APAKAH TIDAK BERLAKUNYA SURAT-SURAT TANAH EX HAK MILIK ADAT (GIRIK/PIPIL/PETUK D/LETTER C/DLL) MENGAKIBATKAN PPAT DILARANG MEMBUAT AKTA PPAT YANG MENTRAKSAKSIKAN TANAH EX HAK MILIK ADAT ?

 APAKAH TIDAK BERLAKUNYA SURAT-SURAT TANAH EX HAK MILIK ADAT (GIRIK/PIPIL/PETUK D/LETTER C/DLL) MENGAKIBATKAN PPAT DILARANG MEMBUAT AKTA PPAT YANG MENTRAKSAKSIKAN TANAH EX HAK MILIK ADAT ?

 

Berikut adalah kajian analisis hukum mengenai kedudukan surat tanah bekas Hak Milik Adat dan implikasinya terhadap kewenangan PPAT dalam pembuatan akta PPAT pasca pemberlakukan PP 18/2021 di bulan Februari 2026.

Analisis Hukum : Status Girik dan Kewenangan PPAT dalam Peralihan Hak

Dasar perdebatan ini muncul pasca diberlakukannya Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 dan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 yang menyatakan bahwa alat bukti tertulis hak lama (Girik/Letter C/dll) dinyatakan tidak berlaku lagi sebagai alat bukti kepemilikan, melainkan hanya sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah.

1. Status Hukum Girik sebagai Alat Bukti

Secara yuridis, Girik/Letter C bukanlah sertifikat (tanda bukti hak), melainkan bukti pembayaran pajak (fiskaal) yang menunjukkan penguasaan fisik secara adat.

 

● Pasal 96 PMNA/Ka. BPN No. 3/1997 : Sebelumnya mengakui surat-surat ini sebagai bukti hak lama.

 

● Pasal 95 ayat (1) PM ATR/BPN No. 16/2021 : Menegaskan bahwa bukti hak lama tersebut kini hanya berfungsi sebagai petunjuk untuk pendaftaran tanah secara sporadik, bukan lagi bukti kepemilikan mutlak.

2. Larangan Pembuatan Akta oleh PPAT/PPATS

Apakah kondisi ini melarang PPAT membuat akta jual beli (AJB)? Jawabannya adalah Ya, secara prosedural PPAT dilarang mentransaksikan tanah yang belum bersertifikat, kecuali dalam kondisi tertentu yang diatur ketat.

 

Aspek	Ketentuan Hukum	Konsekuensi
Objek Akta	Pasal 39 ayat (1) huruf a PP 24/1997	PPAT dilarang membuat akta jika tanah belum terdaftar (kecuali disertai surat keterangan kepala kantor pertanahan).
Keabsahan Data	Pasal 39 ayat (1) huruf g PP 24/1997	PPAT dilarang membuat akta jika objek haknya sedang dalam sengketa atau tidak jelas statusnya.
Kebijakan Terbaru	PP 18/2021	Karena Girik hanya jadi "petunjuk", maka peralihan hak tidak bisa dilakukan langsung via AJB PPAT sebelum dilakukan pendaftaran pertama kali.

 

3. Mengapa PPAT Tidak Boleh Melakukan "AJB Girik"?

1. Kepastian Hukum : Tanpa sertifikat, PPAT tidak dapat memastikan apakah tanah tersebut sudah pernah dialihkan, diagunkan, atau tumpang tindih dengan hak lain.

 

2. Sanksi Administratif : PPAT yang nekat membuat AJB atas tanah girik tanpa melalui prosedur pendaftaran tanah dapat dikenakan sanksi pemberhentian (Pasal 62 PP 37/1998).

3. Fungsi PPAT : Tugas PPAT adalah membantu pendaftaran tanah. Jika tanahnya belum terdaftar (baru ada Girik), maka langkah hukum yang benar adalah Pendaftaran Tanah Pertama Kali, bukan langsung jual beli di hadapan PPAT seolah-olah tanah tersebut sudah bersertifikat.

 

Dengan berlakunya PP 10/1961 yang kemudian diubah dengan PP 24/1997 dan diperkuat dengan PP 18/2021, dimana diatur adanya kewajiban pendaftaran tanah terhadap seluruh bidang tanah di Indonesia, maka sebenarnya sejak saat itu, PPAT dilarang membuat akta PPAT yang mentraksaksikan tanah-tanah ex hak milik adat tanpa disertipikatkan terlebih dahulu. Kewajiban pendaftaran tanah tersebut menimbulkan kewajiban untuk melakukan pensertipikatan terhadap seluruh bidang tanah. Akan tetapi karena beberapa peraturan yang lain mengakui dan memperbolehkan dilakukan transaksi terhadap tanah ex hak milik adat, dan bahkan dalam blanko akta PPAT tentang peralihan gak (akta jual beli, akta tukar menukar, akta hibah, akta pemasukan ke dalam perusahaan, dan akta pembagian hak bersama)  yang diatur dalam Perkaban 8/2012 memberi ruang transaksi peralihan tanah ex hak milik adat dengan adanya rusng klausula untuk itu, maka diartikan hal tersebut dapat dilakujan. Tetapi dengan berlakunya PP 18/2021 sebagaimana diuraikan di atas, maka mulai Februari 2026 para PPAT DILARANG UNTUK MEMBUAT AKTA PPAT YANG MENTRANSAKSIKAN TANAH EX HAK MILIK ADAT, sehingga tanah hak milik adat yang akan ditransaksikan harus DISERTIPIKATKAN TERLEBIH DAHULU.

 

Tidak berlakunya Girik/Letter C sebagai alat bukti kepemilikan mengakibatkan PPAT dan PPATS secara hukum dilarangmembuat Akta Jual Beli (AJB) untuk peralihan hak secara langsung.

 

Peralihan hak atas tanah adat saat ini harus menempuh jalur :

1. Pendaftaran Tanah Pertama Kali (Konversi) oleh pemilik asal untuk diterbitkan sertifikat.

2. Setelah sertifikat terbit, baru PPAT berwenang membuat Akta Jual Beli.

 

Catatan Penting : Praktik "bawah tangan" atau penggunaan "Akta Oper Alih Hak" di hadapan Notaris (bukan PPAT) sering dilakukan, namun hal ini memiliki risiko hukum tinggi dan tidak memberikan jaminan bisa dilakukan pendaftaran di Kantor Pertanahan.

 

 

Selamjutnya untuk Langkah-langkah prosedural bagi pemegang Girik/Letter C agar tanahnya dapat ditransaksikan secara legal di hadapan PPAT pada dasarnya adalah melalui proses Pendaftaran Tanah Pertama Kali (Konversi) dan sejak berlakunya PP No. 18 Tahun 2021, surat girik tidak lagi berfungsi sebagai bukti kepemilikan mutlak, melainkan hanya sebagai petunjuk untuk memohon hak (Sertifikat). 

 

Berikut adalah tahapan sistematisnya :

 

Tahap 1 : Pengurusan Dokumen di Kantor Desa/Kelurahan

Sebelum ke kantor pertanahan (BPN), pemegang girik harus memvalidasi riwayat tanahnya di tingkat desa. Dokumen yang harus disiapkan :

 

●   Surat Keterangan Riwayat Tanah : Menjelaskan kronologi kepemilikan tanah dari awal hingga pemegang saat ini.

 

●   Surat Keterangan Tidak Sengketa : Pernyataan dari Kepala Desa/Lurah bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa dengan pihak lain.

 

●   Surat Pernyataan Penguasaan Fisik (Sporadik) :Pernyataan bahwa pemohon telah menguasai tanah tersebut secara fisik selama minimal 20 tahun atau lebih secara terus-menerus.

 

●   Fotokopi Girik/Letter C/Pipil : Yang telah dilegalisir oleh pejabat berwenang (Kepala Desa/Lurah).

Tahap 2 : Permohonan Sertifikasi ke Kantor Pertanahan (BPN)

Setelah dokumen desa lengkap, pemohon mengajukan pendaftaran tanah secara Sporadik (mandiri) atau melalui program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap) jika tersedia.

 

1.  Pengajuan Formulir : Mengisi formulir permohonan di loket BPN.

 

2.  Pengukuran (Cadastral) : Petugas BPN akan turun ke lapangan untuk mengukur batas-batas tanah. Hasilnya berupa Surat Ukur.

 

3.  Pengumuman (Data Fisik & Yuridis) : BPN akan mengumumkan permohonan tersebut di kantor pertanahan dan kantor desa selama 30 hari. Tujuannya agar pihak yang merasa keberatan dapat mengajukan sanggahan.

 

4.  Penerbitan SK Hak : Jika tidak ada sanggahan, BPN akan menerbitkan Surat Keputusan (SK) Pemberian Hak.

 

5.  Pembayaran BPHTB : Pemohon wajib membayar Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) berdasarkan NJOP/Harga pasar.

 

6.  Penerbitan Sertifikat (SHM) : BPN membukukan hak tersebut dan menerbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM).

Tahap 3: Transaksi di Hadapan PPAT

Setelah Sertifikat (SHM) terbit dan nama pemilik sudah tercantum secara resmi di buku tanah BPN, barulah PPAT/PPATS berwenang menjalankan fungsinya.

 

●   Pengecekan Sertifikat : PPAT akan mengecek keaslian sertifikat ke BPN (kini dilakukan secara elektronik/HT-el).

 

●   Pembuatan AJB (Akta Jual Beli) : Penjual dan Pembeli menandatangani AJB di hadapan PPAT.

 

●   Balik Nama : PPAT mendaftarkan AJB tersebut ke BPN untuk proses balik nama dari pemilik lama ke pembeli.

Ringkasan Prosedur : 

Status Tanah	Media Transaksi	Keabsahan di BPN
Masih Girik	Kuitansi / Akta Notaris (Pelepasan Hak)	Tidak Bisa Balik Nama Langsung
Proses Konversi	Permohonan SK Hak	Tahap Transisi
Sudah Sertifikat	AJB PPAT	Bisa Balik Nama & Legalitas Mutlak

 

Penting: Jika Anda memaksakan transaksi tanah girik hanya dengan kuitansi atau akta pelepasan hak di Notaris tanpa pendaftaran ke BPN, pembeli tidak akan memiliki perlindungan hukum yang kuat dan tidak bisa menjaminkan tanah tersebut ke Bank (Hak Tanggungan).

 

 

mj widijatmoko - jkt