ANALISIS SINGKAT PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN TERHADAP HAK GUNA USAHA YANG BERADA DIATAS HAK PENGELOLAAN YANG BERASAL DARI HAK ULAYAT

 Seri : Tanah Perkebunan

ANALISIS SINGKAT PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN TERHADAP HAK GUNA USAHA YANG BERADA DIATAS HAK PENGELOLAAN YANG BERASAL DARI HAK ULAYAT

 

KRA MJ WIDIJATMOKO

LISZA NURCHAYATIE

 

 

 

Pembebanan Hak Tanggungan (HT) pada objek yang cukup kompleks yaitu pads Hak Guna Usaha (HGU) di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) yang berasal dari Tanah Ulayat cukup menarik untuk dilakukan. Penulis pada kesempatan ini melakukan analisa singkat terhadap hal tersebut.

 

Analisis Hukum : Pembebanan Hak Tanggungan di Atas HGU-HPL Masyarakat Hukum Adat.

 

Struktur kepemilikan ini melibatkan tiga lapisan subjek hukum: Masyarakat Hukum Adat (pemilik asal), Pemegang HPL(biasanya Pemerintah Daerah atau Badan Bank Tanah), dan Pemegang HGU (Investor/Badan Hukum).

1. Landasan Konstitusional dan Sektoral

● Pasal 18B ayat (2) UUD 1945: Pengakuan kesatuan masyarakat hukum adat.

● UU No. 4 Tahun 1996 (UUHT): Mengatur bahwa HGU dapat dibebani Hak Tanggungan.

● UU No. 6 Tahun 2023 (UU Cipta Kerja) & PP No. 18 Tahun 2021: Mengatur pemberian hak atas tanah di atas HPL.

● Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2019: Tata cara penatausahaan tanah ulayat.

2. Persyaratan, Tata Cara, dan Prosedur

Pemberian jaminan ini tidak dapat dilakukan secara langsung tanpa melibatkan pemegang HPL dan representasi masyarakat adat.

A. Persyaratan Utama

1. Sertifikat Asli HGU : Harus masih berlaku dan terdaftar di Kantor Pertanahan.

2. Surat Persetujuan Pemegang HPL : Berdasarkan Pasal 40 PP 18/2021, HGU di atas HPL hanya dapat diagunkan jika mendapat persetujuan tertulis dari pemegang HPL.

3. Perjanjian Pemanfaatan Tanah (PPT) : Adanya kesepakatan antara pemegang HPL dan pemegang HGU yang mengatur jangka waktu dan kewajiban.

4. Rekomendasi Masyarakat Adat : Jika HPL tersebut baru akan dikonversi, bukti pelepasan hak ulayat atau perjanjian kerja sama dengan masyarakat adat (misalnya skema bagi hasil) menjadi syarat mutlak keabsahan asal-usul hak.

B. Tahapan Prosedur

1. Pengecekan (Due Diligence) : Memastikan status HGU tidak dalam sengketa dan durasi HGU masih mencukupi masa tenor kredit (minimal sisa 2-5 tahun setelah kredit lunas).

2. Persetujuan Pemegang HPL : Debitur mengajukan permohonan izin menjaminkan kepada pemilik HPL.

3. Pembuatan APHT : Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT.

○ Catatan: PPAT wajib mencantumkan klausul persetujuan pemegang HPL dalam akta.

4. Pendaftaran di Kantor Pertanahan : Pendaftaran melalui sistem HT Elektronik untuk menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan.

3. Risiko Hukum Bagi Kreditur (Bank)

Kreditur menghadapi risiko yang lebih tinggi dibandingkan HT pada tanah Hak Milik biasa karena sifat haknya yang menumpang (strata-title-like).

 

Jenis Risiko	Penjelasan Ilmiah/Hukum
Risiko Eksekusi	Jika debitur wanprestasi, eksekusi lelang memerlukan izin/koordinasi dengan pemegang HPL. Pemenang lelang hanya meneruskan sisa jangka waktu HGU yang ada.
Risiko Hapusnya Hak	HGU hapus karena jangka waktu berakhir atau dicabut karena penelantaran. Jika HGU hapus, secara hukum HT ikut hapus (aksesoir), sehingga Bank kehilangan jaminan kebendaan.
Gugatan Masyarakat Adat	Jika proses pelepasan tanah ulayat ke HPL dianggap tidak sah atau kompensasi tidak dibayar, masyarakat adat dapat menggugat pembatalan HGU.
Pembatalan HPL	Jika pemegang HPL melanggar kewajiban administratif, HPL dapat dibatalkan oleh menteri, yang berdampak sistemik pada HGU di atasnya.

 

4. Kesimpulan dan Strategi Mitigasi

Secara ilmiah, HGU di atas HPL Tanah Ulayat adalah objek jaminan yang sah, namun memiliki kerentanan pada aspek kontinuitas hak.

 

Rekomendasi Mitigasi untuk Kreditur :

 

1. Klausul Perpanjangan : Mewajibkan debitur melakukan perpanjangan HGU jauh sebelum masa berlaku habis (minimal 2 tahun sebelumnya).

 

2. Tripartite Agreement : Membuat perjanjian antara Bank, Debitur, dan Pemegang HPL yang menyatakan bahwa jika terjadi eksekusi, pemegang HPL akan memberikan izin kepada pemenang lelang baru.

 

3. Asuransi Kredit : Menutup celah risiko administratif dengan perlindungan asuransi yang memadai.

 

mjw - Lz : jkt 022026