Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali: Rekonstruksi Yuridis Dan Praktis Pendaftaran Tanah Sistematis Pasca PP 18/2021

Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali: Rekonstruksi Yuridis Dan Praktis Pendaftaran Tanah Sistematis Pasca PP 18/2021

 

 

Dr KRA Michael Josef Widijatmoko SH SpN

Dr (candidat) Lisza Nurchayatie SH MKn

 

 

 

I. Pendahuluan.

 

Hubungan hukum antara masyarakat dengan tanah memiliki dimensi yang sangat mendasar, baik secara ekonomi, budaya, sosial, maupun spiritual. Bagi suatu negara agraris, tanah bukan sekadar komoditas ekonomi statis, melainkan fondasi bagi kedaulatan, ketahanan pangan, dan kemakmuran rakyat yang pelaksanaannya wajib diatur oleh negara berdasarkan amanat Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Guna mengimplementasikan amanat konstitusional tersebut, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menetapkan kewajiban penyelenggaraan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. Pendaftaran tanah untuk pertama kali, khususnya melalui mekanisme sistematik, merupakan instrumen utama yang didesain pemerintah untuk menekan angka ketimpangan kepemilikan lahan, menciptakan ketertiban administrasi, serta melahirkan kepastian hukum yang konkret bagi pemegang hak atas tanah.

 

Secara historis, upaya pendaftaran tanah secara massal di Indonesia telah mengalami metamorfosis yang panjang. Di bawah Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang berlaku selama lebih dari 35 tahun, pencapaian pendaftaran tanah berjalan sangat lamban, di mana hanya sekitar 16,3 juta bidang tanah yang berhasil terdaftar dari estimasi total 55 juta bidang tanah nasional pada saat itu. Keadaan ini mendorong lahirnya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) yang mengintrodusir mekanisme pendaftaran sistematik melalui program-program sertifikasi massal swadaya maupun bantuan pemerintah. Puncaknya, seiring dengan ditetapkannya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (UUCK), pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021) guna mempercepat pendaftaran tanah nasional secara elektronik. Transformasi dari pendaftaran sporadik menuju Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) pasca-berlakunya PP 18/2021 diniatkan untuk memperbaiki kualitas data pertanahan nasional secara komprehensif.

 

Namun demikian, kesenjangan antara cita hukum (das sollen) dengan kenyataan empiris (das sein) masih sangat lebar di lapangan. Pelaksanaan PTSL pasca PP 18/2021 di berbagai daerah dihadapkan pada hambatan-hambatan serius yang bersifat struktural, teknis, geografis, finansial, dan sosiologis. Berbagai problematika praktis tersebut dapat diidentifikasi secara nyata melalui penelitian sosiologi hukum di berbagai Kantor Pertanahan kabupaten dan kota di Indonesia.

 

Kabupaten/Kota Lokasi Pelaksanaan	Hambatan Utama yang Teridentifikasi di Lapangan	Implikasi terhadap Hasil Pendaftaran Tanah
Kabupaten Ngada (Bajawa)	Keterbatasan akut sumber daya manusia (34 aparatur yang terdiri atas 17 PNS dan 17 PPPK untuk wilayah seluas 1.621 km^2); ketidaklengkapan dokumen dasar pemohon seperti KTP, KK, ketiadaan surat keterangan hibah, dan surat keterangan waris.	Keterlambatan pencapaian target kerja; penundaan proses administrasi yuridis; ketidaklengkapan berkas yang menyebabkan tanah jatuh ke kategori kluster non-sertifikat.
Kabupaten Jepara	Sikap pasif para ahli waris dalam mengurus tanah warisan turun-temurun; persepsi mahalnya biaya pendaftaran; kompleksitas birokrasi penyiapan berkas fisik yang harus divalidasi secara manual dan elektronik sejak Juli 2024.	Penumpukan berkas yang tidak selesai; keengganan masyarakat menggunakan haknya dalam transisi masa berlaku Letter C.
Kabupaten Gorontalo	Anggapan masyarakat mengenai mahalnya biaya pengurusan sertifikat; kurangnya pemahaman hukum mengenai manfaat sertifikat; adanya gugatan dari pemilik tanah yang sebenarnya di tengah proses ajudikasi.	Rendahnya partisipasi aktif masyarakat; munculnya sengketa kepemilikan di muka pengadilan selama program PTSL berjalan.
Kabupaten Bandung, Garut, dan Cirebon	Ketidakseimbangan rasio petugas ukur dengan target PTSL yang terlampau tinggi; ketidakhadiran pemohon atau pemilik batas saat pengukuran fisik; kurangnya dukungan anggaran operasional dari kementerian/lembaga lain.	Penundaan pengukuran batas tanah; data fisik tidak lengkap; risiko terjadinya kesalahan batas yang memicu sengketa di kemudian hari.
Kota Semarang (Sampangan & Bendan Duwur)	Pemilik tanah tidak memelihara batas fisik tanah; banyak bidang tanah yang pemiliknya sedang berada di luar kota atau tidak diketahui identitasnya (no name).	Tidak terpenuhinya asas kontradiktur delimitasi secara materiil; penunjukan batas terpaksa diwakilkan kepada RT/RW.

 

Uraian problematika praktis di atas memperlihatkan bahwa keberhasilan pendaftaran sistematik pasca PP 18/2021 tidak hanya bergantung pada kecanggihan sistem elektronik pertanahan yang dibangun, melainkan juga pada kesiapan birokrasi, kelengkapan administrasi kepemilikan lama masyarakat, kepatuhan prosedural, serta penyelesaian ketidaksesuaian tata ruang pertanahan dengan kawasan hutan.

 

Il. Teori, Asas, dan Kaidah Hukum, serta Praktek Hukum Pendaftaran Tanah Sistematik.

 

1. Teori Kepastian Hukum dalam Hukum Pertanahan.

Penyelenggaraan pendaftaran tanah secara filosofis berpijak pada teori kepastian hukum (theory of legal certainty). Dalam khazanah hukum, kepastian hukum dianalisis secara multidimensional oleh para yuris terkemuka :

 

● Perspektif Utrecht : Utrecht memandang kepastian hukum sebagai jaminan bahwa hukum harus dilaksanakan sebagaimana mestinya, di mana subjek hukum dapat memperoleh perlindungan hak dan keadilan melalui prosedur yang jelas, transparan, dan dapat diprediksi. Ketiadaan kepastian hukum dalam hukum tanah dipastikan akan melahirkan ketidakadilan sosial, konflik kepemilikan, dan keresahan di tengah masyarakat.

 

● Perspektif Gustav Radbruch : Radbruch menempatkan kepastian hukum (rechtssicherheit) sebagai salah satu dari tiga nilai dasar hukum selain keadilan (gerechtigkeit) dan kemanfaatan (zweckmassigkeit). Dalam perspektif ini, sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh negara bertindak sebagai dokumen yuridis tertulis yang mutlak diperlukan untuk menjamin stabilitas kepemilikan dan berfungsi sebagai instrumen preventif guna meminimalkan sengketa pertanahan.

 

● Perspektif Satjipto Rahardjo (Hukum Progresif) :Rahardjo berpendapat bahwa hukum bukan sekadar sekumpulan aturan kaku (rule-bound), melainkan sebuah sarana aktif untuk melindungi masyarakat dan menciptakan ketertiban sosial yang dinamis. Kebijakan pendaftaran tanah sistematis (PTSL) dapat dikategorikan sebagai instrumen hukum progresif karena negara secara aktif mengintervensi administrasi pertanahan untuk melegitimasi hak-hak masyarakat lemah secara kolektif.

 

Hukum pertanahan nasional membagi kepastian hukum ke dalam dimensi ganda (double dimension of legal certainty). Dimensi pertama mengarah pada aspek privat (keperdataan), yaitu memberikan pengakuan yuridis dan perlindungan hukum yang kuat bagi subjek hukum pemilik tanah atas bidang tanah yang dikuasainya. Dimensi kedua mengarah pada aspek publik (pemerintahan), di mana pendaftaran tanah menyediakan data pertanahan yang mutakhir bagi negara untuk mengontrol tata ruang, mengendalikan investasi, menata infrastruktur, serta merumuskan kebijakan ekonomi nasional demi kemakmuran bersama.

2. Penerapan Asas Prosedural Pendaftaran Tanah.

Sesuai dengan ketentuan PP 24/1997 yang disempurnakan oleh PP 18/2021, proses pendaftaran tanah untuk pertama kali wajib menjunjung tinggi tiga asas operasional utama :

 

● Asas Publisitas : Asas ini mewajibkan dibukanya data fisik dan data yuridis suatu bidang tanah agar dapat diketahui oleh pihak ketiga dan publik secara luas. Dalam praktiknya, asas ini diwujudkan melalui pengumuman data fisik dan yuridis (Daftar Isian DI 201B) selama 14 hari kalender pada program PTSL. Pengumuman dilakukan di Kantor Panitia Ajudikasi, Kantor Kepala Desa/Kelurahan, dan media elektronik milik kementerian terkait, guna memberi ruang bagi pihak ketiga yang merasa keberatan untuk mengajukan sanggahan sebelum hak atas tanah tersebut dibukukan.

 

● Asas Spesialitas : Asas ini menghendaki kepastian geometris dan kejelasan fisik atas objek tanah yang didaftarkan. Implementasinya ditandai dengan pelaksanaan pengukuran batas, penentuan koordinat, pembuatan gambar ukur, pemetaan bidang tanah ke dalam peta pendaftaran, hingga pemberian Nomor Identifikasi Bidang (NIB) yang unik. Asas spesialitas memastikan bahwa tidak ada bidang tanah terdaftar yang tumpang tindih secara spasial.

 

● Asas Kontradiktur Delimitasi (Contradictoire Delimitatie) : Merupakan prasyarat mutlak dalam pengukuran bidang tanah, di mana penetapan batas-batas fisik bidang tanah harus didasarkan pada kesepakatan tertulis antara pemohon dengan para pemilik tanah yang berbatasan langsung. Berdasarkan Pasal 17, 18, dan 19 PP 24/1997, kehadiran fisik pemilik tanah yang bertetangga sangat penting untuk memverifikasi bahwa batas tanah yang ditunjuk tidak melanggar hak milik orang lain.

3. Doktrin Sistem Publikasi Negatif Bertendensi Positif.

Indonesia secara konsisten menganut sistem publikasi negatif bertendensi positif dalam pendaftaran tanahnya. Doktrin hukum ini melahirkan konsekuensi yuridis yang khas jika dibandingkan dengan sistem publikasi positif murni.

Karakteristik Sistem Publikasi Positif Murni	Karakteristik Sistem Publikasi Negatif Bertendensi Positif (Indonesia)
Negara menjamin kebenaran mutlak atas data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam buku tanah dan sertifikat.	Negara tidak menjamin keabsahan mutlak dari data yang didaftarkan; pendaftar beriktikad baik hanya memperoleh jaminan kebenaran yang kuat.
Pihak ketiga yang dirugikan oleh kesalahan pendaftaran tidak dapat menuntut tanah fisik kembali, melainkan hanya memperoleh kompensasi ganti rugi keuangan dari negara.	Pihak ketiga yang memiliki hak yang lebih sah atas tanah tetap diperbolehkan menggugat pemegang sertifikat ke muka pengadilan untuk meminta pembatalan sertifikat tersebut.
Nama yang terdaftar dalam buku tanah memiliki hak mutlak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible title) sejak pendaftaran selesai.	Sertifikat berlaku sebagai alat bukti yang kuat (prima facie evidence), namun bukan alat bukti mutlak (conclusive evidence).
Petugas pendaftaran tanah bertindak aktif melakukan investigasi mendalam terhadap kebenaran materiil dokumen yang diajukan.	Petugas pendaftaran cenderung pasif-aktif; verifikasi difokuskan pada keabsahan formil dokumen pertanahan dan penguasaan fisik secara terbuka.
Diadopsi oleh negara-negara dengan sistem hukum Anglo-Saxon seperti Australia (Sistem Torrens).	Diatur secara implisit dalam Pasal 19 UUPA, Pasal 32 PP 24/1997, dan dipertegas kembali dalam PP 18/2021.

 

Kekuatan pembuktian sertifikat tanah dalam sistem negatif bertendensi positif ini ditegaskan secara konsisten oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia melalui Yurisprudensi Nomor 459/K/Sip/1975 tanggal 18 September 1975, yang menyatakan bahwa sertifikat hak atas tanah merupakan alat bukti tertulis yang kuat, namun kebenarannya tetap dapat dibantah dan dibatalkan apabila pihak penggugat mampu menyajikan alat bukti lawan yang jauh lebih kuat dan membuktikan adanya iktikad buruk dalam proses penerbitannya. Guna memberikan perlindungan hukum preventif bagi pemegang sertifikat yang beriktikad baik, Pasal 32 ayat (2) PP 24/1997 menerapkan lembaga rechtsverwerking (kedaluwarsa menuntut), di mana pihak lain tidak dapat lagi menuntut hak atas tanah apabila dalam waktu 5 tahun sejak sertifikat diterbitkan, mereka tidak mengajukan keberatan secara tertulis atau gugatan ke pengadilan, sementara tanah tersebut dikuasai secara nyata dan diperoleh dengan iktikad baik oleh pemegang sertifikat.

4. Tata Urutan Kaidah Hukum dan Praktek Delegasi Kekuasaan.

Pelaksanaan pendaftaran sistematik dikawal oleh jaringan regulasi yang terstruktur secara hierarkis. Di bawah UUPA, terdapat PP 24/1997 dan PP 18/2021 yang menjadi payung hukum utama pendaftaran tanah nasional. Pada level operasional, regulasi diturunkan melalui Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 

Lebih lanjut, guna mempercepat pelayanan pertanahan di daerah, diterbitkan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2025 tentang Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah. Aturan delegasi ini memberikan wewenang penuh kepada Kepala Kantor Pertanahan kabupaten/kota untuk menandatangani ketetapan hak milik bagi perorangan atas tanah nonpertanian yang luasnya tidak lebih dari batas tertentu, serta mendelegasikan sebagian otoritas pendaftaran tanah langsung kepada Ketua Panitia Ajudikasi PTSL guna memotong rantai birokrasi penandatanganan sertifikat.

 

Ill. Pendaftaran Tanah Pertama Kali : Pendaftaran Tanah Sistematis Pasca PP 18/2021.

 

1. Mekanisme dan Tahapan Ajudikasi PTSL Pasca PP 18/2021.

Pendaftaran tanah sistematik melalui PTSL merupakan instrumen utama pemerintah pasca PP 18/2021 untuk menyelesaikan pendaftaran seluruh bidang tanah di Indonesia secara serentak dalam lingkup desa demi desa atau kelurahan demi kelurahan. Pelaksanaannya dikelola secara kolektif oleh Panitia Ajudikasi PTSL yang dibentuk oleh Kepala Kantor Pertanahan di setiap kabupaten/kota. Panitia Ajudikasi bertindak sebagai lembaga ad-hoc yang bertugas mengumpulkan, memverifikasi, mengumumkan, dan mengusulkan penetapan hak atas tanah. Dalam menjalankan fungsinya, Panitia Ajudikasi didukung oleh tiga satuan tugas (Satgas) yang bekerja secara simultan.

Panitia Ajudikasi	PTSL
Satgas Fisik	pengukuran dan pemetaan
Satgas Yuridis	pengumpulan dan hak
Satgas Administrasi	penelitian dan dokumentasi

 

Tahapan operasional pendaftaran sistematik ini disusun secara ketat berdasarkan ketentuan teknis Permen ATR/BPN 6/2018 dan petunjuk teknis turunan PP 18/2021.

 

Tahapan Pelaksanaan PTSL	Pelaksana Teknis Utama	Dokumen yang Dihasilkan / Kegiatan Utama	Detail Prosedur dan Mekanisme Kerja
1. Perencanaan dan Penetapan Lokasi	Kepala Kantor Pertanahan	Surat Keputusan (SK) Penetapan Lokasi PTSL.	Menentukan desa atau kelurahan sasaran berdasarkan alokasi anggaran APBN/APBD atau dukungan dana pihak ketiga (CSR).
2. Pembentukan Panitia Ajudikasi	Kepala Kantor Pertanahan	Berita Acara Pengambilan Sumpah Panitia Ajudikasi.	Mengangkat ketua, anggota panitia, dan personil dari unsur Kantor Pertanahan serta perangkat desa/kelurahan setempat.
3. Penyuluhan Hukum	Panitia Ajudikasi, Satgas Fisik & Yuridis	Daftar Hadir dan Notulen Kegiatan Penyuluhan.	Memberikan sosialisasi kepada masyarakat desa mengenai prosedur, biaya, dokumen persyaratan, dan manfaat kepemilikan sertifikat.
4. Pengumpulan Data Fisik	Satgas Fisik dibantu Surveyor Kadaster Berlisensi (SKB/KJSKB).	Gambar Ukur (GU), Sketsa Bidang Tanah, Peta Bidang Tanah.	Melakukan pengukuran batas bidang tanah secara digital menggunakan alat ukur geospasial presisi tinggi; mengambil foto dokumentasi geotagging pemohon yang menunjuk batas.
5. Pengumpulan Data Yuridis	Satgas Yuridis dibantu Pengumpul Data Yuridis.	Risalah Penelitian Data Yuridis, Surat Pernyataan Iktikad Baik.	Mengumpulkan berkas bukti kepemilikan lama (Letter C/Girik, Akta Jual Beli, Surat Keterangan Waris, atau surat pernyataan penguasaan fisik secara terus-menerus selama minimal 20 tahun).
6. Pengumuman Data Fisik & Yuridis	Panitia Ajudikasi PTSL	Daftar Isian DI 201B (Formulir Pengumuman).	Mengumumkan seluruh data fisik pertanahan dan riwayat yuridis kepemilikan tanah selama 14 hari kalender di Kantor Kelurahan/Desa dan situs web resmi kementerian pertanahan.
7. Penyelesaian Keberatan & Pengesahan	Panitia Ajudikasi PTSL	Berita Acara Pengesahan Pengumuman (Daftar Isian DI 202).	Memproses sanggahan dari pihak ketiga; jika tidak ada sanggahan atau keberatan telah diselesaikan, Panitia Ajudikasi menetapkan pengesahan data fisik dan yuridis.
8. Pembukuan Hak	Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan.	Buku Tanah (format fisik/elektronik).	Mencatatkan hak atas tanah secara resmi ke dalam daftar umum buku pertanahan nasional setelah penandatanganan Surat Keputusan Pemberian Hak.
9. Penerbitan & Penyerahan Sertifikat	Kantor Pertanahan / Panitia Ajudikasi	Sertipikat Hak Atas Tanah (Sertipikat-el).	Mencetak dokumen bukti hak atas tanah dan menyerahkannya kepada pemegang hak yang sah dengan pencatatan tertib pada Daftar Isian Penyerahan.

 

2. Degradasi Yuridis Dokumen Tradisional Pasca-2026.

Transformasi hukum pertanahan paling radikal pasca PP 18/2021 tertuang dalam ketentuan Pasal 96, yang mengancam eksistensi alat bukti kepemilikan lama seperti Letter C, petok D, girik, dan ketetapan pajak kolonial lainnya (landrente). Secara historis, dokumen-dokumen ini hanya bernilai sebagai bukti pembayaran pajak atas tanah (fiscaal cadaster). Namun, karena lambatnya laju pendaftaran tanah pada masa lalu, yurisprudensi peradilan dan kebiasaan administrasi mengizinkan penggunaan dokumen tersebut sebagai bukti kepemilikan hak privat (rechts cadaster) dalam pengajuan konversi hak atas tanah.

 

PP 18/2021 secara resmi membatasi fungsi ganda ini dengan menetapkan masa transisi selama 5 (lima) tahun sejak peraturan tersebut diundangkan, yang berarti tenggat waktu pendaftaran tanah bekas milik adat perorangan akan jatuh pada Februari 2026. Apabila pemegang Letter C tidak mendaftarkan tanahnya hingga melampaui batas tahun 2026, implikasi yuridis yang timbul sangat signifikan :

 

● Penyusutan Nilai Bukti Menjadi Petunjuk : Setelah tahun 2026, Letter C atau girik kehilangan statusnya sebagai alat pembuktian tertulis kepemilikan tanah. Kedudukannya diturunkan menjadi sekadar "petunjuk" administratif untuk memandu petugas pertanahan dalam menelusuri riwayat tanah.

 

● Pergeseran Beban Pembuktian (Omkeren van het Bewijslast) : Dalam sengketa perdata di pengadilan pasca-2026, penggugat yang hanya mengandalkan Letter C tidak lagi menikmati anggapan hukum sebagai pemilik. Mereka memikul beban berat untuk membuktikan keabsahan klaimnya menggunakan bukti-bukti materiil lain, seperti pembuktian penguasaan fisik riil secara terus-menerus dan tanpa gangguan (peaceful possession).

 

● Pembekuan Transaksi Keperdataan : Transaksi jual beli atas tanah bekas adat yang belum bersertifikat setelah tahun 2026 tidak dapat ditindaklanjuti oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) baru, karena Kantor Pertanahan tidak akan melayani pendaftaran peralihan hak dari objek tanah adat yang belum melakukan konversi sistemik atau sporadik terlebih dahulu.

 

Sebagai solusi atas keterbatasan dokumen tertulis masyarakat adat, PP 18/2021 mengedepankan mekanisme pembuktian berdasarkan iktikad baik. Jika bukti kepemilikan pemohon tidak lengkap atau hilang, haknya tetap dapat diakui melalui pembuatan Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah. Unsur iktikad baik ini bukan sekadar klaim subjektif, melainkan harus dibuktikan secara objektif di lapangan melalui fakta bahwa pemohon menguasai, menggunakan, memanfaatkan, dan menjaga tanah tersebut secara fisik selama minimal 20 tahun secara berturut-turut tanpa adanya sanggahan dari pihak lain, dikuatkan oleh kesaksian 2 orang tokoh masyarakat setempat, serta disahkan oleh Kepala Desa/Lurah.

3. Kemitraan Sektor Swasta dan Kendali Mutu Pengukuran.

Guna mengatasi keterbatasan akut tenaga juru ukur internal BPN—yang sering kali menyebabkan keterlambatan pencapaian target PTSL—pemerintah melakukan terobosan dengan melibatkan pihak swasta secara masif dalam proses pengukuran dan pemetaan bidang tanah. Kemitraan ini dilakukan dengan mempekerjakan Surveyor Kadaster Berlisensi (SKB) yang bernaung di bawah Kantor Jasa Surveyor Kadaster Berlisensi (KJSKB) atau Badan Hukum Perseroan di bidang geospasial.

 

Meskipun pelibatan swasta mempercepat penyelesaian pengukuran bidang, praktik ini memicu kekhawatiran terkait aspek kendali mutu (quality control). Pengukuran massal yang terburu-buru demi mengejar target persil sering kali mengabaikan ketelitian teknis, sehingga rentan memicu sengketa batas di masa depan. Untuk memitigasi risiko tersebut, Permen ATR/BPN 16/2021 menerapkan protokol pengukuran yang ketat bagi pihak ketiga :

 

a. Penggunaan Kamera Geotagging : Sebelum batas diukur, Surveyor wajib mendokumentasikan foto pemohon bersama pemilik tanah yang berbatasan di titik batas fisik menggunakan kamera geotagging yang merekam koordinat satelit secara presisi.

 

b. Pembuatan Sketsa Bidang Tanah : Juru ukur harus membuat sketsa detail bidang tanah yang mencantumkan jarak, sudut, azimuth, serta Nomor Urut Berkas (NUB) guna menghindari kekeliruan plotting koordinat di peta pendaftaran pertanahan.

 

c. Pelaporan Selisih Luas: Apabila hasil pengukuran fisik di lapangan menunjukkan selisih luas melebihi batas toleransi teknis sebesar : (di mana L adalah luas tanah awal yang tertera pada dokumen alas hak), maka Surveyor wajib segera menghentikan proses pengukuran dan melaporkannya kepada Panitia Ajudikasi PTSL untuk dibuatkan Berita Acara khusus guna meluruskan perbedaan luas tersebut.

 

Apabila dalam proses penetapan batas terjadi sengketa batas atau para pihak yang berbatasan tidak hadir di lapangan (no name), maka bidang tanah tersebut dilarang untuk diterbitkan sertifikatnya. Namun, agar bidang tanah tersebut tetap terdata dalam basis data spasial pertanahan guna menghindari "blank spot" pada peta pendaftaran nasional, tanah tersebut dipetakan dan dikelompokkan ke dalam kategori Kluster 4 (K4). Status K4 mengindikasikan bahwa bidang tanah tersebut telah terdaftar dan memiliki Nomor Identifikasi Bidang (NIB), namun belum diterbitkan sertifikat fisiknya karena masih memiliki kekurangan dokumen yuridis atau belum disepakatinya batas fisik oleh pemilik tetangga.

4. Konflik Penguasaan Tanah dalam Kawasan Hutan dan Penataan Aset

Salah satu tantangan spasial dan yuridis terberat dalam pendaftaran tanah sistematik adalah penataan aset di daerah-daerah yang tumpang tindih dengan kawasan hutan. Melalui kebijakan Reforma Agraria, pemerintah mencanangkan program redistribusi tanah yang salah satu sumber utamanya berasal dari Pelepasan Kawasan Hutan seluas 4,1 juta hektar untuk dijadikan Tanah Objek Reforma Agraria (TORA) bagi rakyat. Namun, realisasi konversi kawasan hutan menjadi sertifikat hak milik masyarakat berjalan sangat lambat, baru mencapai sekitar 8,71% dari target nasional.

 

Lambatnya penyerapan TORA dari sektor kehutanan ini disebabkan oleh beberapa faktor hambatan struktural :

 

● Pemukiman Historis di Wilayah Hutan : Berdasarkan data Badan Pusat Statistik, terdapat sekitar 21.385 desa yang sebagian atau seluruh kawasannya berada di dalam kawasan hutan negara, yang dihuni oleh sekitar 9,2 juta rumah tangga (37,2 juta orang). Hal ini memicu kebuntuan yuridis karena BPN tidak dapat melegitimasi penguasaan tanah tersebut selama KLHK belum menerbitkan surat keputusan pelepasan kawasan hutan secara formal.

 

● Topografi dan Hilangnya Tata Batas : Lahan-lahan hasil pelepasan hutan sering kali berada di daerah berlereng curam yang dilarang undang-undang untuk diberikan hak milik, atau patok batas fisiknya telah hilang ditumbuhi vegetasi lebat sehingga menyulitkan rekonstruksi batas di lapangan.

 

Guna mengatasi hambatan ini, pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 43 Tahun 2021 tentang Penyelesaian Ketidaksesuaian Tata Ruang, Kawasan Hutan, Izin, dan/atau Hak Atas Tanah, serta Peraturan Presiden Nomor 62 Tahun 2023 tentang Percepatan Pelaksanaan Reforma Agraria. Regulasi ini mengintroduksi mekanisme Survei Bersama (Joint Survey). Melalui Joint Survey, tim kolaboratif dari Kementerian ATR/BPN dan KLHK melakukan verifikasi fisik secara faktual terhadap pemukiman dan pertanian masyarakat di dalam kawasan hutan. Jika pemukiman tersebut terbukti telah ada selama puluhan tahun dan memenuhi kriteria kelayakan sosial-ekologis, KLHK wajib memproses perubahan batas kawasan hutan (hutan produksi) untuk kemudian diserahkan kepada BPN guna disertifikatkan secara kolektif melalui program PTSL.

5. Migrasi ke Era Sertipikat Elektronik (Sertipikat-el).

PP 18/2021 meletakkan tonggak sejarah baru dengan meresmikan penerapan pendaftaran tanah secara elektronik di Indonesia. Kebijakan ini merupakan bagian dari upaya modernisasi birokrasi pertanahan nasional yang teknis pelaksanaannya diatur dalam Permen ATR/BPN 1/2021. Digitalisasi pendaftaran tanah untuk pertama kali melalui program PTSL menghasilkan dokumen-dokumen pertanahan dalam bentuk elektronik (dematerialization of land documents).

 

Dalam sistem elektronik, dokumen pertanahan konvensional bertransformasi menjadi dokumen digital terenkripsi. Proses peralihan ini mencakup transformasi Buku Tanah, Surat Ukur, dan Gambar Denah Satuan Rumah Susun menjadi data digital yang disimpan secara aman di pangkalan data pusat Kementerian ATR/BPN. Penerbitan Sertipikat-el untuk pertama kali dilakukan secara otomatis bagi tanah-tanah baru yang belum pernah terdaftar sebelumnya (hasil PTSL), sementara bagi tanah yang telah memiliki sertifikat fisik konvensional, penggantian dilakukan secara bertahap melalui penyerahan sertifikat fisik oleh masyarakat atau penarikan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk divalidasi dan diubah formatnya menjadi elektronik.

 

Penerapan Sertipikat-el ini diyakini mampu melahirkan kepastian hukum yang jauh lebih kokoh dibandingkan sertifikat fisik :

 

● Proteksi Terhadap Kejahatan Mafia Tanah : Sertipikat-el meminimalkan peluang pemalsuan dokumen pertanahan, penyerobotan hak, serta penerbitan sertifikat ganda, karena setiap perubahan data fisik dan yuridis harus tervalidasi menggunakan sertifikat digital dan tanda tangan elektronik pejabat BPN yang terintegrasi dengan Badan Siber dan Sandi Negara (BSSN).

 

● Penyediaan Bukti Pengadilan yang Aksesibel : Untuk keperluan pembuktian di muka persidangan atau kebutuhan informasi bisnis pertanahan lainnya, akses data dapat diberikan secara instan melalui sistem elektronik pertanahan terintegrasi tanpa perlu membawa buku tanah fisik yang rentan rusak atau hilang.

 

Meskipun menawarkan perlindungan hukum yang modern, transisi digital ini menghadapi resistensi sosiologis dan tantangan infrastruktur di berbagai daerah. Di wilayah perdesaan, rendahnya literasi digital masyarakat serta kekhawatiran akan keamanan data di dunia maya membuat warga cenderung ragu menyerahkan sertifikat fisik asli mereka untuk dikonversi menjadi elektronik. Selain itu, keterbatasan jaringan internet yang tidak merata serta belum siapnya infrastruktur pangkalan data elektronik di beberapa Kantor Pertanahan luar Jawa memaksa petugas melakukan verifikasi ganda (manual-elektronik) yang memperpanjang rantai penyelesaian administrasi pertanahan.

 

IV. Kesimpulan.

 

1. Kesimpulan.

Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematik melalui program PTSL pasca-diberlakukannya Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 merupakan langkah revolusioner pemerintah Indonesia dalam mewujudkan kepastian hukum kepemilikan tanah dan tertib administrasi pertanahan secara nasional. PP 18/2021 berhasil mengintroduksi pemangkasan birokrasi yang progresif, seperti pengurangan jangka waktu pengumuman data fisik dan yuridis dari 30 hari menjadi 14 hari, pelibatan KJSKB swasta untuk menutupi kelangkaan juru ukur, serta peletakan landasan hukum migrasi dokumen menuju Sertipikat Elektronik (Sertipikat-el). Kebijakan ini secara substantif mendukung teori kepastian hukum dwi-dimensi, baik untuk melindungi hak keperdataan perorangan maupun memfasilitasi kebutuhan perencanaan tata ruang negara.

 

Namun demikian, efektivitas pendaftaran sistematik ini masih terhambat oleh kesenjangan administrasi di tingkat masyarakat dan ketegangan sektoral dengan instansi kehutanan. Kebijakan batas waktu pendaftaran tanah adat (Letter C/Girik) yang akan berakhir pada Februari 2026 berdasarkan Pasal 96 PP 18/2021 menyimpan potensi kerentanan hukum yang sangat besar bagi masyarakat adat, karena dokumen tersebut akan merosot statusnya menjadi sekadar bukti petunjuk dan mempersulit posisi tawar mereka di muka pengadilan jika terjadi sengketa kepemilikan. Selain itu, belum optimalnya penataan aset hasil pelepasan kawasan hutan (TORA) akibat lambatnya tata batas sektoral, kurangnya kepatuhan terhadap asas kontradiktur delimitasi karena ketidakhadiran para pemilik batas, serta keterbatasan kapasitas SDM di Kantor Pertanahan luar Jawa, menuntut adanya pembenahan prosedur yang lebih ramah sosial dan terintegrasi secara nasional.

2. Rekomendasi.

Guna menyempurnakan implementasi pendaftaran tanah sistematik pasca PP 18/2021, beberapa rekomendasi strategis dirumuskan sebagai berikut :

 

● Penyusunan Aturan Relaksasi Transisi Pasca-2026 :Kementerian ATR/BPN perlu segera merumuskan regulasi khusus yang memberikan kelonggaran administratif bagi pendaftaran tanah bekas milik adat (Letter C) setelah tenggat waktu Februari 2026. Perlu ditegaskan mekanisme pembuktian yang sederhana, murah, dan massal bagi masyarakat adat yang berada di daerah terpencil agar hak-hak keperdataan mereka tidak hilang akibat penurunan derajat pembuktian Letter C menjadi sekadar bukti petunjuk.

 

● Penguatan Kelembagaan dan Standardisasi Pengawasan JJSKB : Kantor Pertanahan harus meningkatkan pengawasan teknis dan audit spasial secara ketat terhadap hasil pemetaan yang dikerjakan oleh pihak ketiga (KJSKB). Penerapan sanksi administratif yang tegas bagi surveyor swasta yang mengabaikan asas kontradiktur delimitasi atau melakukan kesalahan plotting koordinat mutlak diperlukan guna meminimalkan lahirnya sertifikat ganda atau sertifikat berkategori Kluster 4 (K4) yang tidak dapat ditingkatkan statusnya.

 

● Percepatan Skema Joint Survey Sektor Kehutanan :Pemerintah harus mengoptimalkan kinerja Tim Percepatan Pelaksanaan Reforma Agraria berdasarkan Perpres 62/2023. Skema Joint Survey antara ATR/BPN dan KLHK wajib didukung alokasi anggaran bersama yang memadai guna mempercepat penyelesaian tata batas permukiman masyarakat di dalam kawasan hutan, sehingga tanah-tanah tersebut dapat segera dilepaskan statusnya dan disertifikatkan secara kolektif melalui PTSL.

 

● Sosialisasi Masif Migrasi Digital dan Subsidi Biaya Pra-Sertifikasi : Pemerintah daerah disarankan untuk memperluas pemberian insentif berupa pembebasan atau keringanan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi peserta program PTSL dari golongan ekonomi lemah. Di samping itu, Kantor Pertanahan wajib melakukan penyuluhan yang lebih sosiologis dan edukatif terkait keamanan sistem data Sertipikat-el guna menumbuhkan kepercayaan masyarakat perdesaan untuk bermigrasi dari sertifikat fisik konvensional menuju sertifikat elektronik.

 

 

 

mjw - Lz : jkt 042026