kebendaan, sementara Pasal 584 menetapkan pewarisan sebagai cara limitatif untuk memperoleh hak milik. Kepemilikan bersama dalam KUHPerdata dapat terjadi karena dua hal utama: perkawinan yang menyebabkan percampuran harta (jika tidak ada perjanjian kawin) dan pewarisan yang menyebabkan munculnya boedel atau harta peninggalan yang belum terbagi.

 

Konsep harta bersama dalam perkawinan diatur dalam Pasal 35 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (yang menyerap asas-asas BW), di mana harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi milik bersama suami dan istri. Jika perkawinan putus karena perceraian, maka harta bersama tersebut harus dibagi dua secara merata antara suami dan istri, kecuali ditentukan lain dalam perjanjian perkawinan. Dalam konteks pertanahan, jika sebuah tanah yang terdaftar atas nama suami merupakan harta bersama, maka istri memiliki hak intrinsik atas setengah dari tanah tersebut. APHB digunakan setelah perceraian untuk menetapkan kepemilikan individu atas tanah tersebut, misalnya agar tanah tersebut menjadi milik istri sepenuhnya dengan kompensasi tertentu kepada mantan suami.

 

Asas mendasar dalam KUHPerdata adalah bahwa "tidak seorang pun dapat dipaksa untuk membiarkan harta bendanya berada dalam keadaan tidak terbagi" (asas nemo in communione invitus detineri potest). Setiap peserta dalam pemilikan bersama berhak untuk menuntut pemisahan dan pembagian harta tersebut kapan saja. Pembagian ini dapat dilakukan secara sukarela di hadapan pejabat yang berwenang (seperti Notaris/PPAT) atau melalui bantuan pengadilan jika tidak tercapai kesepakatan. Dalam hukum waris BW, pembagian dilakukan berdasarkan golongan ahli waris :

1. Golongan I : Suami atau istri yang hidup terlama dan anak-anak beserta keturunannya.

2. Golongan II : Orang tua dan saudara-saudara pewaris beserta keturunannya.

3. Golongan III : Keluarga dalam garis lurus ke atas (kakek/nenek).

4. Golongan IV : Keluarga sedarah dalam garis menyamping sampai derajat keenam.

 

Dalam pembuatan APHB yang tunduk pada hukum perdata Barat, PPAT harus memastikan bahwa porsi masing-masing ahli waris dihitung secara akurat sesuai dengan ketentuan Pasal 852 KUHPerdata yang menganut asas kesamaan hak tanpa membedakan jenis kelamin. Jika terjadi pelepasan hak oleh salah satu ahli waris kepada ahli waris lainnya, hal tersebut dipandang sebagai perbuatan hukum yang didasarkan pada kebebasan berkontrak (Pasal 1338 KUHPerdata), asalkan syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata terpenuhi, yaitu adanya kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan kausa yang halal.

 

4. Praktik Hukum Adat dalam Pembagian Hak Bersama atas Tanah.

 

Hukum adat memiliki kedudukan yang unik dan kuat dalam sistem agraria nasional karena UUPA secara filosofis dibangun di atas fondasi hukum adat. Karakteristik utama hukum adat dalam hal kepemilikan tanah adalah sifatnya yang komunal-religius, di mana tanah dipandang memiliki kaitan erat dengan nenek moyang dan keberlangsungan kelompok (kaum/suku). Dalam perspektif adat, pembagian waris atas tanah seringkali tidak hanya dilihat sebagai peralihan aset ekonomi, tetapi juga sebagai tanggung jawab untuk menjaga marwah keluarga.

 

Di daerah-daerah dengan tradisi adat yang kuat, seperti Minangkabau (Sumatera Barat), pembagian hak bersama sangat dipengaruhi oleh struktur kekerabatan matrilineal. Tanah seringkali berstatus sebagai "harta pusaka tinggi" yang dimiliki secara kolektif oleh anggota kaum di bawah pengawasan Mamak Kepala Waris. Dalam kondisi ini, tanah adat tidak boleh dibagi-bagi secara individual kecuali melalui musyawarah mufakat yang melibatkan seluruh anggota keluarga yang berhak. APHB dalam konteks adat berfungsi sebagai alat unifikasi untuk mendaftarkan kesepakatan keluarga tersebut ke dalam sistem administrasi negara yang modern.

 

Praktik pembagian hak menurut hukum adat memiliki beberapa ciri khas :

 

● Musyawarah Mufakat : Keputusan untuk menyerahkan hak atas tanah kepada salah satu ahli waris tertentu seringkali didasarkan pada pertimbangan kebutuhan hidup, pengabdian kepada orang tua, atau kesepakatan untuk menjaga keutuhan lahan pertanian, bukan sekadar hitungan matematis porsi waris.

 

● Penyelesaian Secara Damai : Hukum adat mengedepankan asas kerukunan. Jika terjadi kelebihan nilai yang diterima oleh salah satu pihak, penyelesaiannya seringkali dilakukan secara kekeluargaan melalui pemberian kompensasi non-formal atau pelepasan hak secara sukarela yang dituangkan dalam akta sebagai "pembagian tanpa kelebihan nilai".

 

● Peran Tokoh Adat : Validitas silsilah dan hak atas tanah adat seringkali memerlukan pengakuan dari tokoh adat atau lembaga seperti Kerapatan Adat Nagari (KAN) sebelum diproses lebih lanjut oleh PPAT.

 

Namun, integrasi hukum adat ke dalam sistem pendaftaran tanah nasional sering kali menghadapi kendala administratif. Misalnya, pendaftaran tanah ulayat kini memerlukan identifikasi Masyarakat Hukum Adat (MHA) melalui Keputusan Bupati/Wali Kota sebelum sertifikat dapat diterbitkan atas nama komunal atau kelompok. PPAT dalam membuat APHB untuk masyarakat adat harus jeli melihat apakah tanah tersebut merupakan tanah hak milik perorangan (bekas hak adat yang sudah dikonversi) atau masih merupakan bagian dari tanah ulayat yang tunduk pada aturan komunal yang lebih ketat.

 

5. Kompilasi Hukum Islam (KHI) dan Implementasi Faraidh dalam APHB.

 

Bagi penduduk Indonesia yang beragama Islam, pembagian harta warisan merupakan bagian dari pelaksanaan syariat yang diatur dalam Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 1991 tentang Penyebarluasan Kompilasi Hukum Islam (KHI). Hukum waris Islam atau ilmu faraidh memiliki sifat iubari atau mandatori, di mana porsi masing-masing ahli waris telah ditentukan secara pasti oleh nas Al-Qur'an (khususnya Surah An-Nisa ayat 11, 12, dan 176). Dalam perspektif KHI, kematian seseorang secara otomatis memicu peralihan hak kepada ahli waris yang beragama Islam, tidak terhalang secara hukum, dan memiliki hubungan darah atau perkawinan dengan pewaris.

 

PPAT yang membuat APHB untuk keluarga Muslim harus memahami struktur pembagian faraidh sebagai dasar penentuan hak awal para pihak sebelum mereka melakukan kesepakatan pembagian :

 

Ahli Waris	Kondisi Tertentu	Bagian  (Furudul Muqaddarah)
Anak Laki-laki	Bersama anak perempuan.	Ashabah dengan porsi 2 : 1 terhadap anak perempuan.
Istri	Jika pewaris memiliki anak atau cucu.	1/8.
Suami	Jika pewaris tidak memiliki anak atau cucu.	1/2.
Ibu	Jika ada anak atau dua saudara atau lebih.	1/6.
Anak Perempuan	Jika tunggal dan tidak ada anak laki-laki.	1/2.

 

Meskipun porsi faraidh bersifat pasti, hukum Islam juga mengenal konsep Tashlih atau perdamaian, di mana para ahli waris setelah mengetahui bagian masing-masing menurut syariat, bersepakat untuk melakukan pembagian yang berbeda demi kemaslahatan keluarga. APHB merupakan sarana yuridis yang tepat untuk menuangkan hasil tashlih tersebut. Misalnya, para saudara laki-laki sepakat menyerahkan seluruh hak atas rumah tinggal kepada saudari perempuan mereka yang belum menikah agar tetap memiliki tempat tinggal. Kesepakatan ini sah secara Islam selama didasarkan pada keridaan seluruh ahli waris dan dituangkan secara otentik dalam akta PPAT.

 

Salah satu problematika krusial dalam KHI adalah mengenai ahli waris yang berbeda agama. Secara formal, Pasal 171 huruf c KHI menetapkan bahwa ahli waris harus beragama Islam. Namun, dalam praktik peradilan di Indonesia melalui yurisprudensi Mahkamah Agung, ahli waris non-Muslim (seperti anak atau istri yang berbeda agama) tetap dapat memperoleh bagian dari harta peninggalan melalui instrumen "Wasiat Wajibah". Wasiat wajibah diberikan dengan porsi yang adil, biasanya maksimal sepertiga dari total harta atau setara dengan bagian ahli waris yang sederajat. PPAT harus memasukkan poin ini ke dalam premis atau klausul akta untuk memastikan kepastian hukum bagi seluruh anggota keluarga tanpa membedakan keyakinan, sekaligus mencegah potensi gugatan pembatalan akta oleh pihak yang merasa dirugikan.

 

6. Prosedur Administratif dan Teknis Pendaftaran APHB.

 

Proses pembuatan APHB menuntut ketelitian prosedural yang tinggi dari pihak PPAT guna menjamin keamanan data yuridis di Kantor Pertanahan. Rangkaian proses ini biasanya dimulai dengan pengurusan warkah pendukung yang membuktikan kematian pewaris dan daftar ahli waris yang sah. Di Indonesia, terdapat variasi pejabat yang berwenang mengeluarkan Surat Keterangan Ahli Waris (SKW) berdasarkan penggolongan penduduk peninggalan era kolonial yang diatur dalam pasal 131 jo pasal 163 Indische Staatregeling (IS) yang hingga kini masih sering dipraktikkan oleh instansi pemerintah :

 

Golongan Penduduk	Pejabat yang Berwenang  Mengeluarkan SKW
Bumiputera (Pribumi)	Dibuat secara bawah tangan, disaksikan 2 saksi, dikuatkan oleh Lurah dan Camat.
WNI Keturunan Tionghoa	Dibuat di hadapan Notaris dalam bentuk Akta Notariil.
Keturunan Eropa/Timur Asing	Dibuat di hadapan Notaris atau Balai Harta Peninggalan (BHP).

 

Akan tetapi dengan berlakunya Permen ATR/Ka BPN nomor 16 Tahun 2021, dalam pasal 111 ayat (1) huruf c, ditetapkan persyaratan kelengkapan surat dan dokumen untuk memohon pencatatan peralihan hak karena pewarisan, mengenai SKW tersebut sudah tidak lagi menggunakan ketentuan tersebut di atas. Persyaratan SKW bagi seluruh WNI adalah dibuat oleh Notaris atau Balai Harta Peninggalan, atau dibuat dibawah tangan dengan 2 saksi dikuatkan Lurah/Kepala Desa dan Camat. Akan tetapi khusus apabila SKW dibuat oleh Notaris, maka Notaris yang berwenang adalah Notaris yang berkedudukan di tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia. Dengan demikian sudah tidak ada lagi pengkotak-kotakan dalam hal pembuatan SKW bagi seluruh WNI di Indonesia.

 

Setelah SKW tersedia, PPAT harus melakukan pengecekan sertifikat asli ke Kantor Pertanahan setempat untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa, tidak sedang diblokir, dan data fisik serta yuridisnya sinkron dengan basis data elektronik BPN. Jika tanah tersebut masih atas nama pewaris, maka langkah pendaftaran "turun waris" ke seluruh ahli waris harus dilakukan terlebih dahulu untuk menciptakan status kepemilikan bersama yang sah di buku tanah.

 

Langkah-langkah teknis pendaftaran APHB meliputi :

 

1. Penandatanganan Akta : Seluruh ahli waris/pemegang hak bersama wajib hadir di hadapan PPAT untuk menandatangani minuta akta. Jika ada ahli waris yang tidak hadir atau menolak tanda tangan, akta tersebut tidak boleh dibuat karena pembagian hak bersama menuntut mufakat 100%.

 

2. Pembayaran Pajak : PPAT harus menghitung dan memastikan pembayaran PPh (Pajak Penghasilan) Final dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Pajak ini dihitung berdasarkan nilai pasar atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Jika pembagian dilakukan secara proporsional sesuai hak masing-masing, beberapa daerah memberikan insentif pajak tertentu.

 

3. Penyampaian Akta ke BPN : Selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah akta ditandatangani, PPAT wajib menyampaikan lembar asli akta beserta berkas pendukungnya ke Kantor Pertanahan untuk diproses balik namanya ke atas nama penerima hak.

 

4. Penerbitan Sertifikat : Kantor Pertanahan akan melakukan pencatatan pada buku tanah dan lembar sertifikat, mengubah status kepemilikan dari nama bersama menjadi nama individu penerima hak sesuai isi APHB.

 

Ketidaksinkronan antara regulasi pusat dan kebijakan daerah seringkali menjadi kendala. Sebagai contoh, di Kota Yogyakarta, setiap pendaftaran peralihan hak karena waris wajib menggunakan APHB jika ada pembagian hak, sementara di daerah lain seperti Bantul, Kantor Pertanahan masih memperbolehkan penggunaan surat pernyataan pembagian waris di bawah tangan untuk alasan percepatan dan efisiensi biaya bagi masyarakat. Ketidakseragaman ini menjadi catatan kritis bagi calon Notaris/PPAT dalam memahami sosiologi hukum pertanahan di daerah tempat mereka bertugas.

 

7. Struktur dan Anatomi Akta Pembagian Hak Bersama.

 

Sebagai akta otentik, APHB harus disusun mengikuti standar baku yang ditetapkan oleh Peraturan Jabatan PPAT guna menjamin validitas hukumnya. Struktur akta ini terbagi menjadi beberapa bagian integral yang masing-masing memiliki fungsi yuridis tertentu.

Kepala Akta (Header)

Bagian ini memuat judul akta, nomor urut akta, serta identitas lengkap PPAT pembuat akta, termasuk Surat Keputusan (SK) pengangkatan dan daerah kerjanya. Contoh format: "AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA, Nomor: 123/2025. Pada hari ini, Senin tanggal sepuluh bulan Maret tahun dua ribu dua puluh lima, hadir di hadapan saya, …………… , Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan...".

Komparisi (Partij-Act)

Komparisi memuat identitas lengkap seluruh penghadap, yang dalam hal APHB adalah para ahli waris atau pemegang hak bersama. Identitas ini mencakup nama lengkap, tempat/tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, dan tempat tinggal berdasarkan KTP. Jika salah satu pihak bertindak berdasarkan kuasa, maka dasar kewenangannya (seperti Akta Kuasa Menjual atau Kuasa Waris) harus dicantumkan secara detail. PPAT juga harus menyatakan bahwa para penghadap dikenal olehnya atau diperkenalkan oleh saksi-saksi.

Premis (Latar Belakang)

Bagian ini sangat krusial karena menguraikan sejarah kepemilikan tanah tersebut. Dalam APHB waris, premis menjelaskan kapan pewaris meninggal dunia, siapa saja ahli warisnya berdasarkan SKW, dan fakta bahwa mereka bersama-sama adalah pemegang hak atas tanah tertentu yang akan dibagi. Objek tanah harus diuraikan secara rinci, meliputi jenis hak, nomor sertifikat, letak (Desa/Kecamatan/Kota), luas, dan batas-batas tanah berdasarkan Surat Ukur yang ada.

Isi Akta dan Klausula Perjanjian

Inti dari APHB adalah kesepakatan para pihak untuk mengakhiri kepemilikan bersama. Klausul utama menyatakan: "Para pihak selanjutnya menerangkan bahwa mereka telah sepakat untuk mengakhiri pemilikan bersama atas Hak Bersama tersebut, dan untuk itu dengan ini menyepakati pembagian Hak Bersama tersebut sebagai berikut: Pihak Kedua memperoleh dan menjadi pemegang tunggal dari...". Klausul pendukung lainnya meliputi :

 

● Klausul Kelebihan Nilai : Menyatakan apakah pembagian dilakukan tanpa kelebihan nilai, atau jika ada kelebihan nilai, apakah pihak lain melepaskan haknya atau menerima kompensasi uang tunai.

 

● Klausul Risiko : Menetapkan bahwa sejak penandatanganan akta, segala keuntungan dan kerugian atas tanah tersebut menjadi hak/beban pihak penerima hak.

 

● Klausul Jaminan : Pernyataan para pihak bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa, tidak sedang dijaminkan, dan benar-benar milik para ahli waris yang sah.

 

● Klausul Luas Tanah Maksimum: Pernyataan bahwa dengan pembagian ini, penerima hak tidak memiliki tanah melebihi batas maksimum penguasaan tanah sesuai UU Land Reform.

Penutup Akta

Bagian akhir ini memuat keterangan mengenai pembacaan akta oleh PPAT kepada para penghadap dan saksi-saksi, serta penandatanganan akta oleh seluruh pihak yang terlibat. Akta dibuat dalam dua lembar asli; satu lembar (Lembar Pertama) disimpan oleh PPAT sebagai bagian dari protokol, dan satu lembar lainnya (Lembar Kedua) disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk pendaftaran.

 

8. Problematika Sengketa dan Yurisprudensi APHB.

 

Dalam dunia kenotariatan, sengketa terkait APHB seringkali muncul di kemudian hari akibat ketidaktelitian dalam proses verifikasi atau adanya itikad buruk dari salah satu pihak. Salah satu titik paling rawan adalah pengabaian salah satu ahli waris. Berdasarkan kaidah yurisprudensi Mahkamah Agung (Putusan Nomor 353K/AG/2005 dan Putusan No. 18/Pdt.G/2020/PTA.Mtr), akta pembagian warisan yang tidak mencantumkan seluruh ahli waris dikategorikan sebagai cacat hukum dan dapat dibatalkan melalui gugatan di pengadilan. Hakim berpendapat bahwa setiap ahli waris memiliki hak yang tidak dapat diganggu gugat atas bagian harta peninggalan, kecuali mereka sendiri yang secara sah melepaskannya dalam akta otentik.

 

Problematika lainnya menyangkut "pensertifikatan sepihak". Seringkali ditemukan kasus di mana salah satu ahli waris mengurus sertifikat atas namanya sendiri tanpa persetujuan atau sepengetahuan ahli waris lainnya. Putusan Kasasi Mahkamah Agung Nomor 825K/AG/2017 secara tegas menyatakan bahwa tindakan pensertifikatan objek waris secara sepihak dianggap tidak sah dan harus dikembalikan statusnya menjadi harta warisan yang belum terbagi. Tindakan ini juga dapat dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum (PMH) menurut Pasal 1365 KUHPerdata atau pelanggaran terhadap asas keadilan dalam Kompilasi Hukum Islam.

 

Sengketa juga sering muncul akibat perbedaan pandangan mengenai "harta bersama" versus "harta bawaan". Dalam Putusan Nomor 67/Pdt.G/2018/PN Slt, pengadilan harus turun tangan untuk menetapkan bahwa objek tanah yang terdaftar atas nama suami tetap merupakan harta bersama karena diperoleh selama masa perkawinan, sehingga saat istri meninggal dunia, separuh dari tanah tersebut menjadi hak para ahli waris istri. Hal ini memberikan pelajaran bagi PPAT agar selalu menanyakan status perkawinan pewaris pada saat tanah tersebut diperoleh guna menentukan siapa saja pihak yang memiliki kepentingan yuridis atas objek tersebut.

 

Keamanan hukum APHB juga terancam oleh adanya blokir sertifikat. Setelah APHB dibuat dan didaftarkan, pihak ketiga atau ahli waris yang merasa ditinggalkan dapat mengajukan blokir ke Kantor Pertanahan. Jika terbukti ada sengketa, BPN berwenang menolak permohonan pendaftaran peralihan hak tersebut. Oleh karena itu, bagi PPAT, peran sebagai "pejabat yang teliti" (prinsip prudent person) sangatlah vital. Ketidaktelitian PPAT dalam memeriksa kelengkapan persyaratan formal dapat berujung pada tanggung jawab pribadi PPAT terhadap kerugian yang diderita para pihak.

 

9. Dimensi Perpajakan dalam Akta Pembagian Hak Bersama.

 

Aspek finansial dan perpajakan merupakan komponen yang tidak terpisahkan dari setiap perbuatan hukum mengenai tanah. Dalam pembuatan APHB, terdapat dua jenis pajak utama yang harus diperhatikan oleh para pihak dan PPAT :

 

1. Pajak Penghasilan (PPh) Final : Merupakan pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Bagi penerima hak dalam APHB, PPh dihitung berdasarkan persentase tertentu dari harga pasar atau nilai transaksi. Dalam aturan terbaru, tarif PPh untuk pengalihan hak adalah 2,5%.

 

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) : Merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak oleh pihak yang menerima tanah. BPHTB dihitung dengan rumus: (Nilai Transaksi/Harga Pasar - NPOPTKP) x 5%. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk waris biasanya memiliki ambang batas yang lebih tinggi (misalnya Rp 300 juta) dibandingkan transaksi jual beli biasa guna meringankan beban keluarga yang berduka.

 

Penting bagi mahasiswa kenotariatan untuk memahami konsep "Kelebihan Nilai" dalam APHB. Jika Asep, Budi, dan Cici mewarisi sebidang tanah senilai Rp 900 juta, maka hak teoritis masing-masing adalah Rp 300 juta. Jika mereka sepakat membagi tanah tersebut sehingga Asep menjadi pemegang tunggal tanpa membayar apa pun kepada Budi dan Cici, maka pembagian tersebut dianggap "tanpa kelebihan nilai" dari sisi kesepakatan keluarga. Namun, dari sisi perpajakan, Asep dianggap menerima pengalihan hak dari Budi dan Cici. PPAT harus memastikan perhitungan pajak dilakukan secara akurat sesuai dengan regulasi perpajakan daerah setempat guna menghindari penolakan berkas oleh Kantor Pertanahan.

 

10. Analisis Sosiologis dan Kendala Praktik APHB di Masyarakat.

 

Secara sosiologis, implementasi APHB di Indonesia menghadapi tantangan besar berupa rendahnya literasi hukum masyarakat mengenai pendaftaran tanah. Banyak keluarga yang memilih untuk membiarkan tanah warisan tetap atas nama orang tua yang sudah meninggal selama berpuluh-puluh tahun, atau melakukan pembagian "di bawah tangan" tanpa melalui PPAT. Hal ini seringkali disebabkan oleh persepsi bahwa mengurus akta otentik di hadapan Notaris/PPAT adalah proses yang mahal, rumit, dan berbelit-belit.

 

Faktor budaya juga memainkan peran signifikan. Di beberapa masyarakat, membicarakan pembagian harta warisan segera setelah kematian dianggap sebagai hal yang tabu atau tidak etis. Akibatnya, pendaftaran peralihan hak tertunda hingga muncul konflik di antara keturunan derajat kedua atau ketiga, di mana pembuktian menjadi semakin sulit karena banyak saksi kunci yang telah meninggal dunia. Selain itu, terdapat kendala administratif dari pihak birokrasi, seperti sikap kaku Kantor Pertanahan dalam menerapkan kelengkapan persyaratan yang terkadang tidak menyesuaikan dengan kondisi sosiologis masyarakat adat di pelosok.

 

Upaya sosialisasi masif dari pemerintah dan peran proaktif PPAT dalam memberikan edukasi hukum sangat diperlukan. Masyarakat perlu diberikan pemahaman bahwa sertifikat tanah yang telah dibalik nama atas nama individu melalui APHB bukan sekadar kertas formalitas, melainkan alat bukti terkuat yang menjamin kepastian batas dan kepemilikan, menghindarkan sengketa antar saudara, serta memiliki nilai ekonomis sebagai jaminan kredit di lembaga perbankan.

 

11. Kesimpulan dan Rekomendasi untuk Mahasiswa Magister Kenotariatan.

 

Sebagai materi penutup dalam perkuliahan ini, dapat disimpulkan bahwa Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) adalah instrumen yuridis yang sangat kompleks dan multidimensional. Ia bukan sekadar dokumen administratif pendaftaran tanah, melainkan sebuah wadah yang mempertemukan berbagai sistem hukum yang hidup di Indonesia. Pembuatan APHB menuntut PPAT untuk memiliki kapasitas intelektual dalam menganalisis hukum waris perdata Barat, memahami kedalaman filosofi musyawarah dalam hukum adat, serta mematuhi ketentuan syariat dalam hukum waris Islam.

 

Mahasiswa Magister Kenotariatan sebagai calon pejabat umum harus menyadari bahwa :

 

● Asas Mufakat adalah Absolut : APHB tidak dapat dipaksakan. Keberhasilan pembuatan akta ini terletak pada kemampuan PPAT dalam memfasilitasi kesepakatan di antara para ahli waris.

 

● Ketelitian adalah Nafas Jabatan : Verifikasi silsilah, status pajak, dan validasi sertifikat adalah langkah yang tidak boleh diabaikan. Kesalahan prosedural sekecil apa pun dapat meruntuhkan otentisitas akta dan membahayakan kedudukan hukum para pihak.

 

● Adaptasi terhadap Pluralisme Hukum : PPAT harus mampu memberikan solusi hukum bagi keluarga yang kompleks, seperti keluarga beda agama melalui instrumen wasiat wajibah atau keluarga adat melalui sinkronisasi antara ranji keturunan dengan sistem pendaftaran tanah nasional.

 

Dengan penguasaan materi yang komprehensif mengenai APHB, diharapkan lulusan Magister Kenotariatan dapat menjadi garda terdepan dalam mewujudkan kepastian hukum pertanahan di Indonesia, sekaligus menjadi agen perdamaian dalam menyelesaikan sengketa keluarga melalui instrumen hukum yang adil dan bermartabat. Pembangunan hukum agraria nasional yang dicita-citakan oleh UUPA hanya dapat terwujud jika para praktisi hukumnya memiliki integritas moral dan profesionalisme yang tinggi dalam menjalankan setiap kewenangan yang diberikan oleh negara.

 

mjw - jkt 022026