Eksistensi Kewenangan Notaris dan PPAT dalam Pembuatan Akta Tanah Bekas Hak Milik Adat Serta Mekanisme Konversi Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021

Eksistensi Kewenangan Notaris dan PPAT dalam Pembuatan Akta Tanah Bekas Hak Milik Adat Serta Mekanisme Konversi Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021

 

 

Dr KRA MJ Widijatmoko Wreksonegoro SH SpN

Dr (candidat) Lisza Nurchayatie SH MKn

 

 

 

Transformasi fundamental dalam hukum agraria Indonesia saat ini sedang berlangsung melalui pemberlakuan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Peraturan ini, yang lahir sebagai instrumen pelaksana dari Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 dan ditetapkan menjadi Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023), membawa implikasi yang sangat luas terhadap sistem administrasi pertanahan nasional. Salah satu aspek yang paling krusial dan mengundang perdebatan di kalangan praktisi hukum, akademisi, serta pejabat umum seperti Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah mengenai reorganisasi status hukum alat bukti kepemilikan tanah lama atau yang dikenal sebagai tanah bekas hak milik adat, seperti Girik, Pipil, Letter C, dan Petuk D.

 

Kebijakan ini menetapkan batas waktu transisi yang sangat spesifik, yakni lima tahun sejak berlakunya peraturan tersebut, yang jatuh pada tanggal 2 Februari 2026. Pasca batas waktu tersebut, dokumen-dokumen administratif perpajakan masa lalu tersebut tidak lagi diakui sebagai alat bukti kepemilikan hak atas tanah yang sah, melainkan hanya berfungsi sebagai petunjuk dalam proses pendaftaran tanah untuk pertama kali. Hal ini secara otomatis menimbulkan pertanyaan mendasar mengenai legitimasi dan kewenangan hukum Notaris serta PPAT dalam memproses perbuatan hukum terkait tanah-tanah tersebut. Apakah akta-akta yang dibuat berdasarkan alat bukti yang telah terdegradasi statusnya masih memiliki kekuatan hukum mengikat, dan bagaimana peranan para pejabat ini dalam menavigasi proses konversi tanah adat menjadi tanah bersertifikat elektronik di era digitalisasi pertanahan.

 

1. Evolusi Yuridis dan Analisis Ilmiah Alat Bukti Tanah Bekas Hak Milik Adat.

 

Secara historis, keberadaan Girik, Letter C, Petuk D, dan Pipil dalam sistem hukum Indonesia merupakan residu dari sistem administrasi pertanahan kolonial yang bersifat dualistik. Sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Indonesia mengenal pemisahan antara tanah yang tunduk pada hukum Barat (biidj recht) dan tanah yang tunduk pada hukum adat. Tanah adat pada masa itu dikelola melalui pencatatan di tingkat desa yang lebih bersifat fiskal daripada yuridis. Dokumen-dokumen seperti Letter C pada dasarnya adalah buku pendaftaran pajak tanah atau fiscus cadaster yang digunakan oleh pemerintah kolonial Belanda dan kemudian dilanjutkan oleh pemerintah Indonesia untuk menarik pajak hasil bumi.

 

Masyarakat secara sosiologis telah lama menganggap dokumen pajak ini sebagai bukti kepemilikan yang mutlak. Namun, secara ilmiah dan yuridis murni, dokumen-dokumen tersebut tidak memiliki elemen-elemen kepastian hukum yang dipersyaratkan dalam pendaftaran tanah modern. Elemen-elemen yang hilang meliputi data yuridis yang akurat mengenai riwayat pengalihan hak, batas-batas fisik yang diukur secara kadastral, serta transparansi mengenai beban-beban hukum (seperti sita atau jaminan) yang mungkin ada di atas tanah tersebut. UUPA sebenarnya telah berupaya melakukan unifikasi dengan mewajibkan pendaftaran tanah, namun dalam praktiknya, pengakuan terhadap dokumen adat ini terus berlanjut sebagai "alas hak" selama lebih dari enam dekade.

 

Pemberlakuan PP 18/2021 menandai diterapkannya doktrin rechtsverwerking atau pelepasan hak karena daluwarsa atau pengabaian secara administratif. Pemerintah memandang bahwa masa transisi selama 60 tahun sudah lebih dari cukup untuk melakukan konversi hak. Oleh karena itu, kebijakan untuk menetapkan batas waktu hingga Februari 2026 merupakan upaya negara untuk memaksa subjek hukum agar bersikap aktif-konstitutif dalam melindungi hak-hak mereka melalui pendaftaran tanah yang resmi. Dengan berakhirnya pengakuan terhadap Girik sebagai bukti kepemilikan, negara bermaksud menutup celah bagi praktik mafia tanah yang sering memanfaatkan lemahnya administrasi desa dan manipulasi buku Letter C untuk melakukan penyerobotan lahan atau penerbitan sertifikat ganda.

 

-Perbandingan Kekuatan Pembuktian Alat Bukti Tanah dalam Arsitektur Hukum Pertanahan

Parameter Perbandingan	Status Sebelum PP 18/2021	Status Pasca  2 Februari 2026
Sifat Dokumen Girik/Letter C	Diakui sebagai "Alas Hak" (Bukti Awal Kepemilikan)	Didegradasi menjadi "Petunjuk" (Bukan Alat Bukti Kepemilikan)
Legitimasi AJB PPAT	Dapat diproses sebagai dasar pendaftaran tanah pertama kali	Tidak dapat diproses sebagai dasar pendaftaran tanpa proses pengakuan hak
Kekuatan Pembuktian di Pengadilan	Bukti permulaan yang cukup kuat jika didukung saksi	Bukti tertulis yang sangat lemah; hanya sebagai petunjuk lokasi
Dasar Pendaftaran Tanah	Langsung menggunakan dokumen asli bekas hak milik adat	Harus disertai Surat Pernyataan Penguasaan Fisik (Sporadik)
Peranan Desa/Kelurahan	Mengeluarkan Surat Keterangan Riwayat Tanah sebagai validasi	Memberikan keterangan untuk kepentingan pendaftaran, bukan pengalihan

 

Analisis terhadap tabel di atas menunjukkan adanya pergeseran paradigma dari sistem publikasi negatif yang bersifat moderat menuju arah publikasi yang lebih menjamin kepastian data fisik dan yuridis secara mutlak. Setelah Februari 2026, dokumen adat kehilangan daya pembuktiannya sebagai instrumen kepemilikan, yang berarti pemegang dokumen tersebut tidak lagi memiliki "hak yang sempurna" di mata hukum publik pertanahan hingga mereka melakukan proses konversi.

 

2. Mempertanyakan Kewenangan Hukum Notaris dan PPAT dalam Pembuatan Akta Pasca Februari 2026.

 

Kewenangan Notaris dan PPAT merupakan dua entitas yang berbeda namun saling bersinggungan dalam praktik pertanahan. Notaris, berdasarkan Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN), adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan. Sementara itu, PPAT, berdasarkan PP 37/1998, memiliki tugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun.

a. Dilema Legitimasi Pembuatan AJB atas Tanah Girik

Persoalan krusial muncul ketika PPAT diminta membuat Akta Jual Beli (AJB) atas tanah yang alas haknya berupa Girik atau Letter C setelah batas waktu Februari 2026 terlampaui. Secara normatif, objek yang dapat dibuatkan akta oleh PPAT adalah hak atas tanah yang sudah terdaftar. Namun, melalui peraturan menteri pertanahan sebelumnya, PPAT juga diberikan ruang untuk membuat akta atas tanah yang belum terdaftar guna kepentingan pendaftaran tanah untuk pertama kali. Dengan berlakunya Pasal 96 PP 18/2021, ruang ini secara hukum menjadi sangat sempit bahkan tertutup.

 

Pertama, jika PPAT tetap membuat AJB atas tanah Girik pasca 2026, akta tersebut akan mengalami cacat substansial karena berlandaskan pada alat bukti yang secara hukum sudah dinyatakan "tidak berlaku" sebagai bukti kepemilikan. Akta PPAT tersebut tidak akan bisa didaftarkan di Kantor Pertanahan karena sistem pendaftaran tanah elektronik akan menolak alas hak yang sudah tidak diakui. Hal ini berimplikasi pada hilangnya daya eksekutorial administratif dari akta yang dibuat oleh PPAT tersebut.

 

Kedua, risiko malpraktik jabatan bagi PPAT menjadi sangat tinggi. Sebagai pejabat yang harus menerapkan prinsip kehati-hatian (due diligence), PPAT yang memproses peralihan hak atas objek yang secara hukum bukti kepemilikannya sudah terdegradasi dapat dianggap melakukan kelalaian serius. PPAT bertanggung jawab memastikan bahwa para pihak yang menghadap adalah benar-benar pemilik sah. Jika Girik tidak lagi diakui sebagai bukti sah, maka PPAT tidak lagi memiliki dasar hukum yang kuat untuk memverifikasi siapa "pemilik sah" dari tanah tersebut.

b. Pergeseran Kewenangan Notaris dalam Akta Pelepasan Hak dan Sporadik

Berbeda dengan PPAT yang terikat pada pendaftaran tanah, Notaris memiliki kewenangan yang lebih fleksibel melalui Pasal 15 ayat (2) huruf f UUJN yang memperbolehkan Notaris membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan. Namun, kewenangan ini tidak boleh bertentangan dengan hukum sektoral pertanahan. Pasca Februari 2026, Notaris tidak lagi disarankan membuat Akta Jual Beli untuk tanah girik, melainkan perannya bergeser pada pembuatan Akta Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (Sporadik) atau Akta Pelepasan Hak.

 

Dalam konteks konversi, Notaris berwenang untuk mengautentikasi pernyataan dari seseorang yang menyatakan bahwa ia telah menguasai fisik suatu bidang tanah secara terus-menerus selama 20 tahun atau lebih dengan itikad baik. Akta sporadik ini menjadi instrumen pengganti Girik yang telah mati status hukumnya. Notaris harus memastikan bahwa pernyataan tersebut didukung oleh dua orang saksi yang mengetahui riwayat tanah tersebut, guna menghindari klaim palsu. Kegagalan Notaris dalam melakukan verifikasi lapangan atau riwayat tanah dalam akta sporadik ini dapat berujung pada tuntutan pidana memberikan keterangan palsu ke dalam akta autentik sebagaimana diatur dalam Pasal 266 KUHP.

 

3. Peranan Strategis Notaris dan PPAT dalam Konversi Tanah Bekas Hak Milik Adat.

 

Peranan Notaris dan PPAT dalam masa pasca-transisi 2026 tidak menghilang, melainkan bertransformasi menjadi fasilitator dan verifikator dalam proses konversi tanah adat menjadi bersertifikat. Pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menegaskan bahwa hak masyarakat tidak hilang selama tanah tersebut dikuasai secara fisik. Dalam konteks ini, Notaris dan PPAT menjadi jembatan antara masyarakat yang memiliki dokumen lama dengan birokrasi pendaftaran tanah yang semakin terdigitalisasi.

-Pendampingan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) dan Sporadik

PPAT dan Notaris berperan vital dalam membantu masyarakat mengurus pendaftaran tanah melalui jalur PTSL maupun pendaftaran sporadik. Langkah-langkah teknis yang melibatkan peran kedua pejabat ini meliputi :

 

1. Validasi Dokumen Petunjuk : Notaris berperan dalam melakukan audit terhadap dokumen Girik atau Letter C yang kini hanya berstatus sebagai petunjuk. Audit ini meliputi pencocokan data di buku desa dengan fisik tanah serta identitas pemegang hak asli guna memastikan tidak ada tumpang tindih.

 

2. Pembuatan Akta Riwayat Tanah : Karena Girik tidak lagi berlaku sebagai bukti, Notaris dapat menyusun akta yang merekam secara kronologis peralihan-peralihan hak yang pernah terjadi secara adat di masa lalu. Akta ini memberikan dasar bagi Panitia Pemeriksaan Tanah (Panitia A) dari BPN untuk melakukan penelitian data yuridis.

 

3. Penyelesaian Tanah Warisan: Banyak tanah Girik yang masih atas nama kakek atau nenek yang sudah meninggal dunia. Di sini, Notaris berperan dalam pembuatan Akta Keterangan Hak Mewaris atau Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) yang menjadi syarat mutlak untuk melakukan pendaftaran tanah pertama kali atas nama para ahli waris.

b. Alur Kerja Pejabat Umum dalam Proses Konversi Pasca 2026

Tahapan Konversi	Aksi yang Dilakukan  Notaris / PPAT	Produk Hukum / Output
Identifikasi Alas Hak	Memverifikasi Girik/Letter C sebagai data historis (petunjuk pendaftaran)	Laporan Verifikasi Dokumen Lama
Formalisasi Penguasaan	Membuat Akta Pernyataan Penguasaan Fisik (Sporadik) sesuai PP 18/2021	Akta Notariil Sporadik
Legalitas Subjek	Menyelesaikan urusan kewarisan jika pemilik asal sudah wafat	Akta Waris / APHB
Proses Administrasi	Mengoordinasikan pembayaran BPHTB dan PPh melalui sistem elektronik	Bukti Setor Pajak (e-SSP / e-BPHTB)
Pendaftaran di Kantah	Bertindak sebagai kuasa atau pembimbing dalam permohonan sertifikat	Tanda Terima Permohonan Sertifikat

 

Peran ini menuntut integritas tinggi. Pasca 2026, Notaris dan PPAT harus menolak permintaan pembuatan AJB atas tanah Girik jika para pihak tidak mau menempuh jalur konversi terlebih dahulu. Tindakan tetap memproses AJB Girik tidak hanya melanggar peraturan pemerintah, tetapi juga memberikan janji kepastian hukum yang semu kepada masyarakat karena akta tersebut tidak akan pernah bisa ditingkatkan menjadi sertifikat tanpa melalui proses pengakuan hak yang dipersyaratkan oleh Pasal 96 PP 18/2021.

4. Analisis Hukum Mengenai Hak Pengelolaan (HPL) dan Tanah Ulayat dalam PP 18/2021

PP 18/2021 juga membawa terobosan ilmiah dengan memperjelas kedudukan Hak Pengelolaan (HPL) yang dapat berasal dari tanah negara maupun tanah ulayat masyarakat hukum adat (MHA). Ini merupakan bentuk pengakuan negara terhadap eksistensi hukum adat dalam kerangka administrasi pertanahan nasional yang modern.

a. Mekanisme Pengakuan Tanah Ulayat sebagai HPL

Masyarakat hukum adat yang masih eksis dapat mendaftarkan tanah ulayatnya untuk mendapatkan sertifikat HPL atas nama MHA tersebut. Proses ini melibatkan identifikasi oleh pemerintah daerah yang kemudian diikuti dengan pendaftaran di Kantor Pertanahan. Peranan Notaris dalam hal ini sangat krusial, terutama ketika MHA akan melakukan kerja sama pemanfaatan tanah ulayat tersebut dengan pihak ketiga (investor).

Pemegang HPL (MHA) diberikan kewenangan untuk menyerahkan bagian-bagian tanah HPL kepada pihak ketiga dengan pemberian hak atas tanah berupa Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai. Kerja sama ini wajib dituangkan dalam Perjanjian Pemanfaatan Tanah (PPT) yang dibuat di hadapan Notaris. Akta ini harus memuat secara detail mengenai jangka waktu, tarif atau uang wajib tahunan yang harus dibayarkan kepada masyarakat adat, serta syarat-syarat pengembalian tanah setelah masa berlaku hak berakhir.

b. Struktur Analitis Perjanjian Pemanfaatan Tanah HPL Adat

Komponen Akta	Penjelasan Analitis dan  Implikasi Hukum
Kompetensi Subjek	Verifikasi terhadap kepengurusan lembaga adat (MHA) yang sah sesuai Keputusan Kepala Daerah.
Ruang Lingkup Lahan	Deskripsi batas koordinat yang telah dipetakan secara partisipatif oleh BPN dan MHA.
Pemberian Hak Derivatif	Klausul mengenai pemberian persetujuan pemegang HPL untuk terbitnya HGB di atas HPL.
Proteksi Hak Adat	Ketentuan bahwa pemanfaatan tanah tidak boleh menghilangkan akses masyarakat adat ke tempat keramat atau sumber daya vital.
Mekanisme Perpanjangan	Syarat-syarat tertulis yang harus dipenuhi investor untuk mendapatkan rekomendasi perpanjangan HGB.

 

Notaris dalam hal ini bertindak sebagai penyeimbang kepentingan antara kebutuhan investasi pihak ketiga dengan perlindungan hak-hak tradisional masyarakat adat. Tanpa akta perjanjian yang kuat, hak-hak masyarakat adat rentan terabaikan ketika tanah mereka diserahkan pemanfaatannya kepada korporasi besar.

 

5. Studi Kasus dan Yurisprudensi : Implikasi Sengketa Hak Atas Tanah di Atas HPL.

 

Dinamika hubungan hukum antara HPL dan hak atas tanah di atasnya (HGB/HP) sering kali berujung pada sengketa hukum yang kompleks. Pemahaman terhadap yurisprudensi Mahkamah Agung menjadi sangat penting bagi Notaris dan PPAT dalam memberikan nasihat hukum kepada klien mereka.

a. Sengketa PT Maspion dan Pemerintah Kota Surabaya

Kasus sengketa perpanjangan HGB di atas HPL antara PT Maspion dan Pemkot Surabaya memberikan pelajaran berharga mengenai sifat derivatif dari HGB di atas HPL. Meskipun PT Maspion memiliki hak prioritas perpanjangan berdasarkan perjanjian lama, Mahkamah Agung dalam beberapa tingkat peradilan menekankan bahwa pemegang HPL memiliki kewenangan diskresioner untuk tidak memberikan persetujuan perpanjangan jika tanah tersebut akan digunakan untuk kepentingan publik oleh pemerintah daerah.

 

Implikasi bagi Notaris dan PPAT dari kasus ini adalah bahwa dalam setiap pembuatan akta peralihan atau pembebanan HGB di atas HPL, harus dipastikan adanya persetujuan tertulis dari pemegang HPL yang masih berlaku. Kelalaian PPAT dalam memproses AJB tanpa persetujuan pemegang HPL akan mengakibatkan akta tersebut batal demi hukum atau setidaknya tidak dapat didaftarkan, sehingga menimbulkan kerugian bagi pembeli yang beritikad baik.

b. Konflik Lahan Hotel Sultan (PT Indobuildco) vs Pemerintah

Kasus Hotel Sultan menegaskan bahwa ketika jangka waktu HGB berakhir dan permohonan pembaruan hak ditolak oleh pemegang HPL (Kemensetneg), maka secara otomatis tanah tersebut kembali ke dalam penguasaan penuh pemegang HPL sebagai aset negara. Mahkamah Agung melalui berbagai putusan Peninjauan Kembali (PK) menolak klaim PT Indobuildco yang menganggap HGB mereka berdiri secara mandiri di atas tanah negara. Fakta hukum menunjukkan adanya penyalahgunaan wewenang oleh pejabat pertanahan di masa lalu yang menerbitkan perpanjangan tanpa persetujuan pemegang HPL, yang berujung pada konsekuensi pidana.

 

Kasus-kasus ini membuktikan bahwa Notaris dan PPAT harus sangat teliti dalam memeriksa warkah-warkah tanah yang berkaitan dengan HPL. Mereka harus mampu menjelaskan kepada klien bahwa kepemilikan HGB di atas HPL bersifat terbatas dan sangat bergantung pada hubungan kontraktual dengan pemegang HPL, yang berbeda dengan SHM di atas tanah milik sendiri.

 

6. Analisis Risiko Malpraktik Notaris dan PPAT dalam Transisi Pendaftaran Tanah Elektronik

Transformasi menuju sistem pendaftaran tanah elektronik yang diamanatkan oleh PP 18/2021 dan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 1 Tahun 2021 menuntut Notaris dan PPAT untuk mengubah pola kerja mereka. Risiko hukum tidak lagi hanya muncul dari kesalahan substansi akta, tetapi juga dari kesalahan prosedural dalam sistem digital.

a. Mitigasi Risiko dalam Pembuatan Akta Sporadik

Dalam pembuatan Akta Pernyataan Penguasaan Fisik (Sporadik) pasca Februari 2026, Notaris menghadapi risiko dituduh memfasilitasi "mafia tanah" jika ternyata tanah yang dinyatakan dikuasai tersebut adalah milik orang lain atau tanah negara. Beberapa strategi mitigasi yang harus dilakukan meliputi :

 

1. Pemeriksaan Lapangan Mandiri : Meskipun Notaris bukan petugas ukur, sangat disarankan bagi Notaris untuk memastikan keberadaan objek tanah dan memastikan tidak ada sengketa fisik (seperti pemagaran oleh pihak lain) sebelum meresmikan akta pernyataan.

 

2. Triangulasi Data: Notaris harus mencocokkan data Girik/Letter C yang dibawa pemohon dengan data yang ada di Kantor Kelurahan. Jika terdapat perbedaan data, Notaris wajib menolak pembuatan akta hingga data tersebut disinkronkan melalui berita acara klarifikasi dari desa/kelurahan.

 

3. Klausul Pertanggungjawaban: Dalam akta sporadik, Notaris harus mencantumkan klausul tegas bahwa segala konsekuensi hukum, baik perdata maupun pidana, atas ketidakbenaran pernyataan penguasaan fisik tersebut menjadi tanggung jawab penuh pemohon dan saksi-saksi, serta membebaskan Notaris dari segala tuntutan jika di kemudian hari ditemukan bukti sebaliknya.

b. Efektivitas Digitalisasi dalam Menekan Risiko Sertifikat Ganda

Digitalisasi pertanahan melalui e-sertifikat bertujuan untuk menghilangkan tumpang tindih lahan yang sering terjadi pada tanah-tanah berbasis Girik. PPAT berperan penting dalam proses validasi data fisik (ploting) sebelum perbuatan hukum dilakukan. Dengan sistem elektronik, PPAT dapat melihat secara real-time apakah objek yang akan diperjualbelikan sudah terdaftar atau tumpang tindih dengan bidang lain. Keberanian PPAT untuk menolak transaksi yang data digitalnya bermasalah adalah kunci dalam menciptakan kepastian hukum di masa depan.

 

7. Dampak Sosial dan Ekonomi Degradasi Girik Serta Strategi Antisipasinya.

 

Penghapusan Girik sebagai alat bukti kepemilikan pada tahun 2026 membawa dampak sosiologis yang besar, terutama bagi masyarakat ekonomi lemah di pedesaan yang menganggap biaya sertifikasi tanah sangat mahal. Ketidakmampuan masyarakat melakukan konversi dapat menyebabkan "kematian perdata" atas aset tanah mereka, di mana tanah tersebut tidak memiliki nilai ekonomi di pasar formal (tidak bisa dijual melalui PPAT atau dijadikan agunan bank).

a. Peranan Notaris/PPAT dalam Memberikan Layanan Pro-Bono dan Sosialisasi

Notaris dan PPAT memiliki tanggung jawab sosial untuk membantu masyarakat dalam proses konversi ini. Beberapa langkah yang dapat diambil meliputi :

 

● Pemberian Keringanan Biaya: Pejabat umum dapat memberikan keringanan honorarium pembuatan akta-akta terkait pendaftaran tanah pertama kali (seperti akta waris atau sporadik) bagi masyarakat kurang mampu, sejalan dengan fungsi sosial jabatan Notaris.

 

● Sosialisasi Program PTSL: Notaris dan PPAT harus aktif berkolaborasi dengan Kantor Pertanahan dan Pemerintah Desa untuk mensosialisasikan bahwa program PTSL adalah kesempatan emas bagi pemilik tanah Girik untuk mengamankan hak mereka dengan biaya yang minimal sebelum batas waktu 2026 berakhir.

 

● Advokasi Kebijakan Pajak: Notaris dan PPAT melalui organisasinya (INI dan IPPAT) dapat mengadvokasi pemerintah daerah untuk memberikan insentif berupa pembebasan atau pengurangan BPHTB bagi pendaftaran tanah pertama kali dari bekas hak milik adat, karena sering kali beban pajak ini yang menghambat masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya.

b. Analisis Nilai Ekonomi Tanah Pasca Konversi

Status Tanah	Aksesibilitas Kredit Perbankan	Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Pasar	Kepastian Hukum dari Penyerobotan
Girik (Pasca 2026)	Tidak dapat dijadikan agunan	Turun drastis (hanya laku di pasar bawah tangan)	Sangat Rendah; rentan klaim sepihak
Sertifikat Elektronik	Sangat Tinggi (Hipotek/Hak Tanggungan)	Tinggi; mengikuti harga pasar formal	Sangat Tinggi; data tersimpan di databasenegara

Secara ilmiah, konversi tanah dari sistem informal (Girik) ke formal (Sertifikat) akan meningkatkan kapitalisasi aset nasional secara signifikan. Notaris dan PPAT adalah agen perubahan yang membantu masyarakat mengubah "modal mati" menjadi aset produktif yang dapat menggerakkan roda ekonomi keluarga dan nasional.

 

8. Analisis Doktrin Hak Menguasai Negara (HMN) dalam Konteks Pasal 95 dan 96 PP 18/2021.

 

Penerapan Pasal 95 dan 96 PP 18/2021 merupakan manifestasi dari penafsiran modern terhadap Hak Menguasai Negara (HMN) sebagaimana diatur dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan Pasal 2 UUPA. Negara tidak lagi hanya berperan sebagai penjaga malam (night watchman state), tetapi sebagai regulator aktif yang menata penguasaan tanah demi kemakmuran rakyat yang sebesar-besarnya.

 

Penetapan status "Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara" bagi tanah-tanah yang tidak didaftarkan pasca 2026 bukan berarti negara melakukan penyitaan sewenang-wenang. Secara ilmiah, ini adalah proses "pengosongan administrasi" untuk memastikan bahwa setiap jengkal tanah di wilayah kedaulatan RI memiliki status hukum yang jelas dalam satu sistem administrasi terpadu. Masyarakat tetap diberikan kesempatan untuk memohon hak atas tanah tersebut melalui mekanisme pengakuan hak, namun dengan standar pembuktian yang lebih ketat, yakni melalui bukti penguasaan fisik yang nyata, bukan lagi sekadar memegang secarik kertas pajak lama.

 

Notaris dan PPAT dalam kerangka HMN ini bertindak sebagai perpanjangan tangan negara yang membantu memvalidasi bahwa permohonan hak yang diajukan masyarakat adalah benar dan tidak melanggar kepentingan umum atau hak pihak lain. Oleh karena itu, ketelitian dalam pembuatan akta-akta pertanahan adalah bentuk kontribusi nyata pejabat umum dalam menjaga kewibawaan negara di sektor agraria.

 

9. Refleksi Kewenangan Pejabat Umum Menyongsong Era Baru Agraria 2026

Pasca 1 Februari 2026, wajah administrasi pertanahan Indonesia akan berubah secara permanen. Kewenangan hukum Notaris dan PPAT dalam membuat akta-akta terhadap tanah bekas hak milik adat (Girik, Letter C, dll.) tidak lagi bersifat transaksional-langsung, melainkan bersifat verifikatif-konversional. Pembuatan AJB atas tanah yang belum bersertifikat setelah batas waktu tersebut adalah tindakan yang mengandung risiko hukum tinggi karena ketiadaan alas hak yang diakui oleh negara.

 

Namun, peranan Notaris dan PPAT justru menjadi semakin fundamental sebagai arsitek hukum yang menjembatani masa lalu (adat) ke masa depan (digital). Mereka bertanggung jawab dalam mengonversi bukti-bukti historis yang rapuh menjadi bukti-bukti digital yang kokoh melalui pembuatan akta-akta sporadik, akta waris, dan perjanjian pemanfaatan tanah yang akuntabel. Keberhasilan transformasi ini sangat bergantung pada keberanian Notaris dan PPAT untuk menegakkan aturan pendaftaran tanah, meninggalkan praktik-praktik lama yang tidak lagi relevan, serta dedikasi mereka dalam melindungi hak-hak masyarakat melalui prosedur hukum yang benar sesuai dengan amanat UUPA dan PP 18/2021.

 

Para profesional hukum ini harus menyadari bahwa sertifikat tanah bukan sekadar kertas atau data digital, melainkan instrumen keadilan sosial dan stabilitas ekonomi. Dengan menjalankan kewenangannya secara hati-hati dan berintegritas, Notaris dan PPAT turut serta dalam mewujudkan cita-cita bangsa Indonesia untuk memiliki sistem pertanahan yang menjamin kepastian hukum, mencegah konflik agraria, dan mendorong kesejahteraan seluruh rakyat Indonesia di masa yang akan datang.

Transformasi Alat Bukti Tanah Adat : 

Analisis Yuridis Akta Pernyataan Penguasaan Fisik (Sporadik) Berdasarkan PP 18/2021

Berikut adalah kajian analisis hukum dan draf contoh akta terkait kebijakan fundamental pertanahan nasional pasca 1 Februari 2026.

I. Kajian Analisis Hukum dan Ilmiah.

1. Degradasi Yuridis Alat Bukti Hak Lama (Girik/Letter C)

Berdasarkan Pasal 96 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, terhitung sejak 2 Februari 2026, alat bukti tertulis tanah bekas milik adat seperti Girik, Letter C, Pipil, dan Petuk D dinyatakan tidak berlaku lagi sebagai alat pembuktian hak atas tanah. Secara ilmiah, hal ini merupakan penerapan doktrin fiscus cadaster yang menegaskan bahwa dokumen-dokumen tersebut pada dasarnya hanyalah bukti pembayaran pajak (administratif-fiskal) dan bukan bukti kepemilikan yang bersifat mutlak.

2. Penguasaan Fisik Sebagai Dasar Pendaftaran (Konversi)

Pasca batas waktu tersebut, penguasaan fisik secara nyata menjadi variabel penentu dalam pendaftaran tanah pertama kali. Karena dokumen lama hanya berkedudukan sebagai "petunjuk" (indicator), maka pemohon wajib melampirkan Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (Sporadik). Pernyataan ini harus mencakup durasi penguasaan minimal 20 (dua puluh) tahun secara terus-menerus dengan itikad baik.

3. Peranan Notaris dalam Mitigasi Risiko Mafia Tanah

Dalam masa transisi ini, Notaris tidak lagi berwenang memproses Akta Jual Beli (AJB) atas tanah Girik secara langsung, melainkan berperan sebagai pejabat yang mengautentikasi pernyataan penguasaan fisik tersebut. Notaris wajib melakukan due diligence untuk memastikan:

• Kebenaran Materiil : Bahwa tanah benar-benar dikuasai secara fisik dan bukan merupakan aset negara atau dalam sengketa.

• Legalitas Saksi : Memastikan saksi-saksi yang hadir adalah warga setempat yang mengetahui riwayat tanah tersebut.

II. Contoh Akta Notariil : Pernyataan Penguasaan Fisik.

Berikut adalah draf akta yang disusun sesuai standar anatomi akta notaris dengan mengintegrasikan persyaratan teknis PP 18/2021.

AKTA PERNYATAAN PENGUASAAN FISIK BIDANG TANAH (SPORADIK) 

Nomor: [Isi Nomor Akta]

-Pada hari ini, jam WIB (Waktu Indonesia Barat), [Isi Hari], tanggal [tanggal bulan tahun];

-Menghadap di hadapan saya, Doktor, Kanjeng Raden Aryo Michael Josef Widijatmoko, Sarjana Hukum, Spesialis 1 Notariat, Notaris berkedudukan di Kota [Isi Kota], dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya, Notaris kenal dan akan disebutkan pada bagian akhir akta ini :

1. TUAN [Nama Pemohon], lahir di [Isi], pada tanggal [Isi], Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di [Alamat Lengkap], Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor [NIK]. 

• Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak untuk diri sendiri. 
• Selanjutnya disebut: "PEMBUAT PERNYATAAN". 
• 
  

-PEMBUAT PERNYATAAN terlebih dahulu menerangkan sebagai berikut :

• Bahwa PEMBUAT PERNYATAAN dengan itikad baik telah menguasai sebidang tanah bekas milik adat yang terletak di :

• Provinsi : [Isi]
• Kabupaten/Kota : [Isi]
• Kecamatan : [Isi]
• Desa/Kelurahan : [Isi]

          Dengan batas-batas sebagai berikut : 

• Utara berbatasan dengan : [Isi Nama/Jalan]
• Timur berbatasan dengan : [Isi Nama/Jalan]
• Selatan berbatasan dengan : [Isi Nama/Jalan]
• Barat berbatasan dengan : [Isi Nama/Jalan]

-Maka terhadap penguasaan fisik bidang tanah tersebut, PEMBUAT PERNYATAAN menyatakan hal-hal sebagai berikut :

PASAL 1

RIWAYAT DAN DURASI PENGUASAAN 

1. Bahwa bidang tanah tersebut telah dikuasi secara fisik oleh PEMBUAT PERNYATAAN sejak tahun secara terus-menerus hingga saat ini.
2. Bahwa PEMBUAT PERNYATAAN memperoleh penguasaan tanah tersebut dari dengan bukti petunjuk berupa.

PASAL 2

STATUS HUKUM DAN BEBAS SENGKETA 

1. Bahwa bidang tanah tersebut benar milik PEMBUAT PERNYATAAN, bukan milik orang lain, tidak dalam keadaan sengketa/perkara, baik sengketa batas maupun sengketa penguasaan. 
2. Bahwa bidang tanah tersebut tidak sedang dijadikan jaminan hutang dan tidak dikenakan sita oleh pihak manapun.

PASAL 3

BUKAN ASET NEGARA DAN KAWASAN HUTAN

Bahwa bidang tanah tersebut bukan merupakan aset Pemerintah/Pemerintah Daerah/BUMN/BUMD dan tidak berada di dalam Kawasan Hutan atau area yang dilarang untuk didirikan bangunan menurut peraturan perundang-undangan. 

PASAL 4

PERTANGGUNGJAWABAN HUKUM

1. PEMBUAT PERNYATAAN menyatakan bahwa pernyataan ini dibuat dengan sebenarnya dan bertanggung jawab secara penuh, baik secara perdata maupun pidana, atas segala informasi yang diberikan dalam akta ini. 
2. Apabila di kemudian hari terbukti bahwa pernyataan ini mengandung unsur-unsur yang tidak benar, PEMBUAT PERNYATAAN bersedia dituntut di hadapan pihak berwenang dan bersedia apabila sertifikat yang terbit berdasarkan akta ini dibatalkan oleh pejabat pertanahan yang berwenang. 

PASAL 5

TUJUAN PERNYATAAN

Akta ini dibuat untuk digunakan sebagai salah satu syarat pendaftaran tanah pertama kali guna memperoleh Sertifikat Hak Milik melalui Kantor Pertanahan setempat sesuai ketentuan PP No. 18 Tahun 2021.

III. Kesimpulan Analisis.

1. Daya Bukti : Setelah Februari 2026, Akta Pernyataan Penguasaan Fisik (Sporadik) yang dibuat di hadapan Notaris menjadi alas hak substitusi yang sangat vital untuk menutupi ketiadaan bukti kepemilikan formal.

2. Kewajiban Notaris : Notaris harus bertindak aktif sebagai verifikator riwayat penguasaan guna melindungi sistem pendaftaran tanah dari klaim-klaim palsu yang dapat memicu konflik agraria di masa depan.

3. Implikasi Bagi Masyarakat : Masyarakat yang masih memegang Girik/Letter C diimbau untuk segera mengonversi status penguasaan fisik mereka melalui prosedur pengakuan hak ini agar aset tanah mereka memiliki nilai ekonomi dan kepastian hukum yang sempurna.

 

 AKTA PELEPASAN HAK ATAS TANAH BEKAS HAK MILIK ADAT PASCA BERLAKUNya PASAL 96 PP 18/2021 SEJAK TANGGAL 2 FEBRUARI 2026

Contoh draf Akta Pelepasan Hak Atas Tanah Bekas Hak Milik Adat (Girik/Letter C) yang disesuaikan dengan rezim hukum PP Nomor 18 Tahun 2021 pasca berakhirnya masa berlaku alat bukti lama pada 2 Februari 2026, disertai dengan kajian analisis hukumnya.

I. Kajian Analisis Hukum dan Ilmiah.

1. Konstruksi Hukum Pelepasan Hak Pasca 2026.

Setelah tanggal 2 Februari 2026, Girik, Letter C, dan dokumen adat lainnya hanya berfungsi sebagai petunjuk pendaftaran dan bukan lagi alat bukti kepemilikan yang sah secara mutlak. Oleh karena itu, subjek hukum yang ingin mengalihkan tanah tersebut kepada pihak lain (misalnya perusahaan untuk HGB) tidak lagi menggunakan Akta Jual Beli (AJB) PPAT konvensional, melainkan melalui Akta Pelepasan Hak (APH) di hadapan Notaris.

2. Transformasi Hubungan Hukum.

Secara ilmiah, akta ini merupakan instrumen untuk memutus hubungan hukum antara penguasa fisik tanah adat dengan tanahnya, sehingga status tanah tersebut menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara. Pihak Kedua (Penerima Pelepasan) kemudian menggunakan akta ini sebagai alas hak untuk mengajukan permohonan hak baru (seperti HGB atau Hak Pakai) kepada Menteri ATR/Kepala BPN.

3. Penekanan pada Penguasaan Fisik.

Karena dokumen tertulis telah terdegradasi, validitas akta ini sangat bergantung pada pernyataan penguasaan fisik secara nyata minimal 20 tahun berturut-turut dengan itikad baik.[1] Notaris wajib memastikan bahwa pelepasan hak dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan di lapangan, bukan sekadar memegang kertas Girik lama.

II. Contoh Akta Notariil.

AKTA PELEPASAN HAK ATAS TANAH 

DENGAN GANTI RUGI 

Nomor: [Isi Nomor Akta]

-Pada hari ini, pukul [Isi Jam] WIB, [Isi Hari], tanggal, bulan, tahun;

-Menghadap di hadapan saya, Doktor Kanjeng Raden Aryo Michael Josef Widijatmoko, Sarjana Hukum, Spesialis 1 Notariat, Notaris berkedudukan di Kota [Isi Kota], dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya, Notaris kenal dan akan disebutkan pada bagian akhir akta ini :

1. Tuan, lahir di [Isi], tanggal [Isi], Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di [Alamat], NIK: [Isi]. 

• Selanjutnya disebut: "PIHAK PERTAMA" (Yang Melepaskan Hak). 

2. Tuan, bertindak selaku Direktur Utama dari dan oleh karena itu sah mewakili PT [Nama Perusahaan], berkedudukan di [Alamat], NIK: [Isi].

• Selanjutnya disebut: "PIHAK KEDUA" (Yang Menerima Pelepasan). 

-Para Penghadap terlebih dahulu menerangkan hal-hal sebagai berikut : 

• Bahwa PIHAK PERTAMA adalah pihak yang menguasai secara fisik dan nyata sejak tahun [Minimal 20 tahun sebelum 2026] atas sebidang tanah bekas milik adat yang terletak di, seluas [Isi] m2. 
• Bahwa penguasaan tanah tersebut didasarkan pada bukti petunjuk berupa Girik/Letter C Nomor [Isi] atas nama [Isi Nama di Girik], yang berdasarkan Pasal 96 PP No. 18 Tahun 2021 telah dinyatakan tidak berlaku lagi sebagai alat bukti kepemilikan.
• Bahwa PIHAK PERTAMA menjamin telah menguasai fisik tanah tersebut secara terus menerus, dengan itikad baik, dan secara terbuka tanpa ada gangguan dari pihak lain selama lebih dari 20 (dua puluh) tahun. [1]
• Bahwa PIHAK KEDUA bermaksud untuk memohon hak baru (HGB/Hak Pakai) di atas tanah tersebut kepada instansi berwenang guna keperluan pembangunan.

-Selanjutnya, Para Pihak sepakat mengadakan Perjanjian Pelepasan Hak dengan ketentuan sebagai berikut : 

PASAL 1

PELEPASAN HAK 

PIHAK PERTAMA dengan ini menyatakan melepaskan segala hak, kepentingan, dan kewenangan penguasaan fisik atas tanah tersebut di atas kepada Negara, agar selanjutnya PIHAK KEDUA dapat mengajukan permohonan pemberian hak atas tanah (HGB/HP) atas nama PIHAK KEDUA. 

PASAL 2

GANTI RUGI

Pelepasan hak ini dilakukan dengan pemberian ganti rugi/imbalan jasa oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA sebesar Rp [Isi Angka] ([Isi Huruf]), jumlah mana telah diterima lunas oleh PIHAK PERTAMA pada saat penandatanganan akta ini dan akta ini berlaku pula sebagai kuitansi yang sah. 

PASAL 3

JAMINAN DAN RISIKO 

1. PIHAK PERTAMA menjamin bahwa tanah tersebut benar miliknya, tidak dalam sengketa, tidak dikenakan sita jaminan, dan bukan merupakan aset milik Pemerintah/BUMN. 
2. Segala dokumen petunjuk asli (Girik/Letter C) beserta Surat Pernyataan Penguasaan Fisik (Sporadik) diserahkan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA untuk keperluan pendaftaran tanah. 

PASAL 4 

KUASA 

PIHAK PERTAMA dengan ini memberikan kuasa yang tidak dapat ditarik kembali kepada PIHAK KEDUA untuk menghadap instansi pertanahan (BPN), melakukan pengukuran, dan menandatangani segala surat yang diperlukan guna terbitnya sertifikat atas nama PIHAK KEDUA. 

III. Kesimpulan Penting bagi Praktisi.

1. Fungsi Akta : Akta ini bukan bukti peralihan hak (levering), melainkan alas hak perolehan bagi Pihak Kedua untuk memulai siklus pendaftaran tanah pertama kali pasca terdegradasinya Girik.

2. Mitigasi Risiko : Notaris wajib melampirkan Akta Pernyataan Penguasaan Fisik (Sporadik) yang ditandatangani di hadapan dua saksi warga setempat sebagai pendukung mutlak kebenaran materiil.

3. Kewajiban Pajak: Meskipun status dokumen Girik telah berakhir, transaksi pelepasan hak ini tetap terutang Pajak Penghasilan (PPh) bagi Pihak Pertama dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi Pihak Kedua saat sertifikat baru terbit.

mjw - Lz : jkt 022026